朱孟依或只涉及黄光裕案边缘 合生创展将向何方

　　月3日，是朱孟依这位全国政协委员必须公开露面的时间，神秘的他究竟是“出镜”还是已经“出境”？政协全体会议就是揭盅的时刻。合生创展，这个曾经的全国最大的房地产企业将走向何方，也将同时露出端倪。

　　旋涡

　　熟知合生情况的地产界代理表示，朱孟依涉及的只是黄光裕案的边缘事件。

　　“我们老板现在在北京，年后还回过广州向员工派发开门红包。”2月23日《中国经营报》记者向合生创展查询朱孟依动向时，其广州的一位管理者言之凿凿地表示。但对于朱孟依是否被公安部门限制离境，又为何不公开露面澄清此事的问题，这位人士表示“不清楚”，并一再强调不能公开其姓名。曾被王石称为内地最大开发商的合生掌门人究竟出了什么事？

　　故事开始于2月下旬。法新社首先报道，朱孟依因涉及黄光裕案，被东莞公安机关限制离境并协助调查。随着《苹果日报》等香港媒体的跟进，此事在香港资本市场引起震动。2月20日合生创展的股价一度下挫50%。当日下午合生发布公告称，报道无事实依据，但对朱孟依的状况没有进一步的交代。资本市场显然对这份公告不满意，周一开盘后合生股价一再下挫。其间有传言称朱孟依早已离境避祸。

　　但熟知合生情况的地产界代理向《中国经营报》记者表示，朱孟依正在北京率团队公关，只是由于具体情况未定、且行事风格一向如此，才没有进一步出面澄清。据其了解，朱涉及的只是黄光裕案的边缘事件。朱孟依这一个月来只是协助警方调查，人身自由没有受到限制。刚刚在1个月前离职的合生创展集团前副主席赵海也表示，在其任职合生期间，朱孟依与黄光裕之间基本没有来往，对于朱牵涉黄光裕事件的传言，他表示没有可能性。

　　朱孟依与黄光裕最显性的联系也许就是同为潮汕人，从各自公司经营范围以及发展方向来看，两人并没有太紧密的联系。只是2004年前后黄光裕进入房地产领域后，凭借同乡这层关系，两人的接触才开始增多。有熟悉两人情况的潮汕商人向记者表示，两人也曾一起出现在潮汕商人举行的聚会中，但据其所知，两人私交一般。此次事件朱孟依主要是牵扯到公安部前部长助理郑少东，郑与黄、朱的关系都不错，也许是“竹竿一扫”就被牵扯进去了。

　　《中国经营报》记者曾就此情况咨询合生在广州的几个竞争对手，他们大多表示现在市场流言很多，甚至不排除上述解析是合生放出来的烟雾。不管怎样，真实情况只能等到朱孟依公开露面后才有定论。

　　与黄光裕这个甩手掌柜不同，朱孟依在合生的作用非同小可。“假如老板被押，合生的正常运作都成问题。”合生一位员工表示。据内部人士透露，除了武捷思任总裁的第一年外，其余时间，朱都将权力牢牢抓在手中。创业阶段，朱孟依的事必躬亲曾令公司成长迅速，2004年，当万科年度销售额还在70亿元左右时，合生创展的销售已经轻轻松松地突破百亿大关。但5年过去，当万科开始朝着800亿元的目标迈进时，合生却面临可能达不到100亿元销售的尴尬。

　　“2009年是关键的一年。”这是朱孟依在2008年管理层动员大会上反复强调的一句话。没想到，朱老板开局不利，官非缠身。

　　上市

　　家族股权错综复杂，只有朱孟依居中运筹，才能完成珠江投资上市的任务，但由于被牵扯进黄光裕案，上市一事显然多了变数。

　　朱孟依2009年的任务不少，其中之一就是把珠江投资的盘子做大，随时为国内上市做准备。尽管合生的发展势头大不如前，但朱老板的实力在业界依旧不离前三，这个功劳要归于朱孟依旗下另一个影子企业——珠江投资。

　　合生创展与珠江投资是一对高度关联的兄弟企业，实际控制人均为朱孟依，大部分时间两个公司是两个牌子同一套人马在运作。合生创展上世纪90年代已经在香港上市，为了便于运作项目，朱孟依在国内成立了珠江投资。两家公司会以组合投资方式做项目，珠江投资负责拿地，然后再由两家按某种比例组成中外合营的项目公司进行开发。

　　业内人士表示，珠江投资不但负责拿地，一般的工程开发也由其进行。据了解，珠江投资的股东之一广东新南方建筑工程有限公司的老板即是朱孟依的胞兄朱沐之，珠江投资的另一位股东则是朱孟依控制的韩江建筑安装工程公司。在合作之初，两公司的比例关系基本是合生占70%，珠投占 30%。但近年来，比例关系不断地向珠投倾斜，很多项目已经由珠投单独开发。

　　“现在，朱总的重心在辅助珠江投资A股上市上。”2008年初，合生内部人士告诉《中国经营报》记者，由于香港股票市场估值较低，合生创展的总市值很低，而且一直得不到投资者的认可，所以从2006年开始，朱孟依打算把珠江投资建成另一个资本平台。从2007年开始，关联交易频频发生，朱孟依逐渐把有发展潜力、质优价廉的资产都注入珠江投资。尽管国内资本市场情况多变，但在珠江投资2008年年底拟定的2009年发展计划中，“上市”二字还是跃然于纸。

