香港地产“减值”风险正在积聚

　　　□本报记者 卢铮

　　这个春天，对香港地产而言并不温暖。

　　金融海啸第二波冲击依稀来袭，香港地产市场的投资意愿和消费者信心持续下跌。自去年下半年以来，香港地产市场量价齐跌的态势正在延续，住宅、商铺和写字楼等各大业态无一幸免。

　　接受中国证券报记者采访的香港地产圈资深人士指出，目前香港金融和经济的基本面要好于亚洲金融危机时，能够抵御房价下跌的冲击，但投资性物业重估减值的风险正在积聚。

　　受证券市场动荡的影响，香港与房地产相关的资产证券化产品的潜在拨备也在增加，香港本地地产商盈利前景堪忧，而在香港上市的REITS（房地产投资信托基金）同样面临资产重估和私有化的投资风险。

　　楼宇买卖持续下滑

　　去年第四季度以来，香港经济受金融危机影响而大幅下滑，地产物业市场遭受严重打击。楼宇买卖持续下滑，投资型物业的租金也出现了自2003年以来的首次下跌。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)日前发布的香港2008年第四季地产市场报告显示，香港市场整体写字楼租金结束了之前九个月的升势而急剧下降，全年以亏损告终。各主要购物区的商铺租金均下跌，呈现自2003年第四季以来首次年度租金下跌。同时，商品出口明显收缩，削弱了市场对工业用地的需求，令整体租金水平持续下滑。

　　香港土地注册处最新发布的2月份土地注册数字显示，今年2月份送交注册的所有种类楼宇买卖合约共5043份，较1月份下跌12.4%，与去年同期相比则大幅下跌64.9%。今年2月份注册的楼宇买卖合约总值159亿元，较1月份下跌15%，与去年同期相比下跌69.5%。

　　尽管房地产价格迅速回落，但多数分析人士仍认为，目前香港金融和经济的基本面要好于亚洲金融危机时，能够抵御房价下跌的冲击。

　　“红筹教父”梁伯韬在接受中国证券报采访时表示，尽管香港地产受到金融危机的负面影响不浅，但程度比亚洲金融危机时要小。“前几年香港地产基本上没有太大泡沫。但2007年豪宅价格上涨比较高，因此现在调整幅度较大。”他说。

　　业内认为，香港房地产的风险主要集中在2007年价格上涨过快的高端物业领域。而高端物业的价值和收益率又同部分金融产品挂钩，这就可能造成“连锁式”的重估和减值的风险。

　　不过，香港银行业的人士认为，香港各银行具有很高的流动性，目前贷款额仅略高于存款总额的一半，整体风险并不太高。瑞银（UBS）报告显示，目前房贷还款额占家庭收入的比例实际上只相当于十年前的三分之一。没有多少贷款人出现了真正的资金困难，贷款拖欠率仅为0.05%。

　　豪宅大跌　买家“寻宝”

　　受金融业遭遇大量裁员潮影响，香港豪宅售价及租金出现大幅倒退，部分区域的价格创1997年亚洲金融危机以来的最大跌幅。

　　据统计，去年12月份，全港三十个主要豪宅区二手买卖平均尺价为9007港元，同比下跌13.8%。其中，九龙区豪宅降价幅度最大，如宝翠园2008年12月二手交易尺价为6879港元，比上一年跌了三成多。

　　位于港岛的太平山顶曾是殖民政府官员的大本营，但如今那里的价格创下了1997年亚洲金融危机以来的最大跌幅，交易量也明显减少。

　　2008年第四季度，港岛区豪宅物业的整体销售价格按季下跌了35.4%，按年下滑了19.2%。港岛区的豪宅物业平均租金按季下降了接近20%，平均尺租为36.22港元。由于潜在买家多持观望态度，不少业主都将物业转售为租，令租盘增加，导致价格有下调压力。

