华东三市修正今年土地出让计划

　　去年土地出让金收入“缩水”过半

　　根据国土资源部相关文件规定，2008年用地计划完成缓慢的城市，将相应减少2009年用地计划申报指标。

　　华东一些已经公布了土地出让计划的城市都存在同样的问题。

　　保守的财政估计

　　在华东某市，一份非正式的土地出让计划明细最近在该市一些大地产企业中传阅。这一名为《已具备出让正在招商地块》的文件囊括了该市除了工业以及市政用地出让计划之外的所有地块出让的土地面积以及“参考价格”。

　　根据坊间流传的文本，假设该市根据这一最新的土地出让计划，将计划出让的上述地块悉数出让完毕，他们可以获取250亿元的土地出让金。

　　除了市政用地以及工业用地，华东某市有关土地招商明细的文件包含了9个板块55块土地，其中包括“商业”、“金融”“办公”以及“文化娱乐”性质的土地。这些“已经具备出让条件”的土地中除了当地土地发展公司的2幅地块还没有标注价格，其余的53块土地都已经具备了“参考价格”，土地面积共为2982亩，总价值为250亿元人民币——这一数字为2007年该市土地出让财政收入的一半，与2008年土地财政收入大体相当。

　　根据该市曾在去年年底发布的2008年市区供地计划，该市（去）年内计划供地6000亩；之前，该市在2007年10月则公告出让各类经营性用地4754亩。

　　“或许政府对于这样一份计划还会有所增减，但是从目前的情况来说，我们正在按照这一计划在做研究资料，以在本地土地市场寻找购买土地的机会。”该市一家大型地产集团对本报记者确认说。

　　上述华东某市仅为该区域诸多城市土地出让实际情况的缩影。事实上，该区域诸多城市去年制定的土地出让计划都显得过于乐观。假设不对去年做出的供地计划调整，将意味着在经历去年的土地出让寒流之后，今年的土地供应计划仍存在供大于求的风险。

　　土地出让金“缩水”

　　记者通过北孚地产研究所的研究数据了解到：2008年上海计划安排供应经营性土地1500万平方米，其中住宅用地800万~1000万平方米，非住宅经营性用地500万~700万平方米。从住宅用地供应的实际完成情况来看，考虑保障性住房、重大项目配套商品房供地面积约为300万平方米，住宅用地供应总量为550万平方米，与计划供应下限的800万平方米仍有较大差距。而非住宅经营性用地差距更是明显。

　　同时，去年杭州共出让了44宗土地，最终出让面积仅为2411亩，不足前一年的40%，而成交金额则为2007年的57.1%。南京市的土地出让窘境也与杭州相当：南京市国土资源局网站的数据则显示，截至2008年12月上旬，南京年度土地出让计划只完成了一半，累计出让土地47块，出让面积约351万平方米，分别只占2007年的三成四和三成六，同时成交金额也尚不足2007年的五成。其中绝大多数地块以底价成交，且流标率接近10%，是2007年的3倍多。

　　在去年多数城市所遭遇的土地出让失败的背景之下，各地政府已经在对土地出让的诸多细节进行反思：包括摸索最佳的土地出让方式，以及合适的出让规模。去年末上海市针对徐汇区衡山路12号地块采取邀标方式，有机构认为“这是在特殊市场环境下，为保障地块以合理价格出让而选取的，或许可以成为2009年土地出让方式的一个预示，即2009年对于商品房地块，政府将采取有效手段促进地块成交率上升，保证土地实现有效供应。”

　　萎缩的土地市场

　　2008年底，针对部分城市未完成土地推地计划，国土资源部要求各地上交2009年土地供地计划，要求规定地方政府必须在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报，其中未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；而2008年用地计划完成缓慢的城市，将相应减少2009 年用地计划申报指标。

　　去年年末，从南京市国土资源局内部召开的“2009年工作务虚会”中传出信息：2008年度已成交的土地将在未来提供630多万平方米的新房上市量，加上之前的在建项目，预计2009~2010年间，南京商品房的上市总量将突破2000万平方米。

　　然而，在此背景之下，该市于去年年中公布的“2009年住房建设计划：该市各类住房建设用地计划供应量为1050公顷（1公顷等于1万平方米），其中各类普通商品住宅建设用地850公顷，保障性住房建设用地200公顷。

　　假设这一计划今年照例实行，则今年等待出让的土地面积为去年土地成交量的近3倍。于是，该市网上研究机构房地产经济研究中心提出建议称：“由于在2008年南京城市土地开发面积、购置面积的规模和增速同比呈现不同程度的下降。因此在2009年南京土地政策上，土地供应将减少且前期政策执行层面将适度放松。”

　　同时，根据上海市政府去年4月份确定的“上海市2009年住房建设计划”：在土地供应上，2009年上海住宅用地供应约1000～1200公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于25%。

　　“从此情况来看，上海2008年供地计划完成的压力较大，2009年用地计划指标可能被缩减。” 北孚地产研究所在机构报告中分析称。他们认为“2009年上海或将进一步加大对保障性住房用地的供应力度，这是在综合考虑完成供地计划任务、减少出让流标情况、维持土地合理价格水平的情况下所采取的举措。”

　　“商品房地块出让的减少，并不意味着商品住房供应数量的大幅下降，企业手中待建的储备地块及建设中和市场上尚待消化的房源均是构成商品住房供应来源的主要渠道。”该机构分析称。