农民住房抵押贷款 破冰之举还是违法行为？

　　42岁的王永君最近正为要不要买房的事情，烦心不已。

　　王永君是河北省邢台市广宗县北塘疃乡公村的农民，村里搞了一个社会主义新农村建设的村民住宅项目，大概有300多套房子。为了给22岁的儿子准备婚房，他相中了一套139平方米的房子。

　　“儿子现在还不结婚，可买不妥房子，人家姑娘就不跟他。”王永君说，“往后宅基地也不批了，不买不行。”

　　按照每平方米800元的价格，王永君需要准备11万元左右的房款。他是鑫欣棉花加工厂的大股东，收入在全村属于中等水平。如果要付全款买这房子，王永君也能付得起，但问题是，钱都砸在房子上，“我就没法做生意了，生产扩大不了，就没有收入。”

　　“最好能跟银行贷款，跟城里人买房一样。”王永君说。

　　跟王永君有相同想法的村民不在少数。建筑商赵丕强了解到村民贷款买房的意愿后，开始张罗这事，但“我们跑遍了所有银行和农村信用合作社，这些金融单位异口同声地说，农民建房的土地是集体建设用地，国家规定不能办理按揭贷款。”

　　“农民一生用在建房上的钱最多。”中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田教授表示，此前湖南的一项调研表明，农民一生投资的60%都用在房子上，“这个发现与我们的调查结果相似。”

　　农户小额信贷无法满足建房需求

　　对很多农民来说，房子一定得有，要不儿子找不着对象、娶不了媳妇。但是，由于农村融资困难，农民能得到的金融服务非常有限，农民盖房只能靠攒钱或者在亲朋好友间互借。攒钱建房是他们最大的压力。

　　目前，农民可以申请农户小额信用贷款，这是农村信用社基于农户信誉，在核定的额度和期限内向农户发放的不需抵押、担保的贷款。按照现行规定，只有种植业、养殖业等农业生产费用贷款，农机具贷款，围绕农业产前、产中、产后服务贷款及购置生活用品、建房、治病、子女上学等消费类贷款才可以采取农户小额信用贷款的方式，贷款金额一般不超过5万元。

　　37岁的公村农民吴书更家里种着6亩多地，以棉花为主，农闲时做点小生意，出去打些零工，一年的纯收入近2万元。他想买一套120平方米左右的房子，需要10万元左右的房款。如果自建，4间正房，两间偏房，加上门洞，“至少也得八九万块钱。”吴书更说，“稍微弄得好点，就得十几万。”

　　“小额贷款也有不足之处，贷款的量不大，对付暂时性的开销还可以，但如果用于建房等数额较大的消费，小额贷款就行不通了。”郑风田说。

　　郑风田认为，农民的收入本来就不多，但还要攒钱建房子，大部分农民可能要穷其一生才能盖得起一套住房。存钱建房娶媳妇一直是农村的主旋律，这方面的压力太大，无形中抑制了农民的其他消费。只有破解这个瓶颈，才能真正地扩大农村内需。

　
　　 农民住房抵押贷款，撬动农村内需的支点？

　　2006年，江西省新农村建设办公室与省农村信用联社就在在赣州市试办农民住房贷款，已解决农村普遍存在的农民购(建)住房缺乏资金的实际困难。2008年，农民住房贷款业务已在全省推开，累计发放贷款9.4亿元，有45130户农民受益。

　　“目前，主要的信贷方式还是信用贷款和保证贷款。”江西省农村信用联社信贷部经理吴晓说，农民的宅基地和自建房无法流转，农村抵押物非常有限，这是各金融机构在农村信贷服务上普遍面临的难题。

　　根据《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定，农村宅基地不可作为抵押物。新实施的《物权法》首次对宅基地这一“用益物权”作了保护性的规定，但回避了能否允许农民处置的问题。

　　在这样的法律背景下，尽管至少有70%左右的人口住在农村，但农村量大面广的农民房资产始终处于“冷冻”状态，农村宅基地或农民房也被称为“沉睡的资本”。同时，广大农民因无其他值钱的财产可作抵押担保，以至求贷无门。

　　郑风田说，抵押问题是农村金融服务发展的桎梏，如果农民可以用自己所建的房子进行抵押贷款，靠月供偿还贷款，手里的闲钱就能多一点，农村的内需问题就比较容易解决了。

　　破冰之举还是违法行为

　　事实上，早在2001年，浙江省湖州市政府就曾尝试为农房抵押贷款提供制度平台。2007年，嘉兴、温州等地也陆续试验农民住房抵押贷款。

　　2008年，安徽省以农房产权登记为基础探索农村住房抵押贷款，有望以农村住房的抵押实现农村宅基地的市场化流转。湖南省从农村住房确权入手，将农村产权改革渐次推及宅基地流转和耕地产权改革等深层领域。

　　中央农村工作领导小组办公室研究员陈剑波在接受媒体采访时曾表示，各地试点的住房抵押贷款，实质上都是违法行为。

　　2008年10月，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文表示，在现阶段，探索农村金融体制改革主要靠加强研究金融服务、体制和产品创新，把土地承包权、宅基地和农民房产作为抵押是不现实的。在中国这样的发展中国家，土地承包权、宅基地和房产是农民最后的生存依据，在任何情况下，都不能拿走农民土地承包权、宅基地和房产，否则会引发农民流离失所，影响社会稳定。这也是目前决策层不给农民住房抵押贷款的担心所在。

　　但郑风田认为，农民也是理性的，农民祖祖辈辈都认为宅基地是自家的，不会轻易卖掉自家的宅基地。

　　2009年，中央1号文件明确，鼓励和支持金融机构创新农村金融产品和金融服务，依法办理权属清晰、风险可控的大型农用生产设备、林权、四荒地使用权等抵押贷款和应收账款、仓单、可转让股权、专利权、商标专用权等权利质押贷款；抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变，并建立健全土地承包经营权流转市场。

　　“这为农民享受金融服务开了几个口子。”郑风田说，土地承包关系“长久不变”为农民办理抵押贷款打开了通道。

　(来源：中国青年报)