中国海外转向“进取”拟设地产私募基金

　　中国海外(00688.HK)在3月23日公布2008年业绩，全年净利按年升20.79%至50.49亿港元。当日，该公司透露，今年的物业销售目标为350万平方米，按年增30%。

　　主席孔庆平在业绩会上表现得信心十足，“如果保守估计每平方米售价8000元，350万平方米的销售金额大概是280亿元。

　　孔庆平也乐观预计，今年的房地产市场不会比去年差，前几个月楼市出现的“小阳春”就证实了这种看法。因此，中国海外今年将以进取的态度，以公开或并购方式进入盈利前景良好、政府支持、资本压力较小和资金周转速度较快的项目，并加强与大型央企的合作，以相对较少的资金增加新的土地储备。

　　3月23日公布业绩当天，中国海外收盘升3.39%，报12.82港元。

　　新增土储400万平方米

　　根据业绩报告，内地房地产发展在中国海外整体业务中所占的比重相当高。2008年中国海外的地产销售金额同比增19.3%至266.11亿港元，其中内地地产占97%，内地地产完成销售达258.96亿港元，升18.6%，期内共有27个项目实现入伙。而来自内地房地产发展业务的经营溢利增长了31%至63.2亿港元，占总经营溢利的70%。

　　孔庆平表示，尽管2009年仍然存在很多不确定性因素，预计香港和澳门的楼市会持续受压，不过其仍然看好内地房地产市场，因为多种因素决定了内地地产仍然存在刚性需求。因此，中国海外预计今年将新增土地储备不低于400万平方米，高于在2008年买入的279万平方米。

　　根据中国海外提供的数据，截至2008年底，中国海外拥有土地储备2480万平方米，实际拥有权益约2180万方米，可满足未来4-5年、并保持盈利以每年20%以上速度增长的开发需要。

　　孔庆平透露，今年中国海外资本开支计划为319亿元，其中74亿元用于支付现有土地地价，有50亿用于支付新土地地价，195亿为开发成本。此外，公司计划将今年的净负债比率由去年底的46.8%降至40%。截至去年底，该公司可动用资金约为134亿港元。

　　前两年，内地房地产市场“白热化”之际，各地“地王”屡见不鲜。然而，孔庆平告诉记者，中国海外在2007和2008年所买入的土地，价格并不如外界想象的那么高。

　　“2007年中国海外取得的土地价格并不高，比如在07年4月，我们在成都以每平米3千多元拍得一块地。不过不足两个月之后，在同一地段，价格就上涨到了每平米6千多元。”孔庆平称。

　　中国海外副主席兼行政总裁郝建民透露，中国海外在2007年所取得土地的均价为每平米2400－2500元左右，而在2008年，该公司取得的200多万平米的权益面积中，均价为每平米2600元。

　　按照孔庆平的说法，中国海外在2009年会表现得比较“进取”。具体而言，其进取策略有二：一方面是加强与大型央企的合作，以相对较少的资金增加新的土地储备，另一方面是成立房地产基金。孔庆平说，“我们在前年就已经计划设立房地产基金，去年市道不景气，但我们还是觉得要做，也是一个融资的渠道，一起去购买住宅土地。”

　　负责上述房地产基金事宜的郝建民告诉记者，这个房地产基金在今年内就会有结果，基金将以私募基金形式经营，规模大约5-8亿美元。

　　“这个基金主要投资住宅市场，目前的市场反应不错。”郝建民透露，“这个基金是有界定范围的，不能单独对外投资，而是要与中国海外合作一起对外投资。目前在中国房地产市场上投资的基金，我还没有看到有特别好的收益。通过中国海外以往的业绩和工作，可以预见这个基金的回报。”

　　楼价“随行就市”

　　关于内地房地产市场的未来走势，是近期每一个上市地产商都避不开的话题，尤其是春节后的“小阳春”之象，令房价走势再度成为热辩话题。对此，孔庆平认为每个城市的情况不尽相同。

　　“如果以珠三角来分析，去年广州、深圳等地经过了深度调整，已经见底了，最近一两个月的情况就有所体现，销售回暖。不过，即使在一些处于调整阶段的城市，也有一些产品能销售出去，比如说一些稀缺性的产品，以及性价比比较好的产品。”孔庆平说。

　　孔庆平表示，2009年的市场存在很多不确定，作为企业，要把情况预想得悲观一点。孔庆平认为2009年的内地房地产市场不会比2008年差，而今年前几个月楼市出现的“小阳春”是否会有反复，他认为现在还说不准，但只要中国的宏观经济有良性发展，楼市的发展就不会太差。

　　“虽然房地产没有被列入十大振兴计划，但是在政府工作报告中关于房地产市场的内容落墨很重，用了一页纸来谈这个事情。实际上，这些报告所提到的政策在2008年已经陆续推出，这次是用政府工作报告的形式明确下来，意味着中央政府对于已经提出的政策的肯定，也给地方政府开了一个口子，允许各地方政府因地制宜，采取一定的措施，保持各地地产市场的健康发展。”孔庆平说。

　　尽管市场有所回暖，不过中国海外的销售目标并没有进行调整的打算。“关于价格，我们是‘随行就市’，在每个城市有不同的销售策略，在某些城市可能会低开后上调价格，而在某些城市可能就要继续观察情况。”孔庆平说。