央行预警楼市寒冬持续 居民购房意愿呈十年最低

　在购房意愿跌入低谷与新盘集中入市的双重压力之下，沉默了近一个月的中国楼市未来将面临更大的调整压力。

　　近日，央行发布《中国货币政策执行报告(2008年第四季度)》称，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8%、2.8%，创1999年开始此项调查以来的最低水平。

　　分析人士称，包括消费信心低迷在内的多项因素，将导致国内房地产等重要领域依然面临回调压力。购房意愿下降导致的销售继续不畅，令即将到来的传统销售旺季形势严峻。

　　指数全面下降预警

　　事实上，不仅只有第四季度，央行2008年连续一、二、三季度的城镇居民调查显示，居民购房意愿持续低迷，未来3个月打算购买住房的居民占比一直维持在15%以下，并在第四季度达到10年来的最低水平13.3%。

　　此外，2008年1~12月，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。显然，消费者的实际购房行为已经大幅下挫。

　　各大城市打算买房的居民占比也在全线下跌。在调查的7个大城市中，北京、上海、天津和广州等一线城市未来3个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。

　　“购房意愿下降无外乎是受大环境的影响，目前的这种情况和1997年~1998年比较相像，甚至还要悲观。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　这种悲观的情绪继续在其他各项调查中得以体现。

　　由国家发改委、国家统计局公布的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数(具体见下表)。

　　而从环比数据来看，同样呈现逐步回落态势。全国70个大中城市4个季度房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%、环比下降1.3%。8月份是房价下降的一个重要时点，从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，而且下降的城市数量不断增加；12月份，全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个，二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。

　　伴随价格调整的还有成交量的急剧萎缩。公开数据统计，2008年1~12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。从全国各地的情况来看，不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50%。

　　“同比、环比、成交量任何一个参数都结束了之前的单边上涨态势。国房景气指数也自2007年11月以来连续回落，12月更是下降到96.46。100以下便属于不景气区间。”杨红旭说。他更认为，接下来反映房地产行业的景气指数还会创历史新低。

　　“降价应快、准、狠”

　　大多数接受记者采访的业内人士均表示，2009年的楼市非常寒冷，回调压力仍然很大。

　　“除了宏观经济面的因素之外，大部分压力来自楼市本身，首先是9000亿元保障性住宅供应以及全国2.36亿平方米存量商品房的压力。”杨红旭说。

　　另一方面，经历过一段时期的供应空白后，按照楼市传统，全国大部分城市迎来供应小高峰。

　　以北京为例，据亚豪、协成等机构提供的楼盘数据显示，3月份北京新开盘项目数量激增，目前有32个楼盘确定3月新推楼座，较前两个月开盘量大增。

　　“购房意愿降低，供应量增加，企业又有现金流的压力，三个要素必然导致企业下一步降价压力增加，又一轮价格战或许迫在眉睫。”一位业内人士说。

　　上述业内人士认为，目前仍然有开发商“护价”的原因在于，对回暖预期的不明确以及去年年底的一波销售回笼了一部分现金。“但是也撑不了太久，接下来开发商会寄希望于二季度这个销售旺季，这也颇为关键。”

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋同样认为降价在所难免。

　　“采取降价策略的开发商，要秉持"快、准、狠"的原则。"快"是降价的决策要快，抢在别人之前以掌握主动，并率先消化客户。"准"是指有条件的开发商，可以采取用部分的细分产品面对准确的细分市场，保护前期业主利益的同时争取市场主动。"狠"是降价要一步到位，迅速抢占市场。”杨少锋说。

　　上述分析人士表示，接下来几个月或许会出现又一波小阳春，这取决于新盘入市对价格的定位。如果房价能够继续回调，交易量必然会出现回暖。

　　在采访中，各方人士均认为今年整个房地产市场将呈现“价跌量升”的局面。如今，刚性需求成为成交量保底的部分，而改善性需求的释放程度将会成为未来的关键。一旦有部分这样的需求入市，才会真正促进成交。