朝阳区崔各庄乡何各庄村，一个北五环边的千人小村，与798艺术园区隔路相望。多年来，村民们靠出租房屋“吃瓦片”维持生计，随着大量流动人口涌入，村庄基础设施、公共服务不堪重负。2007年10月，何各庄村委会充当“中介”，租下8处民房改造后转租。与宅基地换房不同，由于房屋权属没变，村民租金收入有了长远保证。1年后，十七届三中全会再次明确了农民可以出租、转包等形式流转土地承包经营权，农村宅基地依法享有用益物权。何各庄村“代租民房”之路走通了。
阳光洒落，书香四溢。这家名为易阴阳的典雅院落，谁能想到原本只是何各庄村里一间再普通不过的农家院。
随着名气渐大，何各庄村吸引了越来越多的城里人到来，呼吸这份郊野独有的清新空气。
红色灯笼状玻璃灯、青灰色的砖瓦墙、春意渐浓的绿植……这个改造一新的农家院，似乎让北京传统的韵味与现代的舒适又找到了一处归宿。
除了精心改造的农家院，在如今的何各庄村，一些融画廊与餐厅于一体的餐厅，成为了村里又一道风景。本版照片均为本报记者方非摄
2009年，春。何各庄村。
位于小村口的李唐千秋画廊餐厅，人声鼎沸。一个中年汉子站在院门外，笑盈盈地看着进出的客人。
这是一处古色古香的院子，青灰色的砖墙，朱红色的木门。
胡宗禄没想到，把房子交给村委会代管后，原本的出租大院变成了高级餐厅。作为房东，他一分钱没往里投，每年轻轻松松就能拿到大笔租金。
烟头不觉中已烫手。胡宗禄有点走神。
租房度日 一到冬天，胡宗禄就得早起。
北风呼呼响，他裹紧大衣，开始挨家挨户敲租户的门。
“咚咚咚”……直到屋里有人答应，他才转而去敲下一家。
胡宗禄说，平房院没暖气，租户都是用炭炉取暖。为了怕他们煤气中毒，他就这样挨家挨户地敲门。
有时，连租户都烦了,甚至劝胡宗禄别再大清早就搅人美梦。
胡宗禄听是听了，但门还是继续敲，“万一出事呢？”
那时的胡宗禄不到40岁，350平方米的院子被隔成10多间房。他住两间，其他出租。
何各庄村，全村面积2700亩，村民301户，户籍人口千余人。由于是北京市第二道绿化隔离带建设区，村里大半土地种上了绿化林，村民们可种的地少了，收入来源主要靠租房。
水泥地、白粉墙，一张床、一盏灯，不足10平方米的小屋，没有厕所，没有暖气，甚至连窗帘都没有。
“租这样的房子图得就是便宜。”村民田淑清说，村里的出租房基本都是这样，每个月租金150元左右，“房子面积大点的，赶好了能租个200元。”
虽然平均每月有上千元房租收入，但村民们没觉得日子过得有多轻松。
“房子没人租吧，得四处去招人。房子真要租出去了，房里的取暖、用电安全就得上心。”田淑清扳着手指数租房的烦心事儿。“这些都不说，每到月头月底，还得挨户去要房租。一不留神人跑了不说，还把家具一块卷走，你说气不气人！”
违章之乱 不过为了赚钱，甭管多累心，这房子还得接着租。
胡宗禄记得，进入新世纪，越来越多的外来人员来村里租房。村民自家的房子租完了，就开始搭违章房。
红砖墙、预制板，一间、两间、三间……没几天工夫，原本规矩的大院，变成了大杂院。
没多久，这些在自家院子里盖的房也租完了。村民开始拆院墙，向院外扩，严重时村里的一些小路都被堵死了。
村委会曾有一个统计，当时平均每家有近10间出租房，年房租收入1.5万元。
2005年前后，看着村里的违章房越来越多，村里的环境越来越乱，村委会开始挨家挨户宣传政策，按照“红本”（宅基地使用权证）查违章。
“你拆人房就是断人财路，这活儿能好干吗？”提起当年查违章的经历，村干部们大多不愿再提。
一些村民反映，在关系最僵的时候，村干部家门口常被人弄来一堆垃圾，窗户也被村里孩子当作靶子。
尽管如此，村委会对于违章房的态度很坚决，拆。因为村里明白，如果这些违章房不拆，没几年村子就没样了。
