北京部分楼盘价格出现反弹 整体价格仍将走低

　　面临新的销售压力与买房人要求降价的呼声，北京楼市中越来越多的楼盘相继加入到“价格跳水”的行列中，希望以降价换来房子的热销。然而与此形成对比的是，也有一些楼盘的价格已经开始出现小幅上涨。这是否成为市场回暖的前兆？区域楼市房价是否已经“见底”？本报近日就这些问题展开了调查。

　　市场写真

　　房地产市场整体价格下行 部分楼盘“逆势涨价”

　　近日，位于东二环广渠门桥附近的楼盘“冠城·名敦道”再次吸引了外界的关注目光。据悉，该项目本月末将再推新房源：此次推出的A8号楼，户型面积为60-133平方米，4梯13户，毛坯交房，均价12800元/平方米。细心的购房者不难发现，此次开盘均价比起其前期12500元/平方米的均价有了300元/平方米的上涨。

　　位于西南三环外的百万平方米大盘万年花城，近期也对其在售部分房源的售价做出了调整。以其在售的5-8#楼为例：节前其在售房源的均价为10300元/平方米，而从本月21日起，其均价已上调为11000元/平方米，涨幅约为700元/平方米。

　　位于北五环的润泽·悦溪，2月中旬以前其板楼、塔楼的均价分别为9800元/平方米和8800元/平方米，而现在其均价已经上涨至10300元/平方米和9200元/平方米，涨幅在400-500元/平方米。除此之外，远洋·沁山水、首城国际中心、文成建筑等一些将在今后几个月内推出新房源的楼盘，也纷纷表示“很可能上调售价”。

　　据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，这是该指数继去年12月首次出现同比下降以来连续再降，而且降幅还扩大了0.5个百分点。在这样的大背景下，为何仍会有如此多的楼盘售价逆势上行呢？这成为很多人关注的问题。

　　热点分析

　　“热销”楼盘成涨价主力 “一降到底”是涨价前提

　　对市场进行观察不难发现，此次“涨价”的楼盘，绝大多数都是前期以较低价格吸引购房者，取得不错销量的楼盘。以位于玉泉路的远洋·沁山水为例，该楼盘去年下半年推出其一期时，报出11000元/平方米的均价，低于周边市场均价数千元，结果700余套房源吸引了4000多购房人，开盘当天就被抢购一空，供不应求的状况凸现；去年年底沁山水二期开盘时，其均价上涨到了12000元/平方米，结果仍然遭到抢购。

　　此外，万年花城、首城国际中心、润泽·悦溪等项目，也都凭借着低于周边市场的价格杀入过北京楼市单月销售排行榜的前十。

　　业内专家指出，当前市场下，敢于涨价的都是有前期销量“兜底”的楼盘。“这些项目前期的销量都不错，开发商以"价格低开"的策略摸清了市场的底。而小幅度的涨价既不会吓跑买房人，另一方面还能造成"热销"的局面，促使买房人"追涨"。这些都在开发商的考虑之中。”

　　亚豪机构副总经理王英男表示，当前小部分楼盘对价格进行的调整是市场供求关系的正常表现。“因为正常的市场下价格就应该有涨有降，大家都在追求着一个有利于自己的销量与价格。有涨有降表明楼市正在往一个相对均衡的方向发展。”

　　“涨价”楼盘不代表整体市场 或刺激“刚性需求”

　　在2007年房价疯狂上涨的时候，“涨价”一直是开发商用来促销的惯用手法。而在目前的市场情况下，“涨价”又会对买房者心理造成一些什么影响呢？

　　将于年底结婚的刘先生关注位于方庄桥南的文成建筑已经有一段时间了。2月14日，他参加了搜房网为该项目组织的团购，但由于他的号靠后，最后并没有买到自己中意的房子。而文成建筑当日推出的136套房子，却以10000-11000元/平方米的均价售罄。销售人员告诉他，还有两栋楼将会在3月或4月推出，价格还没定，但肯定要高于之前的1号楼和4号楼。“我已经及早登记上了，只要不是涨得太多，我就买。不管怎么说，10000多一点的价格，在这个区域还是有吸引力的，尤其是对于我这种急于买房的人来说。”而像刘先生这样，对最近这些“涨价”楼盘表示关注的人并不在少数。

　　首城国际的销售负责人表示，目前已在他们项目作意向登记的购房者多数是用来自住，而房价的小幅上涨并未阻止买房人的购买热情。“虽然我们的A3号楼均价已经比A2号楼有了一定上浮，但比起周边区域的房价还是有优势。”

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为,目前少数项目的“涨价”并不能代表整个房地产市场走向的改变，因为这些项目都是典型的“降价热销”楼盘。这些项目在之前“一降到底”，价格远远低于区域平均水平，现在即使涨价，其价格优势依然明显。

　　专家观点

　　整体价格仍将走低 “抄底”时机或已隐现

　　一段时间以来，楼市“抄底论”甚嚣尘上。然而“底”是多少？什么时候是“底”？一直众说纷纭。

　　北京大学中国经济研究中心教授沈明高认为，对比近年来房价的上涨幅度，虽然房价有一定程度的下调，但仍有很大的调整空间。“在过去房价上涨的过程中，房地产开发商挣了不少钱。资金应该还没那么紧张。尽管企业的流动资金已经受到很大的压缩，但还没有到非降价不可的地步。部分企业认为，政府已经出台了不少救市措施，如果接下来还有政策扶持，房价就有机会企稳。这样看来，是不是可以再等一等。”沈明高教授在分析房价尚未完全回归理性时表示。

　　中原地产华北区域总经理李文杰表示，“现在的整体市场价格仍然没有稳定，成交量不高，短期来看整体市场价格仍然处于下行通道。”从这点来看，专家们的观点有很多相似之处。但是李文杰也指出，“从区域来看，"涨价"的这些楼盘之前的价格的确可以看作市场的一个底。这些"一降到底"的项目取得了良好的销量，一方面反映了购房者对其价格的认可，另一方面也带给其他开发商更多的启示。”

　　“大多数人都以为楼市的底会在某一个时刻出现，然而实际情况是，降价更像是一个阶段性的过程，分区域、分时段完成。对很多购房者来说，"抄底"未必就得等到下半年。”一位资深业内人士这样说。 (来源：北京青年报)