民间资本带动北京四合院交易 天价院一个值四亿

　　民间资本能否盘活四合院

　　新规明晰产权助推交易量 行情看涨一个院子值四亿

　　核心提示

　　3月1日起，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的 《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实施。

　　四合院市场调查

　　■政策引导市场 买家吃了定心丸

　　“到我们这打听四合院交易的电话明显多了，多数是买家。”说这话的是北京顺益兴四合院专营机构的接线员小曲。尽管新规定在2004年4月12日就开始试行，但当今年3月1日正式开始实施后，市场对政策依然有明显的积极反应。

　　规定的核心是：房屋产权人承担房屋保护和修缮责任以及可依法出售、出租、抵押、赠与、继承。一位参与《规定》草拟的专家说，这也是旧城房屋保护和修缮的一个出路，有一些私房产权人由于种种原因，无法承担这个责任，政府鼓励这类房屋进行交易，使房屋得到更好的保护和修缮。

　　“以前总有人担心试行规定有变化，现在算是吃了定心丸了。”北京顺益兴四合院专营机构负责人张帆说。京城另外一家较早涉足四合院经营的代理机构万德成传来类似利好消息，其负责人井蕴娇告诉记者，进入3月以来无论是电话咨询还是网站访问量都翻了一倍。

　　■交易程序复杂 政策限制较多

　　资料显示，20世纪90年代初，北京四合院的面积有近400万平方米，到了2000年就又减少了近100万平方米。目前北京尚存古旧四合院、独院1万套左右，而产权关系明确适合上市交易的只有两千余套。四合院交易市场真正有规模是开始于2003年，从2004年开放四合院向非北京户口的个人和团体销售后，北京市的四合院成交量以每年15%到30%的数量递增，但市场总量不大。张帆告诉记者，经顺益兴每年代理交易的四合院有30套左右，“想买四合院的有钱人挺多的，问题是产权清晰的私产四合院实在太少。我们手里最多时也就有150套。”

　　四合院代理机构销售的全部是私产院子，即便如此，说服安置好院中的所有住户也是一件令人头疼的事情。张帆说，基本上一个院子都有10个左右产权继承人，一家不同意就没法过户交易，有的继承人还在海外，“每个院子至少都得经过一年多的时间去析产、安置、报批才能符合交易条件。”2005年张帆看上北海边上的一个好院子，院里有12户人家，一家家“谈”下来耗时一年半。

　　四合院交易有很多与普通商品房不同的特点，必须是一次性支付房款或等价置换房，不能银行贷款和分期支付；绝大多数买家购买后会对四合院进行翻修重建，必须依照《北京旧城历史文化保护区房屋风貌修缮标准》等政策规定保持古都风貌原拆原建，动工前翻修计划必须报文物局、规划委等部门审批，四合院买家必须遵守四合院的外观与风貌，不能随意处置四合院，不能将其拆毁改作别墅或门脸房，即使打算安装落地窗以及加盖厕所都需要规划部门审批。同时还需要周围所有邻居签字同意才行；最大的风险是遇到政府拆迁，因此，在历史文化保护区范围内格外重要，那里大拆大建的几率微乎其微。

　　■行情一路看涨 天价院子四个亿

　　价格高昂的原因就是资源的稀缺性。当越来越多的有钱人迷恋四合院的生活方式和尊贵地位时，四合院却是越来越少，供需严重失衡的结果自然是价格飞涨。目前北京四合院均价每平方米售价在2万－10万之间，以前这个标准指的是房屋建筑面积，现在则指院子占地面积。当然，从某种程度上说，买四合院主要就是买那块黄金宝地。购买四合院之后，绝大多数人会推倒重建，各种设施改造翻新价格也高得惊人，平均每平方米5000元上下。

　　刘香成，曾获普利策奖的华人摄影师，1978年他来北京作为美联社驻华摄影记者时，“一个700多平方米的好院子只要两三万美元”。而当1994年他决定出手买四合院时，400平方米的一个院子的价格已经是“七位数”，也就是上百万人民币了，“即便如此我也没有丝毫犹豫，看完后用了30秒就决定买下来”。另外一个迷恋四合院的记者刘一达就没有那么 “痛快”了。1998年那阵儿有房管所的朋友建议他买个院子。他回忆说，“其实我们家原来有个院子在辟才胡同，后来赶上拆迁一平方米补偿3000多元，怎么也凑不出100万呀！自己当时要有肯定买了，现在后悔也没有用了。”刘一达错过了四合院，而刘香成在北海的院子如今的市场价值恐怕要用八位数甚至更多来衡量。

　　顺益兴的张帆告诉记者，“三年前我们卖过最贵的一套四合院有5000多万，现在估价肯定过亿了。”万德成负责人井蕴娇则透露，目前他们手上最便宜的院子卖300万，“也就是一个100平方米不到的独院”，而最贵的一个院子标价4个亿，“是一个面积7000多平方米的官宅”。