可村民们并没有想那么远。在2006年初的新一届村委会选举中，老主任落选了。看着老主任下台，村干部们也琢磨，难道在解决违章房、满足村民利益诉求的道路上，就没有双赢的好办法么？
代租民房 天上掉馅饼了。
2006年年中，胡宗禄听说村委会决定出资租下村民的大杂院，再统一改造成四合院后，向外整体出租。这意味着，房子所有权还是村民自个儿的，村委会不仅出钱对房屋翻新，还按年给村民租金。
让村民们没想到的是，最先提出这个想法的是一个外村人，叫吴运涛。
2003年，他租下村里的一片果园，在园子里和妻子一起开了家西餐厅。几年间，果园餐厅已成为周边外籍人士的聚会地点，生意红红火火。
一个巴掌拍不响，促使这个想法变为现实的还得有一个人。
2006年年初，村委会老主任落选后，村委会副主任田兴走马上任。他发现，多年的“瓦片经济”，导致近7千人涌入何各庄，是村民总数的6倍多。社会治安、环境卫生等问题随之而来，打架斗殴、入室抢劫时有发生。
人口、资源、环境的矛盾，使得田兴和其他村干部，每天都忙于协调村里用水、用电、垃圾处理、治安防控等问题，周而复始。
2006年年中，乡里召开半年工作会，介绍朝阳区在流动人口管理中的新经验。在会上，田兴学到了一句话——“以房管人、以业控人”。
既然是以房管人，那就得从房子上想办法。
从乡里回来后，田兴立刻召集村干部开会。经过讨论，村里初步决定把村民的平房院都改造成二层小楼，一楼出租，二楼自住。
这是当时很流行的村庄改造模式。最大的好处是，在改善村容村貌同时，可以有效控制居住人口，同时保证村民收益不受影响。
就当村里信心满满准备行动时，却遭到了吴运涛的强烈反对。
“如果把村民的房子都改成小楼，那何各庄就毁了。”在开餐馆之前，吴运涛做过一段时间的装潢设计工作，替一些外国人改造老四合院。
凭借多年的从商经验，吴运涛认为，何各庄村被绿地环绕，人口不多，环境清静。村委会多年来大力控制违章，使村子的脉络基本保持着原貌，在北京近郊实属难得。再加上离798艺术区不远，渐渐汇集的30多家画廊和创作工作室，让村子里的商气渐旺。
“如果能把村民们的大杂院集中起来，统一改造成四合院后再向高端客户出租，那租金可能翻好几番啊。”
萌生这个想法后，吴运涛开始利用各种机会，向身边的朋友、店里的客人、艺术区的艺术家咨询方案的可行性。
虽然大家对房屋权属、资金筹集等问题有着种种担心，但有一点却惊人一致，大家都愿意租套四合院住一住。
2006年秋天的一个午后，吴运涛拿着写好的可行性报告找到田兴。整整7个小时的激烈争论后，田兴点头了，“毕竟这是大伙儿祖祖辈辈生活的村子，真拆了，舍不得。”
8户签约 2007年10月26日，胡宗禄等首批8户村民与村委会签约，将房子租给村委会，租期10年。
自从那场争论后，田兴每天都在盘算着具体的操作模式，其中的重点就是在不动房屋权属的前提下，如何让村民自觉自愿交房。
村民出租房屋是为赚钱。在调查、测算周边区域房屋租赁价格后，田兴决定用每平方米每天1元的价格向村民租房。这价高出村民自行租房近3倍。
田兴心里明白，如果新办法不能让村民多赚钱，谁会支持你？
最终，在村委会与村民们签订的委托协议书上，双方约定：在不改变房屋权属的前提下，由村委会出面租下房屋再进行改造。房屋租期10年，租金以166平方米的房屋6万元为基数，面积每增加1平方米，年租金增加100元。租金每3年调高10％。
老党员刘长才和胡宗禄一样，是首批签约的8户之一。他家院子有490平方米，隔成了20间出租房，一年租金有3万多元。把院子租给村委会，他家一下子就能拿到近10万元。扣掉全家人出去租房花的1万多元，刘长才一年能净赚8万元左右。
不用找房客、不用担责任，同样是租房，收入还比原来多，谁不愿意？
胡宗禄说，当时首批8户村民很快就在协议上签了字，10多天后就拿到了头一年租金，“没轮上的村民眼都直了”。
