3月开盘量激增50% 北京开发商信心抬升

　　21世纪经济报道记者 敖虹 北京报道

　　进入3月，北京楼市迎来新一轮放量。仅在3月的第二周，就有7个项目开盘入市，其中5个扎堆在双休日开盘，相对低价的新开盘项目更受到追捧。

　　综合北京房地产交易管理网和亚豪等代理机构的监测数据显示，3月份，北京将有约40个项目开盘销售，与前两月相比，增幅超过50%。

　　　　业内人士纷纷认为，受市场成交回暖的影响，开发商推盘意愿正在提升，未来几个月北京的救市政策有望发挥出更明显的效果，但是部分项目房价调整压力仍然存在，后市仍需谨慎乐观。

　　楼市放量 部分开发商涨价

　　北京市房地产交易管理网数据显示，成交还在继续回升。3月1日至15日，商品房期房的成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。3月上半月二手房住宅成交8173套，也比2月上旬的3911套翻了一倍多。

　　另据21世纪不动产监测数据显示，3月上半月北京市二手商品住宅的交易水平依然维持上升的态势，已大幅超出历史同期的最佳水平，这也是自去年11月以来连续5个月成交量持续上涨，京城二手房市场回暖的速度超普遍预期，并且超过了新房市场。

　　3月份低价入市的新开盘项目也受到追捧，美利山开盘价格为每平方米9500元起，远低于其前期14000元的均价和周边项目售价，其新推500多套房源两天基本售罄。

　　“美利山低价入市也是希望迅速释放市场购买力。”沿海集团华北区副总经理宋晓栋说。美利山目前的售价已基本相当于该区域2006年的水平。

　　悦溪销售总监张昊告诉记者，悦溪销售良好也是因为性价比较高。悦溪和首城国际、远洋沁山水、美利山都采取了合理的价格策略。

　　监测数据显示，约40个项目在3月份入市销售， 24个项目位于五环外，近30个项目为老盘后期。五环外项目包括悦溪公寓、首开常青藤、智地香蜜湾等。四至五环间包括华侨城三期、远洋沁山水、宝星国际三期等。三环内有学院派、中海紫御公馆和中信城。主打产品性价比的8哩岛，也选择在3月中旬提前开放了其样板间。

　　亚豪机构副总经理高姗告诉记者，3月份北京楼市供应量环比虽然增长，但相比去年及前年同期仍呈减少趋势。很多开发商定价谨慎，五环外项目拟售价已降至每平方米9000元左右，四至五环间项目拟售均价也下降到每平方米11000元-13000元。

　　中小户型仍是3月份楼市供应的主力军，如远洋沁山水主推88至90平方米的两居和小三居，悦溪主推88平方米的两居，润枫嘉尚将推出39至63平方米的LOFT户型。未来几个月内，北京新盘还将延续中小户型为主的格局。

　　记者在采访中发现，年初以来持续两个月的热销，使得部分开发商对楼市走势预期判断乐观，而此前相对低价的万科中粮假日风景、金隅万科城、首城国际中心、远洋沁山水等多个项目最近还逆市提价，涨幅超过10%。

　　高档住宅销售走强

　　3月份，北京别墅及高档住宅项目的入市力度也明显加大。代理行数据显示，3月份即将入市销售的别墅项目多分布在通州、顺义、密云等区域。如位于通州的8哩岛项目，就以环境优越，产品的规划设计细致独特相号召。

　　此外，位于三环内城市核心区的高档住宅项目有4个，拟售均价在每平方米20000元以上。总体看来，3月份即将开盘的别墅及高档住宅项目比例达到了31%。

　　高姗认为，3月份之所以有超过三成的别墅及高档住宅项目入市，主要是受北京市政府最近发布的暂停执行“限外令”新政的影响。许多开发商又看到了希望，纷纷推出项目，以期在新政的带动下取得较好的销售成绩。北京华侨城营销总监宋翔华甚至认为，只要开发商依据市场定价，楼市将全面回暖，因为市场上不缺少需求。

　　据亚豪机构统计显示，京城110个均价高于每平方米18000元的高端项目中，在春节长假结束后的2月份，除11个项目预售证件到期无法正常销售以外，在售的99个项目中有60个项目均出现成交，占到了可售项目的61%。2月北京高端市场共销售了827套住宅、销售面积10.6万平方米，整体销售均价每平方米22168元。

　　但是仍有部分业内人士对楼市走势预期持续悲观。

　　“最近销售回暖，很多人都说楼市将转好，但我们对未来的判断并不清晰，市场到底会怎么走很难说。”悦溪销售总监张昊坦言。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，此次政策刺激带来的需求集中释放能否延续，一方面需要宏观经济走势的配合；另一方面价格也是关键的因素之一，二手房市场的快速反弹，价格的大幅调整以及税费减免带来的交易成本的降低起了重要的作用，而新房市场价格的调整幅度，却仍未能消除购房人对新房市场风险的顾虑，因此价格的稳定将有利于行情的延续，而盲目乐观的非理性的价格上涨将无法获得市场的支持。

　　中原地产华北区域总经理李文杰也认为，目前楼市的热销应该是一种短期的行为，只能持续到4月份。因为北京楼市需要至少24个月以上才能消化库存。估计2009年的整年成交量都在如过山车般的波动中。但总体来讲，楼市最坏的时候已经过去。