泛海建设：结算项目制约短期业绩

　　尽管已有预期，但泛海建设 (000046.SZ)的年报还是让市场颇失望。

　　3月3日，泛海建设公布的年报显示，2008年公司盈利较上年相比大幅滑落，实现营业收入14.2亿元、净利润2.1亿元，同比分别下降66.27%和68.02%，净利润同比下降幅度高达七成，基本每股收益0.09元。

　　楼市持续调整，导致泛海单一项目结算减缓，拖累业绩大幅下滑。去年销售收入12.18亿元，88%来自于北京泛海国际项目。泛海建设副总裁、董事会秘书陈家华近日接受本报记者采访时坦言，北京项目定位于精装修高端项目，在北京楼市萎缩近50%的大环境下（剔除保障性住房），中高端产品需求明显下降，公司遇到了比普通商品房更严峻的销售困难。

　　“造成业绩下降的主要原因是北京泛海国际居住区销售不顺利，结算项目大大减少，而武汉、深圳项目销售进度推迟，也造成预收款项下降较快。”长江证券分析师苏雪晶称。

　　今年情况能否好转？

　　陈家华告诉记者，公司今年将同步开发北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的项目，调整产品结构，加大销售速度，并考虑在武汉地块成熟的时候转让，从而扩大结算项目，改变利润来源单一的状况。在销售策略方面，会继续延续一些优惠政策，新开盘的项目会根据市场状况在定价上更合理。

　　经过2008年一系列的并购和重组，目前泛海的土地储备达到1500万平方米，多位于北京、上海、深圳、杭州、武汉以及青岛等重要城市的市中心核心地段，且地价普遍较低。国信证券房地产行业首席分析师方焱预计今年泛海结算收入可达30亿元。

　　不过申万研究分析师殷姿认为，虽然泛海的土地资源丰富，但是近两年可结资源仍相对有限，由此可能仍会导致公司业绩难有大幅提升。

　　陈家华告诉记者，其他公司去年都在做减法，而泛海在做加法，近两年的重大资产重组增加了公司的项目储备，开发资金需求量较大，公司的确面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。

　　从年报数据来看，泛海的资产负债状况尚属良好。公司资产负债率为59%，处于行业内的较低水平。其中，占流动负债48%比例为其他应付款，是来自控股股东的投资性款项，支付压力并不大。长期借款本期增至35亿元，且无短期借款。较低的负债水平为公司今年开展多渠道融资提供了较大的财务杠杆空间。

　　但是，占资产77%比例的存货却多为以非成品形式存在的开发成本，开发产品的比例仅为存货的10%。这主要源于公司在投资拿地方面的策略过多倚重于通过参与土地一级整理以期增加后续二级市场拿地的安全系数，但投入了太多的资金而无法及时变现，或者以微利形式变现，从而降低了项目的内部收益率。数据表明，泛海存货周转率仅为5%，这严重制约了未来产品变现的能力。

　　方焱表示，由于去年增发计划被否，以及销售不畅导致经营性现金流和预收款的快速下降，泛海的资金压力进一步加大。好在泛海已于今年1月获得建行78.6亿元的授信，并签订了38亿元的借款合同。据悉，今年泛海还将积极推进32亿元公司债的发行。

　　“若成功发行公司债，加上银行资金和销售回款，这三种渠道已经足以解决泛海的资金问题，暂时还未考虑引进合作者等其他途径。”陈家华强调。