重庆地产：百亿高利贷资金凸现行业暴利

　　 主编：卢小波 记者：袁柏欣 摄像：刘勋

　　看过了北京、广州的楼市之后，今天再来看看重庆的房地产市场，作为中西部地区唯一的一个直辖市，重庆素有“房地产练兵场”的说法，全国综合实力排前一百位的房地产企业，70%以上都已经进入了重庆，就在前几天，有人向这个短兵相接的练兵场，扔了一颗重磅炸弹，重庆市本地最大的地产巨头协信控股集团，首开国内先河，免费发放1亿元购房券，这给重庆楼市带来了怎样的震撼？

　　重庆房企有将近一半没项目可做或干脆人间蒸发

　　在重庆街头，随时都可以看到这些由协信集团打出的巨幅户外广告，那么购房券到底是怎么回事，记者来到了一个发放点，协信负责人告诉记者说，只要是凭身份证，任何人都可以免费领券，但每人有一定限量，并且购房券只能在购买协信的楼盘时使用。

　　重庆协信控股（集团）有限公司营销中心总监魏开忠：“我们印制了一个亿的购房券，这一个亿的购房券我们同时拿出了十个亿左右的产品，就对应到这个购房券上去。”

　　魏开忠说，购房券有两种，针对普通住宅的每张面额是5000元，每人限领4张，针对别墅等高档住宅的每张面额则是50000元，每人限领6张，在推出这次活动之前，他们并没有调整房价，那么发放购房券是不是一种变相的打折促销？

　　魏开忠：“如果说是我们打折，那么也就只能你买我的房子能够得到一些实惠。”

　　记者：“发放购房券它有可能带来的后期效应是什么呢？”

　　魏开忠：“我们希望其它企业，它也认我们的购房券，就是也有可能协信发券其它人我可以接受。”

　　那么消费者对此怎么看？在这个发放现场，记者并没有看到火爆的发放场面，采访期间，只有几个人前来领券，协信负责人说，他们现在平均每天向外发放购房券一千万元左右，然而，重庆市社科院副研究员杨玲认为，和其它促销形式比，发放购房券并无新奇之处。

　　重庆市社会科学院城乡统筹所副研究员杨玲：“它其实还是一种价格的打折，这是我的看法。”

　　虽然，协信控股自己并不承认，但外界还是把他们发放的购房券，看做是打折券，实际上在重庆，更多的房地产商还是愿意选择直接打折的方式，甚至有企业公开提出，房价可以打 76 折，只要不亏本，什么价格都可以商量，就在重庆房价打折降价的同时，房地产行业也在经历一场剧变，2007 年楼市最火爆的时候，重庆市云集了 2700 多家房地产企业，占全国房地产企业总数的 5%，而如今，这些企业有将近一半的没项目可做，或者干脆玩起了人间蒸发。

　　在位于重庆市石桥铺科园二街的一处楼盘，楼盘的名字叫朝阳四季花语，从外部来看，楼盘还处于施工当中，但整个工地上见不到一个工人，工地里的沙土堆上已经长出了野草，销售中心里面施工许可、预售许可等一应俱全，但也是空无一人，墙上的石英钟指针还在转动，一位业主告诉记者，这里已经停工半年多了。

　　业主：“交完钱以后他们就说交房交钥匙，结果什么都没有交，钥匙也没交，前一阵子我们来找，来闹了几回，那些钱怎么了，给了两个月违约金，然后就没有音讯了。”

　　这位业主说，这座楼盘是2007年开工建设的，2008年开始销售，当时一共有200多位业主购买了这里的住房，但到了规定的交房日期后，开发商一拖再拖，到了今年年初，就再也联系不上开发商了。

　　记者：“那现在你们怎么办？”

　　业主：“现在没办法。”

　　记者：“怎么？”

　　业主：“不晓得怎么办，只有找他闹，喊他交钥匙交房。”

　　就在记者采访时，又遇到了两名供应商，他们告诉记者，开发商还欠他们20万元工程款，现在两人已经提起诉讼，却连被告都找不到。

　　记者：“找不到么？”