　　北京四合院的价格受到多种因素的影响，最主要的因素还是地段——越靠近市中心价格越高。张帆说，历史上就有东富西贵的说法，中轴线附近地区（故宫、景山、后海）的四合院价格最高，南北中轴线、南锣鼓巷地区其次，南城价格相对较低。

　　四合院旅馆吉庆堂堂主、来自山西的吉庆明先生从2006年开始先后买下四座四合院，他也把位置看做决定院子价格的首要因素：“必须是生长在旧城完整的胡同里，住在城里会很方便，如果是在郊区再大也没有价值，那我还不如买别墅呢！”在他看来，位置之外的其他四个因素依次是：一、院落自身：我要看它的朝向和规模，是不是标准的四合院，格局好不好。二、私密性：看院子可视范围内有没有楼房和其他高层建筑，如果有就意味着自己的生活暴露在别人眼皮底下了。三、交通：看出入是不是方便，胡同能不能进车，周围好不好停车，附近路况好不好。四、文化价值：院子的历史渊源。

　　■院子涅 重生 良性循环各取所需

　　很多人担心，有钱人买下院子后任意改造破坏四合院原来风貌。张帆说，其实大可不必，一是这些买家大都对四合院非常喜爱，二是政府出台系列规定来规范他们的翻建行为。四合院买家不能随意处置四合院，不能将其拆毁改作别墅或门脸房，必须遵守四合院的外观与风貌，需要规划部门审批。相关规定不仅为不同类型的四合院量身定制了不同的保护方案，还对四合院修缮使用的材料、工艺等做出了详细规定，力求做到原汁原味。

　　刘香成买下院子后花了两年的时间翻修，尽管那时政府还没有出台相关政策，他还是按照传统磨砖对缝工艺进行重建，“一个工人一天只能磨8块砖，那活儿是很细的，盖一个院子需要多少块砖呀，那工钱是可想而知的，但是值得。”惟一的插曲是厨房，“当时我开了个天窗把阳光引进来，结果一个邻居以为我要开食堂，他误以为那个天窗是食堂的排烟通道，后来政府要求我写保证书不开食堂才让继续施工。”

　　张帆的院子位于恭俭胡同四巷二号院，与北海一墙之隔的它已经成了一个准旅游景点，很多老外和外地游客坐着胡同游的三轮车来这里品味一下四合院文化，“这里以前的主人是为皇宫供冰的 “冰窖王”王德山，这个院子是按照修旧如旧原则重建的，您脚下的大青石台阶原来就在这个位置……”张帆特意安排两个人介绍院子的前世今生，每天都有上百人通过旅行社花20块钱来院子参观拍照。此外还有一些单位包院子临时办联谊活动，一天的收费为两万，“所有这些收入也就是维持院子日常维护，我把这里当成一个标板，希望能有更多的人喜欢关注四合院，认识到它的价值。”张帆说。

　　相信会有越来越多的四合院借助民间资本的力量走上涅?重生之路，《城记》作者王军日前在博客中写下《四合院走出黄金宝地上的萧条》描述说：“‘拆’字旗下，这些老房子更是无人敢修、无人敢买，它们不是被拆掉，就是自己烂掉，使这些黄金地段上的房屋完全失去了市场价值。情况完全不必如此，只要把那个‘拆’字抹掉，修复并保护房屋的财产权，市场就会让这些房子好起来。”

　　四合院生存样本

　　“不卖不行啦”

　　老房主李世雄的无奈

　　“不卖不行啦！”75岁的李世雄指着自家祖辈留下来的四合院无奈地对记者说，“我在这儿住了快60年了，再喜欢这院子也没辙了。”

　　李大爷的院子位于北新桥地区的前永康胡同，是一座标准的四合院，北房三正两耳，南房五间中开金柱大门，一看就是典型的官宅。李大爷说院子是解放初期父亲花一百多块买下的，“当时我们爷俩儿一进院就看上眼了，院子方方正正，格局多好呀！据说溥仪一个外甥女在这儿住过呢。”如今的院子却早已没有官宅的模样，影壁墙也不见踪迹，取而代之的是建在院子正中的一间小屋，东耳房的门窗也只剩下框架了，里面堆满了杂物。

　　说起修房李大爷气就不顺：原来李大爷兄弟四人共同拥有院子，作为老大他多年来主动承担起修房的责任，那间小屋就是他请人修好当太阳能浴室给大伙用的，以前一大家子住在一起其乐融融的。李大爷说，“我压根没想过卖院子，本意是想把这份遗产保留下去。”可随着小辈子女陆续结婚，兄弟四人却因为住房闹起了矛盾，最后不得不去法院析产。“判决出来了，老二老三又反悔了，测绘费和起诉费还是我一人垫的呢。”打那以后李大爷再也没有心气维护房子了，“房子产权都分不清我修哪间是呀，光靠我一家也修不起呀！”李大爷的老伴去居委会打听过，“一平方米就得花两千块，还是简单弄弄。”整座院子光建筑面积两百多平方米，这笔开销对于退休的老两口来说无异于天文数字。”

