保利地产业绩高增长之谜

　　去年1月均价11135元/m2，今年1月均价7486元/m2

　　吴晓波

　　昨天，保利地产（600048.SH）公布了2008年亮丽的年报，净利同比增长50%以上；在大多数开发商出现业绩下滑的趋势下，保利地产是为数不多的几家仍然业绩高速增长的公司之一。

　　同样，2009年1月的销售数据同样喜人，公司实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85%；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44%。

　　保利地产总部品牌中心负责人表示，1月销售同比大幅增长，主要是由于楼市开始有所回暖。保利地产抽选旗下的广州保利林语山庄、广州保利紫薇花园、沈阳保利花园等15个楼盘进行统计后发现，大部分楼盘的来电、来访数量均呈大幅攀升，同比升幅在10%～50%。而且广、深两地回暖比较明显，春节后第二周广州全市的签约套数达到1800多套。回顾2008年的数据，单周签约1800套以上的，只有“五一”、“十一”黄金周后才有这个水平。

　　此外，保利地产沈阳区销售总监何智韬对记者表示，保利地产对市场的时机把握比较准确。例如在沈阳地区，刚开年其他楼盘都还在观望市场，他们就已经开始销售，并准备了较为充足的货量，因此首先抢占了回暖期的市场份额。“以快打慢，适销对路”是保利1月销售较好的原因。

　　不过，记者根据业绩快报测算，去年1月保利的销售认购均价为11135元/平方米，今年1月签约均价为7486元/平方米，同比下降了约32％。这或许是保利地产1月销售大幅增长的原因之一。

　　国泰君安的研究报告也验证了这一推测：1月销售数据良好，保利旗下的中低价房畅销和促销是主因。

　　在2008年，保利的业绩仍然维持了自上市以来的高增长态势。尤其是在2008年公司还对广州金沙洲地王项目计提了2.93亿元的跌价准备，这样的高增长更显得难能可贵。

　　综合各家券商以及保利自身的意见，业绩增长的动能来自成本控制、迅速现金回笼、市场占有率增加这三方面。

　　中银国际的研究报告认为，保利地产净利增长是由于当年合作项目结算较多，令归属于少数股东的利润同比大幅增长。国信证券则进一步披露保利的成本低廉，指出2008年保利地产新增土地储备594万平方米，比上年同期净增189万平方米，这些项目均以出让底价获得，平均楼面成本1055元/平方米，有良好的成本优势，且大多数位于公司开发较为成熟的区域。

　　国泰君安则指出，受益于及时执行和坚持强调现金回笼的销售策略，所以保利销售业绩居于行业前列。而且广州区域以外的收入上升，销售收入占总收入67%，规避了地区风险。但是广州地区的产品利润却较高，为集团贡献了高达27%的净利润。

　　保利地产表示，加大市场份额是去年的成果之一，在广州住宅市场，保利的市场份额已经排名第一；在北京，公司住宅成交金额稳居首位；其他中心城市的市场占有率也稳步上升。

　　该营销中心负责人补充到，保利地产的产品线很长，性价比有竞争力，涵盖了郊区盘、市区盘和几乎所有的物业类型。因此无论是中心城区的像保利中环广场还是郊区的保利·叶上海这样的项目，都能适销对路。