　　“这些区域的物业特色在于投资客多、租盘多，1997年之后才落成开售，案量多，开发商重点炒作以冲刺销售业绩。但金融业失业潮引发这类贵价物业遭遇退租，投资客缺乏租金收入供楼，进一步停损出场，从而破坏房价上涨趋势。”群益证券(香港) 黄熏辉表示。

　　不过，今年以来，进入二手豪宅市场“寻宝”的买家有所增加，二手豪宅市场迎来一波成交“小阳春”。利嘉阁至尊豪宅主席张伟文表示，豪宅楼价近月急剧下挫后，市场承接力在低价效应下有所增强。

　　由于价格下跌，据传包括东亚银行主席李国宝、柏宁酒店陈氏家族、庄士国际主席庄绍绥、电盈大股东李泽楷等香港富豪都纷纷入市购买豪宅。

　　据土地注册处最新资料，今年1月份全港价值1000万港元或以上的二手住宅涉及成交量约37.4亿港元，较去年12月份上升3.3%，创出近半年以来的单月新高，反映出豪宅市场萎缩情况大致遏止。

　　商业租金呈负增长

　　由于价格回落，香港写字楼集中的区域尤其是九龙东地区，写字楼物业不再是多数海外投资者及本地买家青睐的地方。

　　世邦魏理仕的报告显示，工业写字楼物业的平均租金在第四季出现双位数的降幅，按季下滑了11.3%，这是自2003年以来出现的最大跌幅。

　　中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%、21.0%和24.5%，空置率亦有上升。只有港岛东中心的租金按季仅下滑了10.3%，业内人士称，这主要是由于港岛东区空置率仍然比较低，以及未来三年新供应量甚少。

　　香港主要购物地区的整体租金也出现自2003年第四季度以来的首次负增长。只有尖沙咀的租金仍录得按年9%的租金增长，成为唯一出现增长的主要购物地区。

　　分析人士指出，随着消费者减少支出，零售商尤其是奢侈品牌的零售商在未来几个月的经营环境将更为困难。那些曾经不惜以高价争夺优质地区商铺的零售商，将会采取较保守的扩张策略。然而，市场的低迷也可能为那些瞄准大众市场或次级市场消费者的商家带来机会，有利他们扩大及争取更大的市场份额。

　　此外，香港仓库的空置率从2008年9月的1.6%上升至2008年12月的3.2%，但仍然维持在一个相对较低的水平。第四季仓库的租金和价格比上季分别下降了7.6%和6.6%。不过，长远来看，诸如能源价格回落、新供应量处于低位的情况将至少持续至2010年，加上政府在基建设施方面的措施，这些因素也会对仓库租金价格起到一定支撑作用，防止租金大幅下滑。

　　港资地产股盈利倒退

　　由于楼市尚未见底，投资物业重估减值，以及证券投资的潜在拨备，香港本地地产商利润前景颇为堪忧。

　　野村证券报告预测，随着收益资本化率(即年净经营收入除以物业价格的比率)和市场租金下降，地产商在2008年下半年重估本身的投资物业时将录得减值。预计地产公司的每股账面价值(BVPS)将较去年6月底下跌9%，地产公司的基础盈利将平均下跌21%。

　　在香港上市的REITS也面临着净资产大幅下降、重组资产甚至私有化的风险。阳光房地产基金日前公布的截至去年12月底的半年报显示，尽管其办公楼物业组合平均租金上升19.8%，零售物业组合平均租金上涨4.9%，但其物业估值较2008年6月底下降10.1%，使其净资产值大幅下降22.3%，每基金单位资产净值也下滑23.2%到2.62港元，资产负债比率也从去年6月底的36.6%上升至41%，迫近其允许上限45%。

　　中金公司预计，其他香港房地产基金也难以逃过下调其物业估值的命运，如果其资产负债比率超过监管规定的45%上限，这可能促使相关基金提供大幅折扣供股。