在之后的民意调查中，新模式支持率达到了89%。
村民们打心里认可了。
李唐千秋 2008年6月，在鞭炮声中，“李唐千秋” 餐厅开张了。胡宗禄也多了一个朋友，餐厅的老板、自己的新房客——黄正磊。
黄正磊的家乡在云南腾冲。从小在农村长大的他，来到北京后，在798艺术区开了一家餐厅。
2007年年底，一次偶然的机会，黄正磊开车路过何各庄。一块老北京特色四合院的广告牌，让黄正磊一脚踩下了刹车。
自从把村民的出租房集中起来后，村委会、乡属企业以及另外4个社会投资人分别注资100万元，成立了一家公司负责改造、运营。首批8处农家院，6户计划改造成精装四合院出租，位于村口的两户则作为店铺招商。
由于租金只有798厂区的三分之一，短短几天后，黄正磊就与村委会参股的公司签了约，租下了胡宗禄家的院子。租期10年，租金每年10余万元。
黄正磊说，当时何各庄村依靠周边的中央美院、798艺术区，聚集了不少画廊和艺术馆，在圈内已小有名气。他相信一个由农家院改造成的餐厅肯定受欢迎。
为了保证院子原汁原味，拿到房子后的黄正磊把院子里的出租房全拆了，甚至连屋里的吊顶、墙皮也拆了，直到露出木梁和红墙砖。接着他在院子里铺上地砖，加装了暖气，种上了花草，整整花去了30多万元。
看着自家房子的新模样，胡宗禄想不明白这露着大梁和红砖的屋子到底好看在哪，“反正花这么多钱，我可不这么装”。
不过很快，胡宗禄改变了这一看法。
2008年8月的一个午后，一位衣着考究的外国女士推开了餐厅的大门，身后跟着十多个人，有说有笑地看着餐厅的各种摆设和墙上的油画。
起初，大家以为是些来村里看画展的外国游客，直到后来看电视才恍然大悟，这位女士竟是国际奥委会主席罗格的夫人。更让大家没想到的是，几天后，罗格夫人带着几个朋友又来了。
慢慢地，到村里的艺术馆看画展的人，不少都会到李唐千秋吃个便饭，休息一会。看着餐厅生意越来越稳定，黄正磊也准备把餐厅的面积扩大一倍。
不过首批8户院子早就租完了。村口的另一间商铺，如今是一家高级会所。6户精装后的四合院，1户租给了一位美院退休老师，老人家边住边教些学生画画；有2户被一家大公司的老板夫人包下，一套自住，一套办公；其他的租户则是些迷恋中式四合院的外国人。
“看来只能等第二批了。”黄正磊笑着说。
全村改造 2009年春节后，胡宗禄家旁边的几个院子，陆陆续续地租给了村委会。按照村里的规划，到2010年底，全村301户院子都将改造完毕，最终把村子打造成由艺术产业聚集区、高档四合院租赁业以及配套餐饮服务业组成的新农村。
从8户试点到全村推广，田兴之所以敢下这样的决心，来源于中央的一个重要文件。
2008年10月9日，十七届三中全会召开。在这个聚焦农村改革发展的大会上，通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。
决定中明确提出，按照依法自愿有偿原则，农民可以通过转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。同时依法保障农村宅基地用益物权。
这意味着，村民自愿出租宅基地，经村委会包装后再转租，在政策上再次得到明确支持。
何各庄村的“代租民房”之路走通了。
现在，胡宗禄没事儿就会去看一看那处院子，他自己的家。
对 话 朝阳区崔各庄乡党委书记张树宝：
何各庄是种模式不是样板
记者：房屋权属不变，租约10年到期后，装修好的房屋无偿归还给村民，为什么会有这样的政策设计？
张树宝：不改变房屋权属，村民的租金可以随着土地增值不断增加。租期10年，对于投资方而言虽然短了点，但在成本与收益尚未可知的情况下，短租期意味着低风险，最终也得到了投资方的认可。应该说，这个方案是各方利益统筹协调之后的结果。
