京津惠销量下滑53% 合生创展跌出百亿豪门

　　京津惠销量下滑53%　　合生创展跌出百亿豪门

　　继雅居乐（01813.HK）之后，昔日房企老大、2004年曾首次销售过百亿的合生创展（00754.HK），2008年也跌出豪门之列：全年销售额95.31亿元，同比下跌10.8％，创4年来最低。

　　销售欠佳 大量购地

　　2008年全国房企降价成风，合生创展依然坚持它的高价策略，整体售价上涨32％，达12528元/平方米。这一整体均价高于万科（000002.SZ）、富力地产（02777. HK）、保利地产（600048.SH）以及中海发展（00688.HK）等全国性开发商的水平。

　　高价的后果是，销售不尽如人意。该公司2008年在京津及惠州地区销售均价约19697元/平方米，同比上升45％，但这些地区去年销售额仅33.1亿元，同比下跌约32％，销售面积也大幅下降53.89％。

　　尽管如此，合生创展仍奉行“羊毛出在羊身上”的策略，毛利率从2007年的40％上升到去年的45％，主要由售价上升带来。

　　同时，通过其他收益入账，合生创展去年营业收入仍维持百亿以上，达107.75亿港元，微降3.2%。CBN记者从昨天合生创展公布的2008年财报中发现，除销售及投资物业、物业管理收益外，其营业收入还包括如下确认收益：在广州、上海、秦皇岛购入地块的市值高于购地成本，约1.93亿港元；重估投资物业市值盈余3400万港元，获得内地机关发放的税务补助金8000万港元。

　　去年合生创展纯利润19.64亿港元，同比大跌44.2%。撇除收购权益公平值及投资物业重估收益，年度盈利下跌13%至17.36亿港元。合生创展解释称，这主要是因为经营与财务成本上升及年内土地增值税增加。去年合生创展的土地增值税费约11.63亿港元，同比增加52.8％。而其数次在股票大跌时增持股票，也导致证券投资公平值亏损800万港元。

　　不过过去这一年合生创展没停下大笔购地的步伐，先后在上海、广东及辽宁三地购地超过300多万平方米。

　　负债率上升

　　去年合生创展收购土地的预付款约24亿港元，而前年没有此项支出，加上销售欠佳，负债率上升，合生资金链可能趋于紧张。

　　合生创展去年末的净负债率为63％，同比上升了11个百分点，相比其他一些内资房地产股100%以上的净负债率而言，不算高。从合生创展2008年财报中CBN记者发现，其存货增加幅度在华南房企中相对较大，这带来净资产的增加，令其净负债率维持在合理水平。

　　合生创展去年可供出售的已落成物业价值48.07亿元，同比增加120％。可售的发展中物业为89.11亿元，同比增加71.93％。

　　截至去年底，合生创展现金为24.14亿港元，扣除现金后借贷净额为151.2亿港元，相当于净资产的67％。今年一季度合生创展偿还银行贷款11.1亿元人民币，却又新增贷款17.1亿元人民币。

　　到2010年2月，合生创展2007年2月发行的可换股债券将到期，公司要为此支出约20.22亿港元。公司一年期内到期的总借贷款为52.04亿港元，同比增加58.9％。

　　合生创展总裁陈长缨对CBN记者表示，今年公司会推出12个新盘，60％位于北京、上海，大部分为高端住宅。也就是说，合生创展今年可能仍坚持高附加值、高毛利率策略，很可能要利用上述“贷新款，还旧款”方式来增加流动性。

　　虽然流动性不佳，但合生创展方面表示，今年有信心如期完成销售目标、维持现金流健康。陈长缨透露，一季度合约销售约30.2亿元人民币，截至昨天销售额达40亿元人民币。另有44.58亿港元左右的物业已经预售，预计今年内入账。“今年合生创展会更突出稳健的发展作风，打造更多性价比优良的产品。”