　　“这件事只有老板才可能运作成功。”合生内部人士表示，合生创展前任总裁武捷思也曾被赋予类似的任务，但涉及到朱氏家族错综复杂的股权关系，即使是曾任广东省省长助理、以善于处理资产并购著称的武，也只能束手无策。

　　归零

　　国际研究者认为，合生这样规模的房地产企业，长期以来只有20亿元左右的现金流，实在是过于激进。

　　除了令人头痛的上市计划外，朱孟依另一件大事就是“把合生抓起来”，重现四年前的辉煌。全国合生系的楼盘正酝酿着降价。合生在广州负责销售的员工告诉《中国经营报》记者，“重回百亿已是合生底线”。

　　因为只有这样，才能支持朱孟依的逆市抄底的计划。

　　在发布“涉及黄光裕案”澄清公告的同时，合生同时发公告表示，已经按照约定支付2008年12月拍下的北京朝阳区大望路地块的大部分地价。这块8.59 亿元投得的地皮折合楼面地价为6167元/平方米。此前一年，万科在同区竞得的土地价格高达11000元/平方米。这也是合生总裁陈长缨所说的“合生不会放弃的优质项目”。

　　其实，朱孟依起家的手法与碧桂园非常相像。上世纪90年代，合生凭借的就是在郊区建廉价的“大盘”，快速销售回笼资金。这种手法对土地储备的要求很高。老朱正在“归零”，重拾创业阶段的发展模式。“老板判断，价廉物美的郊区盘依然是自住市场的主流”，合生一位内部人士向《中国经营报》记者透露，这是朱孟依在年终总结会上的结论。回顾2008年，合生在楼市低迷时囤下的土地，基本都是城郊“卫星城”，又或者是上述价格折让较大的项目。

　　重新调整战略，特别是在土地储备上的扩张，对企业资金压力很大。国际评级机构穆迪投资对合生的资金流一直比较担忧，就在合生买了便宜地的1个月之后，其将合生的评级再度调低，评级展望维持“负面”。这已经不是第一次了，2008年合生每次买地，穆迪都给出“复评并可能下调”或“展望修订为负面”。仅2008年购入的土地，合生2009年就要支付超过40亿元的土地款。除此之外，合生还有各种巨额债务。例如2010年2月前，合生就需支付18.3亿元人民币可换股债券。

　　相对于巨额支出，合生的收入明显偏低。2008年1～10月，合生的销售收入仅在80亿元左右。国际研究者认为，合生这样规模的房地产企业，长期以来只有20亿元左右的现金流，实在是过于激进。受金融海啸影响，合生2009年也很难在国际资本市场获得资金，所以这些庞大的支出只能依赖销售收入及国内银行的借贷。据合生内部人士透露，合生在内地银行还有140亿元左右的银行授信，但这些贷款能否顺利动用还存在一定变数。

　　目前，合生的预算系统已经发挥到极致，每月收入支出的预算精确到百位。大大小小设立了636个资金计划项目，编制费用预算和月度资金预算时，更要把现金流转时间算上，账户只在某一固定时间有流动资金。

　　家族企业中，管理成本的控制一直是个复杂到极点的难题，节约计划实施的细节，只能依赖于朱孟依在家族中的“殚精竭虑、事必亲躬”。

　　割舍

　　“老板只有暂缓商业地产的战略，否则这会拖垮公司。”合生一位不愿透露姓名的高层表示。

　　朱孟依私下曾对友人表示，中国房地产高速增长期不会超过15年，届时商业项目的份额以及成熟度将决定地产企业的地位。2008年3月，合生上市十周年庆典上，朱孟依宣布将在华北区推出20个新盘，其中包括建筑面积达188万平方米的10个高级商业地产。

　　然而在面对巨大的投入，以及如今的市场环境，朱孟依不得不下定决心削减这一长期的战略投入。2009年1月，负责商业地产的赵海离职就是一个清晰信号。为了说服赵海加盟，朱孟依付出了每年500万港元，并拥有认购合生100万股认股权的高额薪酬。然而一年不到，合作就此告终。

　　《中国经营报》记者从合生内部人士处了解到，近期公司的确将对各大业务进行大规模重整，其中商业地产板块将深度重组。“除非国家地产业长期发展规划中有关于商业地产的实质内容，否则合生商业项目会有大变动。”该人士表示，部分计划长期持有的商业项目将出售，其余部分将缓建。

　　按计划，合生总面积达188万平方米的项目将于2011年完工。建五星级酒店以及高级写字楼的成本非常高，估计仅仅是这些物业的建筑成本就高达1万元/平方米，换言之，188万平方米的建筑成本就高达188亿元。如果再加上合计54亿元的地价，已公布的商业项目就要求合生三年内投入242亿元。

　　与商用物业的巨额投入相比，商业项目的回收期长是业内公认的，普通项目平均回收期在9年左右，高档项目甚至更长。因此商业物业每年的资金回报并不高。2007年，合生投资物业的租金收入为5755万元，酒店经营收入1.15亿元，两项合计只占销售收入的1.5%。“老板只有暂缓商业地产的战略，否则这会拖垮公司。”合生一位不愿透露姓名的高层表示。

　　合生-珠江系2009年的三大战略实施离不开朱孟依。无论是珠江投资的股权整合，企业管理成本的收缩，还是商业地产的割舍，涉及的都是利益重新分配的格局。只有朱孟依才有能力平衡来自家族的各方利益。所以如果老朱无法从黄光裕案脱身，合生-珠江的各大战略最终也只能是镜花水月。