一线地产分析师激辩“楼市回暖”
调整见底vs阶段性反弹
主持人:林喆
嘉宾:国信证券房地产业首席分析师 方焱
银河证券房地产行业分析师 丁文
近期全国各大城市的房地产销售数据大幅回升,并带动A股地产板块走强。
销量回升有望贯穿2009年
中国证券报:近期房地产市场数据显示行业持续回暖,尤其是一线城市的成交量反弹超出预期,您认为,市场回暖能持续多久?
丁文:由于我国正处于城市化进程的加速过程中,同时我国当前实现住房商品化仅10余年,住房水平低下,因此首次住房的刚性需求和改善性需求非常大。政府采取的信贷和税收优惠政策加上开发商的适度降价,使被压抑的有效需求再度释放。随着我国经济刺激计划的逐步实施,房地产市场回暖将会延续。
另外,央行货币政策改为适度宽松,货币流动性充裕有助于商品房交易量的释放。预计2009年商品房销售面积可能恢复到2000-2006年以来15%的平均增速。一线城市经济基本面更好、人口密集以及投资需求更稳健等,因此一线城市交易量将率先回升,需求增长将更为有力和持续。
方焱:从去年11月至今年2月,京、沪、深等城市的销售数据看,销售回暖主要是中央和地方陆续出台“暖市”新政的结果,同时与开发商主动降价和小户型增多导致购买力增强有关。淡季不淡,销量远超传统旺季的水平。
另据统计,房地产增加值占GDP增加额约30%,对GDP增长直接和间接贡献在3个百分点左右。可以预见,只要宏观经济增长达不到政府目标,刺激房地产市场的政策不会变。近期房地产市场的回暖主要是阶段性回暖,未来销售量仍然会有波动,但预计今年的市场销售将好于去年。
房价下调“幅度有限”
中国证券报:伴随着成交量的回升,不少城市新房和二手房的价格也开始出现反弹迹象,您认为,未来全国房价将呈现什么样的走势?
丁文:2008年,在库存高企的压力下,价格下降的城市逐月增多,去年12月,70个大中城市中,价格下调的城市达51个。进入2009年,价格下降的城市逐步减少。调整最早也是价格调整幅度最大的城市发生在广州、深圳。正是这种价格的调整使交易量在底部逐步放大;目前,部分城市开始止跌。
房价收入比等指标显示,我国房价继续下降幅度有限。根据房价收入比和人均可支配收入增长测算,房价所需下降的最大幅度在27%左右。深圳和广州目前下降幅度已经基本达到,而北京地区则仍有下降空间。因此,除少数城市外,房价将小幅调整并逐步企稳。
行业景气度仍将回落
中国证券报:楼市销售回暖是否意味着行业调整已经见底,对于未来行业的景气度您怎么看?
方焱:2008年,房地产投资增速逐月放缓,国房景气指数跌至十年新底,预收账款、土地购置及开发面积均出现负增长。2009年,开发商信心仍较弱。1-2月房地产投资增速下降至1%,低于固定资产投资25个百分点。预计全年降幅可能在10%以下。
由于去年以来开发企业不断以减少拿地、放缓开发进度、降价促销等方式收缩,对行业景气的负面影响一般要滞后3-6个月,而地产救市新政的正面效应还需要逐步累积,因此,景气回落趋势将持续到今年底,甚至2010年中。
丁文:房地产行业最坏时刻已经过去。商品房供给调整相对滞后,在需求上升时,交易量增加,商品房建设却在萎缩,则会使未来供不应求,房价趋于上涨。
2009年,由于房地产行业特殊的结算周期,行业利润同比可能下降,但是幅度有限,而销售规模将增加。随着高成本土地的逐步消化,行业盈利能力将在今年见底,2010年毛利率将回升。
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