房地产市场回暖缺乏经济基本面支撑
博鳌亚洲2009年论坛年会于2009年4月17日——19日召开，1600余名来自世界各地的政要、工商界精英、经济学家等代表齐聚海南。
将就当前的金融危机演变、亚洲经济能否率先走出阴霾、调整中的房地产市场和资本市场等热点话题展开探讨。“新华网走进博鳌”将进行系列访谈，邀请嘉宾就相关问题与广大网友进行交流。今天走进新华网访谈室的嘉宾是SOHO中国有限公司董事长潘石屹。
一季度GDP比我们的预期要好 房地产市场一季度很健康 主持人：最近老百姓都非常关心有关房地产的问题。潘总，昨天国家统计局发布了一季度的经济数据，GDP增长6.1%这个数字对于您的预期来说是怎样的？
潘：我觉得在我们的预期之内。我觉得一季度GDP增长应该是5%—6%之间。6.1%应该说比我们的预期要好。
主持人：4月15日举行的国务院常务工作会议提出要稳定住房和汽车等大宗消费，请问您对于这个稳定消费是怎么理解的？
潘：因为中国的经济现在依靠出口是靠不住了，原来出口占很大的比重，现在全球发生金融危机，出口在持续下滑，中国的经济要保持比较快的增长速度，能够给大家提供更多的就业机会，就一定要靠国内的消费，像房子、汽车都是比较大宗的消费，而房地产行业又是比较大的行业。像2007年，房地产成交量是2.9万亿，对经济的拉动性是非常强的。在这样一个大背景下，国务院的战略部署要把房子和汽车稳定下来，不能下滑，如果他们下滑，对于中国经济的增长，给大家提供就业机会都会是很困难的。
主持人：请问根据潘总的理解，稳定两个字对于房地产行业具有怎么样的意义？
潘：关键是看成交量，房价是第二位的，成交量很小，价格是高还是低都是没有意义的。所以成交量的稳定，成交量的放大是第一位的。
主持人：国家统计局刚刚发布全国70个大中城市的有关房价和成交量的数据，您觉得这个数字是很好的信号吗？
潘：这就是一个事实，因为国家统计局70个城市的数字是抽样调查下来的，全国只能按照抽样调查的办法，我们对于每一个城市的了解，基本上是成交量第一季度大幅度上升，价格略有下降，有的城市涨一点儿，有的城市跌一点儿。所以我觉得这个市场，单从房地产市场来看，第一季度是一个很健康的市场。
不敢预测房价 提醒消费者关注市场成交量 主持人：像北京、上海、深圳这样的一线城市，房价未来走向是怎么样的？
潘：房价我真是不敢预测，尤其是在你们的高端访谈，更不谈房价了。因为房价这个问题是很容易引起吵架的话题，就是你心目中的房价和我心目中的房价不一样，你可能想的是北京的房价，我想的是上海的房价。我想的可能是二环内的房价，你想的可能是五环外的房价，因为房子是不动产，笼统的谈房价，每个人心目中想的都不一样，所以很容易因为房价问题引起吵架。
主持人：老百姓期待的是房价什么时候能够降到合理的水平，就是他能买得起的水平，如果老百姓想买房子，是应该现在出手还是等到以后？您认为房价是否会降到他比较能够接受的位置？
潘：咱们数人家钱包里有多少钱，不如直接看市场上的成交量是多少，因为成交量不是开发商一方说了算的，一定是老百姓掏了钱的。成交量大，证明这个价位老百姓能承受的起，如果成交量非常小，说明房价高了，老百姓承受不起。从第一季度来看，房子的成交量在上升，所以我觉得这是一个很好的趋势。
一季度房地产发展好主要是银行贷款放的猛 主持人：您觉得对于房地产业来说应该是回暖了是吗？
潘：从第一季度，用回暖这个词可能都弱了点。像北京成交量上涨超过70%，用简单的“回暖”来说，从强度来说这个词不够了。问题是要看原因，成交量上涨70%背后的原因是因为中国的经济上涨了。全世界的经济恢复了吗？没有，不是这样的。我们看第一季度中国的用电量、财政收入指标、出口都在下滑，全世界的经济危机没有过去，中国的房子市场火爆起来了，成交量增长了70%，在这种情况下，原因是什么呢？就是一个原因，就是市场上的钱很多。第一季度中国的银行放出的贷款是4.58万亿，就是市场上的钱已经非常多了，4.58万亿意味着什么呢？好多商业银行第一季度放的款超过了去年全年的放款，市场钱多了，股票市场、房产市场就起来了。
下一步我们要关注的不是第一季度问题，第一季度的火爆已经成为事实，就是这样一种火爆能不能很健康的、持续的，持续两个季度、三个季度，持续一年、两年的速度？我们不敢肯定地回答。因为中国的房地产市场是取决于中国的经济，如果说没有中国经济的健康发展，只是房地产70%的成交量的成长，这就是泡沫，而中国的经济也不能脱离全世界的经济来看，说全世界的经济都危机了，就中国的经济能够发展，这是不太可能的，因为中国经济和全世界经济是千丝万缕的联系。所以我觉得中国第一季度的房地产发展好主要是银行贷款放的猛，市场上的钱多，还有4万亿的刺激计划，这些钱流到市场里面去。
