易宪容：房地产全面周期性调整岂可阻挡

　　在刚刚结束的两会上，全国工商联提出议案，认为最近的房价这样高，国内居民购买不起，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高，收取的房地产相关税费过高，从而导致了过高的房价。因此，政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房地产市场的价格要跌下来是不可能的。

　　房地产全面周期性调整岂可阻挡

　　这个议案混淆了一些问题，而且此议案并不能够解决任何问题，只是为房地产开发商推辞房价下降的责任，只是为了让过高的房价托在高位，而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样，简单的问题更加复杂化。因为，房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。由于我国房地产刚发展10年，房地产税制方面存在的不少问题确实需要改进。

　　但是，该议案认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高，本人是不能苟同的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上看，还是从日常生活经验看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

　　从经济学理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格则是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，政府以极低的价格收归国有的土地，然后以市场的方式来出售，其收益率是无法用经济学理论来计算的。因此，以这种方法转让交易出去的土地，往往会与市场价格相差很远，从中非市场化因素过大。这里既有地方政府官员的寻租机会，也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程中，不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的，大量的国有财富就是通过这种过程流失。在这种情况下，地价与房价根本上没有多少关系。有的只是房地产开发商通过台上或台下各种方式，以低廉的价格掠夺整个社会财富。

　　至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖的土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房有市场，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是，要知道，在一个成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为，房地产处于上升期，房地产高收益是十分明显的，但是当房地产处于下降的通道时，房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升，自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房是由成本来定价，中国房价能够快速飚升吗？

　　还有，由于房地产生产具有较长的周期，目前正在出售的不少住房所使用土地往往是通过拍卖获得的，由于土地交易在台下进行，因此，当时土地出让金的价格是比较便易的。到目前为止，土地交易市场化后进入市场的住房肯定不多。但是，该议案不是用土地交易市场化之前的土地成本来计算，而是用这之后土地交易成本来计算，自然会把房价过高的责任推到政府去，但实际并非如此。

　　最近一些行业组织总是在通过各种方式把房地产开发商利益制度化，希望用这种方式来托住过高房价以维持房地产暴利，但是全世界经济都出现重大的周期性调整了，全世界各地的房价都全面下跌了，中国经济也在进行周期性调整，那么中国房地产岂能把这种周期性调整置身事外，除非中国房地产市场跑到地球之外去，因此中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然，岂能够阻挡？