万科：不追求短期内规模增长

　　经历一年房地产市场纷纷扰扰的洗礼之后，万科的2008年年报终于尘埃落定，2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。

　　万科总裁郁亮在总结策略时称，过去一年中，万科不刻意追求短期内的规模增长，首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上继续贯彻“现金为王”的策略，一方面采取各种策略积极促进销售，另一方面，根据销售进度对新项目的开发节奏做出调整，将存货规模控制在合理的范围内。

　　灵活调整销售和存货

　　对比2007年以来万科的定期报告不难看出，万科时刻根据市场灵活调整经营策略，一方面快速销售周转，另一方面调整开工竣工，控制存货结构。早在2007年10月房地产市场热度尚未散去时，万科就开始做出反应，在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度，万科销售金额高达155.6亿元。

　　昨天公布的2008年年报中，万科管理层坦陈，对企业来说，面对高度不确定的市场波动，应坚持“应对重于预测”的基本原则，在确保经营安全性的前提下，增强对市场的感知能力和快速反应能力，并在形势趋于明朗时迅速付诸行动。2008年全年万科实际完成新开工面积523.3万平方米，比2007年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积529.4万平方米，比2007年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。

　　在对2009年的展望中，万科管理层表示，在项目获取上总体上仍将保持谨慎，也会灵活把握行业整合带来的机会，通过并购、合作等多种方式获取真正质优价廉的土地，为未来的业绩发展储备必备的资源。在项目开发方面仍然会坚持开发节奏和销售节奏相匹配，在存货上坚持“量出为入”，2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。万科还表示，开发节奏也会根据市场形势的变化随时调整，一旦市场销售呈现出好转，公司随时可以增加新的开工面积。

　　后续业绩稳定可期

　　安信证券房地产行业研究员陶学明表示，万科“船大”却能快速调整，销售和经营策略调整及时，化解了市场压力。她认为，万科2008年的业绩下降幅度稍微超出预期，受对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元影响净利润出现了负增长，但这为2009年业绩增长留足了空间。考虑到万科在2008年末仍然有273.4亿已销售资源未竣工结算，陶学明认为，在调低2008年利润的情况下，会相应提高2009年业绩的确定性，有利于实现业绩的后续表现。

　　而万科199.8亿元的货币资金、33.1%的净负债率，陶学明给予稳健的评价。她解释，万科2008年末拥有货币资金199.8亿元，比2007年末的170.5亿元增加了17.2%，短期借款和一年内到期的长期借款合计178.7亿元，显示出充裕的现金流动性。加之2008年三季度，万科还顺利发行了59亿元公司债券，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力得到进一步增强。

　　“我认为万科一贯的风格不会改变，快速周转不会改变，2009年万科可能会采取以销定产的策略，更从容更灵活。”陶学明认为，预计万科经营策略会随着市场而变化，尽管中短期市场显示回暖，但这是之前积压的刚性需求的爆发，长期走势还要看外围经济，需要持续观察。

　　国海证券研究员赵铎则表示，万科在年报中加大了存货跌价损失的计提比例，比他们之前预期8亿左右的规模大了一半，约为万科建成、在建和拟建存货总额的2.1%。今年以来市场阶段性回暖房价有所企稳，目前看进一步计提跌价准备的压力不大，但是如果下半年房价再出现明显下跌，2009年业绩仍可能受存货跌价损失影响。

　　赵铎还认为，万科缩减开发规模有助于资金需求和存货压力的降低，由于万科储备相对于开发规模仍较充足，即使行业短时间回暖也足够满足两三年内的开发所需。在市场还未明显回暖之前，万科更注重风险控制和现有项目的优化处理是理性的选择。

　　长江证券研究员苏雪晶还格外重视万科的预收账款，他认为2008年房地产市场成交萎缩，预收账款方面很多公司都出现了下降，万科下降不足为奇。但万科的每股预收账款下降幅度要小于许多其他的房地产公司，说明万科在销售方面较其他房地产企业出色，也体现其快速周转的战略。

　　对于万科的存货结构，苏雪晶认为此存货类型构成较健康，已售未结算的有273.4亿，占到了32%，为万科09年的业绩打下了一个坚实的基础。同时08年末货币资金同比上升近10个百分点，现金状况较好。

　　作者：万晶 (来源：中国证券报·中证网)