主持人：这会不会引起房地产市场的泡沫和膨胀？
潘：这是大家非常关注的问题，如果硬发钱是很容易的，但是创造社会财富是慢慢的，比如在第一季度发出的钱可能是5万亿、6万亿，这确实是一个很大的天文数字。可是要从我们遇到的百年不遇的金融危机，金融危机就是缺钱，我们看美国的经济迟迟恢复不了就是银行的钱放不出去，因为他不敢，他没有信心了。中国经济能够很快的恢复就是因为中国的效率比较高，让银行放款，银行在一季度就把4.58万亿的款放出去了，应对金融危机来说，先把这样大量的款放出去，出拳要快，出手要重，可能起到了这样的作用，否则我们可能就会跟韩国、美国那样一样，失业大幅度上升，但是我们看到今天没有出现那样的局面，这与人民银行让下面的银行把大量的钱放出去有很大的关系。
政策已经足够 剩下的就取决于市场 主持人：从房地产商角度，对于目前国家一季度以及未来预期，会抱着一个什么样的态度？
潘：我觉得要谨慎，谨慎，再谨慎，都不为过，因为我们周围的大环境不好，全世界的经济不好，中国的经济，从财政收入、用电量、出口来看，没有说多火爆。所以在这个时候，不要因为眼前第一季度的数据冲昏了头脑，如果中国的房子要犯错误的话，一定是觉得又一个高潮，像2007年的高潮又来了，这个时候最容易出错误的。
主持人：您觉得房地产的市场走势会不会出现W型，或者您觉得它已经是V字型或者U字型？
潘：按照我的能力，按照我能够看到的话，全世界的经济既不是V字型，也不是U字型，是L型。
主持人：您觉得这种经济状况下，对于如何稳定房地产消费，您希望国家出台什么样的政策稳定房地产市场，同时让老百姓也能买得起房？
潘：我们在过去两三年时间不断呼吁政府要出台政策，要刺激消费，要加大银行按揭贷款的力度，放开二手房市场，减少二手房税费。天天呼吁，可是到了今天，到了2009年的4月份来看，政府能出台的政策全都出台了，而且好多出台政策出乎我们的意料，尤其是一些地方政府出台的政策，例如像给房地产开发商出让合同了，政府都是用红头文件，出让费可以晚半年交。在法律社会要重合同、讲信用，政府为了刺激经济，为了保证房地产行业不要一下子塌陷下去，从人民银行，从中央政府到地方政府，出台了无数的政策，政策现在已经足够了，没有必要再出台多少政策了，剩下的就是取决于市场了，再要出的政策多，再放的钱多，可能负面效果就显现出来了，政策和银行放的款已经足够了。
主持人：SOHO未来还有哪些策略？比如有些房地产商从一线城市转向二线城市？
潘：从微观房地产市场来看，第一部分，就是最上面的一部分，就是原来为世界500强服务的，为国际金融行业服务的，无论是五星级饭店也好，还是五星级写字楼也好，北京、上海两个城市五星级饭店出租率没有超过30%，意味着北京、上海五星级饭店是全面的亏损。写字楼只要是五星级的，为世界500强服务的，为外国企业服务的，写字楼的出租率和租金价格都在大幅度降低。我们开玩笑说，我们要与国际接轨，现在一接轨就见鬼了。
下一步发展的主流是中国自己的企业、中国自己的经济。另外就是最下端，房地产开发商开发的房子和廉租房、经济适用房是一样的档次，那是不可能的。所以我们的定位是在中间，就是不低也不高，为中国自己的企业服务。只有为中国自己的企业服务，这个量才能大。所以作为一家房地产公司，在这次金融危机中，只有把根扎到中国市场里面去，它才是健康的。
主持人：“5.12”汶川大地震马上要一周年了，我记得您去年曾经说要在四川地区建一些学校，不知道还有没有这样的计划？怎样推进的？
潘：去年在四川大地震时捐款2200万，捐完以后就去看，到底需要什么。因为SOHO基金会主要方向是教育，我们差不多做了10年时间，我们发现慈善福利事业就是对于一个家庭，对于一个人真正能起到变化的是教育，一个家庭或一个人受到教育，他可能完全就变了。汶川大地震这一年时间，我去了四次，就是想把慈善事业做的更有效一点，因为我们的钱很少很有限，我们的精力也很有限，一定要把我们的资金和精力放在西部最需要的地方去，这是我们的想法。
(责任编辑：克伟)
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