　　材料供应商：“如果法院这次再找不到，像送传票都送了几次了，没有人，马上就搞公告送达了，就只能这样。”

　　楼盘周围的宣传牌显示，开发商是一家名叫昭军地产的公司，记者按照上面提供的电话号码拨了过去，无人接听。

　　记者在调查中发现，类似情况不在少数，在重庆市北部新区这处名叫南极凤麟苑的小区，建筑商告诉记者，由于盲目扩张，开发商重庆南极实业开发公司将建设资金擅自抽走后，把这片小区彻底变成了烂尾楼，现在连工人们都讨薪无门。

　　建筑商：“工人他们做了那么久了，没得到工资，任何东西都没得到，还有材料商，材料商也是血汗钱，我们做了工，我们也是血汗钱。”

　　采访期间，记者还发现了另外一种现象，在位于重庆渝北区一处名叫南方康桥的小区，就在小区周边的楼群中，这一大片荒芜的土地格外扎眼，荒地上不少农民已经种上了蔬菜，有人还建起了简易的土坯房，村民们告诉记者，这里已经闲置了十年。

　　村民：“凡是从学校那边围起的，全部是南方集团的，南方集团用了我们四个社（居民小组），四个社（居民小组）千亩土地，现在实际上还不止千亩土地。”

　　村民们说，这片土地是被重庆南方集团征用的，但这几年只是断断续续搞了一些开发，这大片土地就再也没有动过，记者联系上了南方集团的负责人，资料显示，重庆南方集团曾经是当地最大的房地产开发企业之一，但如今经营重点已经发生了转移。

　　记者：“那么就南方而言，现在面临的资金压力大不大？”

　　重庆南方集团有限公司副总经理罗平：“面临的资金压力目前肯定也比较大。”

　　记者：“为什么？”

　　罗平：“因为我们这个投资面特别大，你比如说我们就是一个养殖，这个产业按照计划我们需要投资25个亿，所以说我们需要资金，需要去投资。”

　　罗平说，他们现在发展重点之一已转向了生猪养殖业，资金压力很大，但这并不是导致土地荒废的原因。

　　罗平：“因为当时这一块地的整个设计条件，以及总规，它是按照低密度来考虑的，后来国家宏观调控政策出来以后，整个这块地在后来就进行了规划控规的调整。”

　　罗平解释说，按照新规划，这片土地将在今年开发，并在10月份之前房屋上市交易。

　　罗平：“资金这边应该是都准备好的，都有保障。”

　　然而，记者采访期间，在这片上千亩的荒地上却没看到任何动工的迹象，陈德强，重庆大学教授，重庆地产界知名专家，陈德强说，如果出现烂尾楼盘，那么最大的可能就是开发商资金断裂。

　　重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强：“这个行业里面最大的是看资金链一块，就是看他在工程款支付和对供应商的支付上面，在工程款支付在供应商的支付上面他们会采取很多一些技术，当然这不完全是一个企业的问题，可能很多企业都有这样一些现象。”

　　曾争先恐后进入重庆市场的外来企业又是如何面对眼下困境？

　　在号称房地产练兵场的重庆，可以说浓缩了各种开发商的生存状态，有的发放购房券，有的明码打折促销，还有的玩起了人间蒸发，剩下建筑商和业主们求告无门，重庆本土的开发商如今艰难度日，那么，那些曾经争先恐后进入重庆市场的外来企业，又是如何面对眼下的困境呢？

　　在重庆采访期间，有业内人士向记者透露，许多知名地产企业同样面临着资金危机，这是恒大地产在重庆市渝中区的一处项目，资料显示，恒大地产于2007年8月竞拍到了这一块土地，整个重庆科技学院的老校区被恒大纳入囊中，然而记者在现场看到，已经一年半过去了，学院的主体部分连拆迁都没有进行，只有靠近体育场的一小部分有人在施工。

　　记者：“你们什么时候进来的？”

　　施工人员：“我们才进来几天吧。”