记者：在何各庄村试点民房集中出租，崔各庄乡从中有何收获？
张树宝：收获很多。通过集中村民出租房进而包装转租后，村民收入大幅增加，村容村貌更为整洁，区域价值得到提升，投资方开始获益，呈现出多方共赢的良好态势。从政府角度来看，现在大量涌入的流动人口极大提高了政府管理和服务成本，平均每人每年需500元管理成本。何各庄村模式成功后，外来人口数量得到有效控制，省下的服务管理费，等于乡里财政增收，这一进一出，收获实实在在。
记者：何各庄村的成功，对乡里其他村的发展有何启示？
张树宝：何各庄村的经验是在促进农民增收的过程中，不把农民简单推向市场。村委会在尊重民意的基础上，起到带头人的作用，把村民分散的土地、技术和劳动力资源统筹起来，充分发挥产业化、规模化效应，实现效益最大化。因此，对于乡里其他的村而言，何各庄村提供的是一种发展的模式，但绝不是样板，各村可以借鉴它成功的经验，但不能简单复制。
模式流程 集中村民房屋
何各庄村村委会在村民自愿的基础上，和农户签订房屋委托改造经营合同，明确约定农户将自有房屋委托给村委会进行改造、经营。租赁期满，村委会将改造后的房屋无偿交还农户。
成立运营公司
由乡、村以及4个社会投资人，共计六方分别出资100万元成立专业运营公司，承担房屋的市场营销、改造装修等工作。
统一对外出租
由公司整体对外出租。根据约定，166平方米的房屋，农户每年可获租金6万元，在此基础上面积每增加1平方米，年租金增加100元。房屋租赁期限为10年，租金每3年增加10%。
记者手记 创新需要勇气，更需要智慧 近年来，城市扩张，地价飞涨，原被视为鸡肋的农村宅基地，变成了资本追逐的新宠。当城里人艳羡一个个农民富豪诞生时，这些一夜暴富的庄稼汉，却在城市霓虹中显得有些迷茫。
土地是农民的命根子。无论是种地吃粮，还是盖房生娃，这是他们生活的依托。随着社会发展，农业人口减少，最终实现城乡一体化是历史的必然。可是，要让这些祖祖辈辈靠地吃饭的农民过上好日子，就非得用他们的土地作为交换物？
一度我也心存疑虑，但在何各庄采访的那几天，我改变了看法。
何各庄是一个户籍人口仅千余的小村庄。村子周边是成片的别墅区。也许是村子太小，也许是位于城市绿隔区，也许仅是不够幸运，小村并未受到城市资本的垂青。但在一路坎坷的探索后，村民们在不失土地的前提下，一样过上了衣食无忧的日子。
细细品味，村委会化零为整的租房新模式虽功不可没，但在承接周边艺术区辐射时坚持产业化发展，不能不说在勇气背后暗藏着一份智慧。可如今，村子决定要在两年内，从现有的8户试点，迅速推广到全村301户，却让人不免为他们的勇气而担心。
按照平均每户院落一年8万元租金推算，要把全村剩余的293户民房全部集中起来，村委会每年要向村民支付2千多万元租金。如果按照约定，由村委会参股的公司负责房屋改造，以每户30万到50万元的标准计算，则又需上亿元资金。
虽然村委会可以采取分期、分批开发，通过及时招商转租缓解资金压力，但以目前每户每年平均20万元转租租金计算，293户满打满算一年也只有近6千万元房租收入，资金缺口仍达6千万元。更何况在全球金融危机的冲击下，想用无法获得产权且每年需要付出20万元租金的房屋，及时招到近300个高端客户，又谈何容易。
即便一切如愿，301处院子成功招商，资金缺口通过资本市场能顺利解决。可面对分散于各处居住的上千名村民，村委会又将如何有效管理，又怎么解决壮劳力就业呢？
当然这些难题并非无解。经验已经证明，发展中遇到的问题，可以通过发展逐步解决。今天，何各庄需要的是保持一个更加清醒的头脑，同时，坚持一份继续创新的勇气。
(责任编辑：黄珂)
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