降价回笼资金 万科去年底手持200亿

　　2008年首遇业绩滑坡，净利润下降16.7%

　　降价回笼资金_万科去年底手持200亿_

　　吴晓波 朱蔚淇

　　连续近20多年保持上升势头，并且在2007年成为全球销售量最大房产商的万科（000002.SZ），去年首次出现利润同比下滑，而且利润率也出现了显著下滑。

　　但是，万科董事长王石却表示，对于万科集团今年的表现会“比去年审慎地乐观”。曾经在2007年末率先发出“拐点论”的他，再度预测，房市的调整（成交量上来说）已经触底。

　　存货跌价12.3亿

　　3月10日，万科发布2008年报，宣布受销售下滑及计提存货跌价减值拨备等因素影响，去年的净利润为40.3亿元，同比下降16.7%；营业额为386.2亿元，同比上升15.3%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。

　　万科表示，净利润的明显下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，这令它的纯利润率从2008年中期的12％左右下降到2008年末的10.43％左右。考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元。

　　体现在年报上，万科2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，“如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年略有增长。”万科负责人表示。

　　尽管利润率和收入都在下滑，但仍然有值得庆幸的事：万科在全国住宅市场的份额从2007年的2.1％上升到2008年的2.34％。截至2008年底，万科净负债率为33.1%，较中期进一步下降4.1个百分点；公司持有货币资金199.8亿元，较2008年年初时增加17.2%。万科总裁郁亮曾经表示：“现在找不到比我们更有钱的开发商。”

　　王石预测，2009年的全国商品房的销售面积“不会再下降，而且会回升”。至于价格方面，他认为珠三角已经没有下降空间，北方由于2006年已开始调整，现在已在合理水平，华东地区则还在调整中。

　　与年报同日发布的还有万科的2月业绩快报。2月万科的销售额继续回暖，销售额39亿元，同比升幅超过150%，而且环比上升78％。似乎佐证着王石“回暖”的预言。

　　“千亿计划”难产

　　在2004年，万科曾经表示希望2014年能达到年销售额1000亿元的目标。2007年其全年销售额实现历史性地突破达523.6亿元，在当时地产界高歌猛进的氛围中，业界曾经以为，如果万科能保持自从上市以来所维持的年均31％以上的复合增长率，它将在2010年提前实现千亿目标。

　　但是，伴随着2008年楼市从狂热转入冰冻，率先降价“逃生”的万科也依然出现了业绩滑坡，千亿目标显得遥不可及。万科执行副总裁肖莉表示：万科集团不会透露今年销售目标、拿地计划，“不会对未来市场、房价做任何预测”。如果一定要定性的话，就是“希望保持增长”。

　　而进入2009年，摆在万科管理层面前的问题就是：在规模发展的瓶颈期，接下来的几年，面对市场的看空、政策的变化，万科如何在加快现金回笼与利润率之间取得平衡、提高股东回报率？如何确保风雨飘摇之中的股权激励计划能顺利实施？

　　万科总裁郁亮表示，2009年万科将从“规模速度型”的增长转向“质量效益型”的增长，更为关注经营质量，更重视为股东创造收益。而且不排除2009年会再度进行股权融资。