　　眼看着院子一天天老化，岁数越来越大的李大爷想法变了，痛下决心决定卖院子，“房子分不清楚，钱还不好分吗！”李大爷兄弟四人一致决定卖院子，很快，就有中介和买家找上门来，保守估计也能卖1200万，一家分上300万不成问题。李大爷离开胡同搬进楼房的那天不久就要到来了，他说自己也会回来看一看：“希望这院子能碰上个有实力的好买主，用心规整规整，别糟蹋了！”

　　“买下就不想卖”

　　新买家吉庆明的投资经

　　“2006年花500万买下这院子，又投了300万翻建，现在有人出2000万来买，我没卖。”说这话的是四合院旅馆吉庆堂的堂主吉庆明，在过去的三年间，他陆续买下四套院子，“买下就不卖”成了他的四合院投资信条。

　　“天棚、鱼缸、石榴树、老爷、肥狗、胖丫头”这句谚语生动描述了老北京四合院的生活情趣，如今这样的场景在吉庆堂得以重现，只是这里的老爷不再是京城大员，而是来自山西的吉堂主。有钱的山西人也不都是暴发煤老板，吉庆明说，“自己和煤炭行业一点关系没有，来北京多年从事规划设计。”

　　吉庆明买下四合院后就着手翻建，这个过程是漫长曲折的，面临一道道难关：夜间运料施工扰民给邻居补偿；为了减少民怨主动把四周邻居家的墙修补一遍；“翻修方案需要邻居签字同意的，二楼肯定是不让起的，文物部门要求原拆原建，没有商量余地，手续审批没有一年跑不下来。”他说，希望将来政府能有专门机构将多部门分段管理的事情集中办理简化过程。

　　为了让院子更有老北京味道，吉庆明去前门拆迁地区以五毛一块的价格收了两万多块老砖，“铺在院子里感觉特别好。”他说。在最大限度保留四合院神韵的同时，他也加进了自选动作：比如横梁没用木头的，而是水泥材料外刷的红漆，窗户的框子是实木的，中间是却是隔音的中空玻璃，采用了德国诺托五金件可以使窗口垂直开启一定角度。令人惊奇的是他还建了一个140平方米的地下室当茶室，“据说从2008年开始已经不批地下室了！”他说，“四合院保护也要和时代一起发展，只有让老房子在保留风貌的同时充分具有使用价值才能真正保护起来。否则资本热情不会高。”

　　吉庆堂在2008年奥运前夕开门迎客，当时外国旅客爆满，很多老外都是一大家子包院住，价位在2万元人民币左右。金融危机后来的大多是国内游客。六间客房分1280元一间和1080一间两档，基本可以打六折。加上一些企业包院子做活动，吉庆堂每月能有六七万元收入，收回投资大致在10年左右。可在吉庆明眼里这账不是这样算的：“营业收入够院子维护费用和人员开支就可以了，我现在的院子抵押给银行就能换回800万，前一阵有人出2000万我都没卖。”

　　四合院在吉庆明那里是只进不出，一是他迷上了四合院，二是他看好长期升值潜力。2007年，他又在东四十四条买下一套400平方米的院子，2008年又在大石作胡同和板桥二条两次出手。吉庆明享受着四合院之美，也看好未来的巨大升值空间：“翻10倍不好说，赔钱几乎不可能，只是好院子越来越越难找了。”

　　新闻内存

　　四合院 历史

　　北京四合院建筑规格早在辽代时就已经初步形成。元世祖忽必烈“诏旧城居民之过京城老，以赀高（有钱人）及居职（在朝廷供职）者为先，乃定制以地八亩为一分”，分给前往大都的富商、官员建造住宅，由此开始了北京传统四合院住宅大规模形成时期。后经明、清历代完善，逐渐形成北京特有的建筑风格。

　　四合院 交易关键词

　　■价格：院子占地面积每平方米售价在2万－10万之间，购买之后改造翻建平均每平方米5000元上下。故宫、景山、后海的四合院价格最高，南北中轴线、南锣鼓巷地区其次，南城价格相对较低。

　　■购买人：小时候就住四合院的纯北京人，现在事业有成买套院子找感觉的；迷恋京味文化有四合院情结的外地人士和海外华侨，买院子安享晚年；把四合院当作一种增值投资的人。

　　■用途：三成自住，七成翻修后等待升值。部分尝试经营，如开旅馆、棋社、茶室等。

　　编后语

　　“中国现代化了，老的房子被拆了，北京越来越像纽约，但不知道为什么，人们却越来越思念那庭院中的生活。”这是一些北京人对四合院的情结。

　　而还有一个说法是，富人的文化总是趋同的，独特文化往往由穷人创造并传承，因此有人说四合院的文化实质是胡同文化，这个文化不仅仅是建筑上的，还有哲学、精神层面的深刻内涵。四合院引进民间资本，除了外观、建制得到恢复和保护外，其中的文化也需要复兴。因此,民间资本介入四合院保护过程中，文化这一课不能落下。