　　从现场来看，整个项目上动工面积还不到全部面积的五分之一，而在恒大位于重庆的另外一处大型项目，恒大金碧天下的施工现场，记者还是只看到了一小部分正在进行开发，资料显示，恒大在这规划用地面积达到了3000亩，但施工人员说，目前启动的部分还不到十分之一。

　　施工人员：“去年五六月份就修到了现在这个样子。”

　　记者：“没再变？”

　　施工人员：“变了点，修了道围墙。”

　　业内人士同时向记者提供了这样一些照片，从照片上可以看出，这些高层建筑旁聚集了很多人群，还有人直接堵在了马路上，知情人向记者透露，这些人都是农民工，他们正在和另一家大型地产企业，重庆富力城房地产开发有限公司进行交涉，讨要拖欠自己的工资。

　　重庆市民许敏：“当时也是我们接房以后，大概十一月底左右，一批民工就是说，堵住富力的管理人员，找他们讨要工资。”

　　重庆市民甘在琴：“讨薪有上百人，起码是一两百人，整个院里围起很多人，天街那里，天桥那里围了一长串，堵车堵了两个多小时。”

　　重庆富力城房地产开发公司隶属于上市公司富力地产，富力2005年进入重庆市场，几年时间，已经跻身行业前十名，然而，就是这样的知名公司仍然拖欠农民工工资，那么到底富力公司目前的资金状况如何，因为富力公司最终拒绝了记者的采访，记者并没有得到准确答案，但相关公开资料显示，2007年以来，富力地产在重庆总共拿地4000多亩，应付资金27个亿；恒大集团则拿地1500多亩，应付资金34个亿。而最新数字表明，富力地产进入重庆后销售额还不到20个亿，而恒大更是只有5个亿。就在今年，摩根士丹利也几次对富力地产进行了减持，摩根士丹利中国策略师娄刚认为，资金短缺是目前房地产商普遍存在的问题。

　　记者：“您调查的结果是资金紧张到了一个什么样的程度？”

　　摩根斯坦利中国策略师娄刚：“到了一个非常严重的程度。”

　　记者：“可以说得更形象一点吗？”

　　娄刚：“形象一点，就是如果出现这种银行（逼宫）的情况，那可能它就是从技术上已经到了破产的边缘。”

　　记者：“能不能提名字举一个例子，它的资金到了什么样的程度？”

　　娄刚：“那最严重的，就是说确实有一些地方性的发展商，它甚至就是说它手头上的现金和现金等价物还不足以偿还它未来三个月到期的银行贷款。”

　　重庆房地产企业动用社会资金极高，更加剧了开发商的资金困局

　　在重庆房地产行业，无论本地企业还是外来的和尚，普遍都面临着资金压力，这不禁让我们回想起 2007 年，那一年正是重庆楼市最火爆的时候，也是重庆冒出天价地王最多的一年，最高的甚至达到了 1400 万元每亩，这些疯狂炒地的资金来自哪里？就在上周网络上突然流出一份据说来自重庆第四大开发商隆鑫地产的内部讲话稿，文章指出，如果盘点一下重庆当前的开发商，有几家没有高价拿过地？有几家没有盲目向外扩张？有几家没有借高利贷水钱？有几家今年春节发了奖金？在这一连串质问背后，有消息人士透露，重庆房地产企业动用的社会资金高达一百个亿，月利息平均在 5% 甚至 10% 左右，这更加剧了开发商的资金困局。

　　在重庆采访期间，大部分人士对地产企业使用百亿社会资金问题都讳莫如深，不过重庆大学陈德强教授向记者透露了这样一个信息。

　　重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强：“这个很多企业它没有这种数据的显示，但事实上我知道，在重庆，甚至前十强（房地产）企业都有很庞大的这种民间资金的压力。”

　　记者：“你能肯定么？”

　　陈德强：“肯定。”

