北京豪宅价跌40%开始裸泳 高价楼盘现投资隐患

　　投资者报 (记者 朱艺) “原以为‘一分钱一分货’，但没想到上千万元的豪宅也这么不让人放心。”2月底的一天，刚参观完某高端项目样板间的陈先生感慨道。

　　陈先生本打算购买一套豪宅作为自己资产的“避风港”。

　　北京楼市大部分高端楼盘在品质、品牌、品位三个方面仍缺乏统一规划和资源整合，断层、割裂的现象屡见不鲜，“三品”俱佳的项目实为不多。如果说中低端住宅项目打折降价意味着投资前景黯淡，高价楼盘的“品质硬伤”和“死守价格”则是更大的投资隐患。

　　高价不高端

　　“很多都是挂核心豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位。”协成地产经纪董事长王晓航认为。

　　目前在售的紫御府、北京尊府、东外公馆、西派国际公寓、北京上舍、国奥村、长安驿、天安国汇、西绒线26号、SOHO北京公馆、龙湖？唐宁ONE、星源汇等北京市40余个曾经及目前售价在3万元/平方米以上的高端项目，不仅推出特价房的高端楼盘强调品质，一些没有降价的高端楼盘也以高品质为营销口号。

　　但记者经过实地调查发现，这些项目大多品质上都存在“硬伤”，与其高高在上的价格相去甚远。

　　沿着北四环安慧桥向东南方向步行约10多分钟，即奥东18号项目所在位置。首先映入眼帘的是一南一北耸立在周围楼宇之间的两座大烟囱，以及从烟囱中不断释放出的浓厚白烟。在奥东18号正南仅一墙之隔处，即是北京市热力集团供热厂的一个装卸车间，巨大的机械轰鸣声不时从车间内传出来。

　　其样板间位于靠南的一栋南楼，在样板间里，每平方米3000元的装修标准似乎言过其实，中式的装修风格和西式的家具拼凑在一起，显得很不协调。

　　位于西二环的紫御府项目被开发商自称为“居百年皇家贵胄之地”，从其外观来看，该项目传统的中国建筑风格、金棕色墙体等，的确给人一种大宅感觉。但来到项目北边，就会呈现出截然相反的场景。

　　紫御府北边紧邻的一条不到5米宽的巷子里挤满了各类小商贩。一位居民说：“一到夏天，此地污水横流、垃圾遍地、小偷频频‘光顾’。”不仅如此，该地到目前为止还没有建成完善的下水道设施，脚下是居民们自己挖的排水槽，生活污水随地倾倒。

　　除了地段环境被开发商“过分渲染”，房屋本身的质量更令人感到高价住宅的硬伤严重。

　　地处东二环广渠门立交桥西南的北京上舍，居住品质就遭到了诸多质疑。“在东西侧的房间内(四号楼)明显感觉到西侧的墙体是倾斜的。”在项目现场，一位业主说，“按当初售楼员宣传，小区中央应该是中心花园，但现在小区中部是正在修建的地下车库进出通道。当初承诺的两梯四户，现场观察的单元只安装了一部电梯。”

　　除了上面的项目外，盘古大观东西朝向、圣世一品狭小卧室、万科公园5号超过30%的公摊面积、天安国汇的写字楼结构等等，都被认为是作为豪宅的硬伤。

　　“硬伤豪宅”的陷阱

　　“高价房并不一定都是高端楼盘，应科学识别其真正品质。只有品质好的楼盘才能成为‘看涨型’房产，才值得投资者进行投资。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任专家组组长开彦分析。

　　由于2007年底以来楼市价格持续下降，北京许多曾被称为“高端住宅”的物业，降价幅度从20%到40%不等。王晓航估计：“在这一年多的下跌行情中，约有70%的豪宅已经露出了其本来价值面目。”

　　早在2006年底就要开盘的奥东18号，似乎一直在与购房者玩“捉迷藏”，直到2008年9月份才开盘销售，均价从最早的9000元/平方米升至2.5万元/平方米。但因为其周边环境以及品质问题，销售一直不畅，价格也跌到1.48万元/平方米起。

　　尽管降幅达近40%，购房者却仍不买账。截至2月25日，记者从北京市房地产交易管理网得知，奥东18号近半年时间售出套数仅为39套(总488套)。

　　曾经售价高达2.8万元/平方米的北京上舍，似乎出手也很“阔气”。其在焦点房地产网上显示的均价已经降到1.85万元/平方米，而公寓尾房价格降至1.6万元/平方米，降幅高达34%~43%。

　　作为香港地产巨头长江实业在北京推出的第一个别墅项目，誉天下也曾被人们寄予厚望，但当一期400套别墅亮相之后，“户型不够大气”和“高昂售价”都让誉天下的前景充满了迷雾。

　　“别墅的外立面给人感觉比较旧，有已经建成多年的感觉。”一位看房人这样表述。

　　誉天下占据了中央别墅区最好的地块，但其品质问题，使开发商不得不从2008年11月8日起，拿出100套特价房贱卖。其中最小销售面积为联排270平方米，470万元；双拼300平方米，530万元。少量的独栋均为毛坯房，销售面积为420平方米，1100万元。

　　经计算，联排单价为17407元/平方米、双拼18500余元/平方米、独栋则是26190元/平方米。但此前北京市房地产交易管理网登记誉天下单价为3万元/平方米及3.5万元/平方米两种。誉天下“一口价”方式，使得独栋、双拼折扣低达5.2折，联排也达到5.8折。

　　“当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。”巴菲特的名言，正在北京高端楼市投资中应验——裸泳者即“硬伤豪宅”。尽管目前多数“豪宅”一直在“死扛”高价，但它们的价值也许存在更大的陷阱。

　　豪宅价值“四步考”

　　豪宅不仅应当满足自住者的终极居住需求，而且对于投资者来说更应当具备一流的保值性和增值性。而衡量豪宅价值可以对四大方面进行考察，任何一方面存在不足，便意味着其品质存在“硬伤”。

　　第1步：考察项目是否占据稀缺资源。

　　占据着城市中一方珍贵的土地，拥有着一片稀有且无法复制的资源是多数豪宅的必备特点，它使得豪宅具有不同于普通住宅的独有价值优势和价值前景。稀缺资源可以是城市核心商务地带，也可以是市区板块的森林绿地。

　　第2步：考察居住环境是否便捷舒适。

　　豪宅还必须为业主提供最好的居住舒适感，使其不必因为生活的琐事而费力。这包括项目周边以及内部的生活配套是否完备，且相关配套档次是否与居住者相符。

　　第3步：考察内部空间尺度是否合理。

　　按照业内比较认可的观点，能被称为豪宅的房屋居住至少在120平方米~140 平方米之间的，以80%使用率计算，其建筑面积应当不小于160平方米。内部不仅要满足居住宽敞、使用功能齐全，在层高、采光和布局等方面都应足够满足居住者需求。

　　第4步：考察房屋质量是否过硬。

　　豪宅本身的“硬件”和“软件”质量都与价值息息相关。其中硬件质量包括房屋的建筑质量、装修质量乃至社区内配套的质量。而“软件”质量包括物业和配套服务等相关软环境。