4万亿存货待消化 楼市高危存货期待软着陆

　　存货周期，这一与宏观经济波动“平行”的概念，目前正考验着房地产业持续发展的“耐力”。在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后，房地产业在2009年迎来了“高危化”的库存累积。两大全国性房地产协会不久前起草的一份内部报告预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3－4亿平方米，将是往年的2－3倍。

　　而从企业层面看，房地产市场的存货远大于空置面积。因此，“去库存化”已成为中央和地方“扩张性”地产调控政策的主要取向。那么，目前我国房地产企业存货究竟有多大？存货消化周期需要多长时间？今后“高危存货”何时能实现软着陆？

　　4万亿存货待消化

　　一份最新的机构研究报告分析，2008年，A股房地产公司的市场占有率将进一步提升至10%左右，存货超过4000亿元。一般而言，存货与销售额基本匹配，而上市公司的存货周转率要高于行业平均水平。由此推算，目前我国房地产企业手中的存货值将在4万亿元以上。

　　一位销售过百亿的南方地产商在接受中国证券报记者采访时坦言，如果说，2007年房企的首要任务是“拿地”，2008年是“筹钱”，那么今年的首要任务则是“销售”。该地产商表示：“目前，企业的库存压力很大，走量是关键。”

　　这位地产商的感受具有很强的代表性。虽然近期各地房地产市场销售回暖，但财务专家指出，存货激增、周转率下降、资金链紧张依然是房企普遍面临的问题。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流大多数也呈现负值。

　　据WIND资讯的数据统计，截至3月2日，已公布2008年年报的A股房地产上市公司有15家。去年年末，这些公司的存货合计达809.09亿元，同比增长36.1%，比2008年三季度末略有增长。按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，A股房地产公司三季度末的存货合计达4015.2亿元。

　　易居中国房地产研究院最近的报告显示，2008年，全国住宅存量2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势，大约也在2.1亿平方米。根据近半年来35个典型城市的市场平均消化能力，全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年。据摩根大通中国区董事总经理龚方雄的说法，美国的房地产问题严重，但存量只要13个月即可消化。

　　业内专家指出，房地产存货包括已开发完工产品、在建工程和拟开发土地储备三类。截至去年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，这主要是已开发完工产品。除此之外，在建工程和土地储备的体量更为庞大。

　　尤其是2007年以后，各地土地供应提速，2009年开始将形成新房供应。这些即将上市的新盘将使目前高企的库存水平“雪上加霜”。五合智库总经理邹毅便表示，2009年很多房地产企业面临着巨大的销售压力，大量库存房源需要消化的同时，还有新盘上市；这对于仍处于调整阶段楼市来说并非易事。

　　资产减值“侵蚀”业绩

　　市场资深人士指出，按照经济规律，存货周期与行业周期是“平行”的。存货的顶峰将是行业景气的低谷。此时，市场价格下行，存货也面临资产减值的风险。

　　戴德梁行报告显示，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底全国土地开发量为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有约12亿平方米的土地滞压于开发商手中，“主动性积压”严重。

　　大量的土地储备正对房企的盈利能力造成威胁。瑞银亚洲房地产研究部的报告指出，如果以2007年购入土地的价值进行评估，大多数地产公司都需要进行规模不小的土地存货减计，从而对业绩造成负面影响。根据评估，包括碧桂园、中国海外、绿城等9家内地房企2007年所获土地的存货减计量可达数十亿元。

　　据WIND统计，已公布年报的15家A股地产公司2008年度资产减值损失合计达66200.86万元，同比增长345%，占当期净利润的12.3%。

　　存货激增的后果，除了计提减值这一负面因素外，还包括新开工率下降导致预售款项缩水。光大证券最近的《华南房地产市场调研》显示，万科、保利、金地和招商四大地产商的新开工指标将继续缩减。

　　一般而言，衡量房地产公司未来1-2年内业绩可靠性的指标为“当期预收账款与营业收入合计值”，房地产行业该合计值增幅出现大幅下降，预示未来房地产板块业绩增长将大幅放缓。存货激增的后果，将导致开发商全面收缩战略，减少新开工面积和施工面积，使得房地产开发投资和盈利能力出现快速下滑。

　　“去库存化”还需价格杠杆

　　“去库存化”的关键则是降低购房成本，而高库存也必然对高房价施压。目前，新的刺激政策已经十分有限，高库存能否软着陆，也主要决定于价格。

　　房地产市场的成交量经过去年11-12月份的回暖，以及1月份的淡季低迷后，今年2月份成交量再度出现了环比和同比的强劲反弹。龚方雄认为，“市场的反弹，是房价回落的结果。”他同时指出，目前中国房地产库存全球最高，未来房地产市场价格会继续下跌，还须警惕出现“价量齐跌”的风险。

　　而高盛2月25日发布的报告也指出，“国内房地产开发商认为至少在下半年前，国内楼市还很难看到复苏；近期房地产交易量的上升也不证明市场已经见底，稳固的房地产市场依然遥不可及”。

　　作为“大宗商品”，房价下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。统计显示，2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点。这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来连续两个月同比下跌；环比下降0.2%，是连续6个月环比下跌。

　　万科董事会主席王石此前在接受媒体采访时表示，金融危机对中国实体经济影响刚开始，去年12月以来的楼市成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，反弹并不代表反转。而去库存化是个漫长而痛苦的过程。不过不同地区，调整程度也不同。因为珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开。

　　对于存货周期何时见顶，中银国际分析，由于政策刺激下销售回暖和年初新开盘面积锐减的影响，主要城市累积可售库存从2008年12月末开始连续8周下降，存货消化压力有所缓解，但由于今年预期供应压力较大，目前不能明确库存拐点已经出现，依然维持库存高点在年中或下半年才能出现的判断。

　　在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后，房地产业2009年迎来“高危化”库存累积。而从企业层面看，存货远大于空置面积。因此，“去库存化”已成为中央和地方“扩张性”地产调控政策的主要取向。

　　作者：林喆 来源：中国证券报