　　陈德强说，房地产开发属于资金密集型行业，实际上融资手段比较单一，正常情况下，房地产可以先期投入少量资金，取得土地，通过土地抵押，获得银行资金，再通过建筑商垫资，楼盘开发到一定进度后利用预售制度快速回笼资金，从而实现循环滚动，但一旦销售下降，现金回笼就会减缓，同时销售下降也会影响银行资金进入，现在的国际金融危机又加剧了这种态势，而对多数企业来说，2007年高价位拿下的土地现在根本无力进行开发，即使开发出商品房也不可能在目前价位水平中赢得市场，这样房地产企业就只有被迫使用社会资金以渡过难关，包括从典当公司、担保公司，甚至从个人手中借用高利贷。

　　陈德强：“对企业来说的话，不是它经营问题，也可能不是销售问题，可能死就死在这个上面，你比如说一个企业假如说它有两个亿到三个亿的那种民间借贷，因为一个大项目么，那就意味着它每一个月，如果是五分每一个月，必须要一千五百万的现金流每一个月，因为它的渠道只有靠销售，如果一个月没能够销售到一千五百万以上，那么它就断流了，所以这根稻草是很大的一根稻草，对企业来说这根稻草可能会压死很多开发企业。”

　　陈德强透露说，据他了解，使用社会资金成本极高，月息5%，7%，8%，甚至更高都很正常，这也就导致了地产企业千方百计促销。重庆协信控股集团的董事长吴旭也认为，对重庆房地产企业来说，虽然经过了一年多的调整，但最困难的阶段还没有过去。

　　重庆协信控股集团的董事长吴旭：“我认为今年上半年可能是房地产企业可能相对比较艰难的这么一个半年，因为它任何事情它有一个反应周期，你比如说先是金融危机发展演变成经济危机，经济危机带来人们的收入就业消费的信心等等这一系列，它都发生了变化，然后再反映到我们所有的具体消费当中，消费当中要慢慢又反映到我们的具体生产当中，它这一个周期有一个过程，但是我认为最多是今年上半年。”

　　重庆市社科院副研究员杨玲认为，重庆的房地产市场总体健康，价位并未过高，但从具体走向上看，她认为，商品房价位并没有触底，2009年还应该处于继续调整当中。

　　重庆市社会科学院城乡统筹所副研究员杨玲：“任何一个行业都是最开始发展的时候，它因为有可能是暴利，利润率很高，然后慢慢慢慢地它应该就是说向社会平均利润率那样子过渡，往那个方向靠，也不能一直高于那个社会平均利润率，那样的话，你那个行业确实就发展得不正常了，我们经过十几年的高速快速发展，那么现在确实是一个应该是调整的时期，而且调整不可能说一年就调整好了，所以我个人看法2009年还是处于继续调整当中。”

　　半小时观察：房地产弊端根本是暴利

　　面对月息5%-10%的高利贷，重庆的开发商们眼睛都不眨一下，就敢十几亿、几十亿的大笔借进，他们的底气到底来自哪里？虽然，我们没有直接看到哪家开发商的财务报表，但从这样反常的举动中，我们不难算出，房地产业的暴利究竟有多高？

　　通常一个房地产项目从购地到预售出去，至少需要一年左右的周期，而高利贷的月息即使按5%的最低标准来算，一年之后利滚利本金和利息之和至少要翻1.8倍，也就是说，房地产开发商必须要在一年内获得近100%的利润，才可能挣到属于自己的那份钱。即使面对如此高的资金成本，开发商们还敢伸手，显然他们的年利润率已经远不只是百分之几十，否则他们绝不会冒这么大的风险。

　　在当今的中国，很多企业为了那怕一个百分点的利润，都得要苦苦挣扎，从一滴油一滴水算起，尽可能压缩成本。又有几个行业能像房地产业这样，能够获得如此超额的利润。尽管，这些年总不停地有房地产界的大腕站出来，信誓旦旦地告诉我们，房地产的利润远非外界传言那么高，甚至还低于社会平均利润水平。可无论是富豪排行榜上的地产大亨还是借高利贷炒地的地产狂人，总让开发商们藏不住暴利的尾巴。

　　一个暴利行业现在出了问题，就像一个装满黄磷的铁桶着了大火，袖手旁观不行，但用水浇的话，火却反倒会烧的更旺。如果我们不隔绝制造暴利的空气，我们的任何努力都会是徒劳。