设投资机构 保监会框定险企不动产投资必要条件

　　保险资金通向物业性地产的投资路径正逐渐清晰。

　　4月中旬，保监会召集部分保险公司召开股权投资研讨会，专门讨论保险资金股权投资不动产的模式和路径，意在于新《保险法》开闸了保险资金不动产投资后，尽快出台相应的投资细则。

　　设立专门公司

　　即将于10月1日实施的新《保险法》，在保险公司的资金运用形式上，明确增加了“投资不动产”，多家大中型保险公司早已跃跃欲试。

　　一位参会人士透露，此次研讨会主要讨论如何以股权投资的方式进入不动产领域，为出台相应的实施细则做准备，“目前还没有完全成形的运作思路，主要是听取保险公司的意见，探讨股权投资不动产的范围、运作模式和需要注意的问题。”

　　但会议明确，为了避嫌保险资金参与炒作房地产，未来即使投资于不动产，保险公司也不能进行直接的房地产开发。由此，计划出台的实施细则，更倾向于选择“物业投资”的概念。

　　知情人士称，进行不动产股权投资的保险公司，将被要求成立独立的专业投资机构，并且该投资机构要在立足于保险行业的基础上，吸收社会上的其他资金，实现股权的多元化。

　　“这是出于长远考虑，以规避风险和进行专业化的运作，毕竟不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。”一从事保险资金不动产投资研究的人士称。

　　泰康资产管理公司一人士表示，不动产投资期限长、收益稳定，需要大量资金，能够很好地匹配保险资金的负债需求，是公司的长期投资战略，这类资产也更符合保险资金的负债特性。

　　按照研讨会的结论，保险公司将先以股权直投的方式进入不动产投资领域，但未来将融合更多的方式，比如房地产证券化和信托模式等。“毕竟房地产投资风险比较高，针对保险资金对稳健的要求，不可能完全依赖于直接投资。”一参会人士称。

　　此外，各参会公司还从商业模式、风险控制、盈利预期、人员配备及受托委托关系等方面进行了讨论。知情人士称，平安保险和泰康人寿，正作为主要牵头人对不动产股权投资的商业模式进行设计。

　　一种可能的商业模式是：由保险公司自有资本设立一家物业投资公司，该物业投资公司发起设立不动产投资计划，保险公司参与购买，物业投资公司作为受托人和投资管理人进行不动产投资。

　　目前，平安保险和泰康人寿都已在股权投资领域有所作为。

　　平安牵头设立的首个保险资金股权投资项目“京沪高铁股权投资计划”中，保险资金共持有京沪高铁13.913%股权，而平安寿险占该股权计划总份额的39.375%；此外，平安自2002年开始在基础设施和物业投资方面，开展业务模式的研究和一些拟投资行业及项目的调研，并通过设立信托投资计划的方式，进行了多项投资。

　　泰康人寿于2006年成立泰康置地作为其进入地产领域的平台，泰康置地已进行了两处写字楼投资，并一直在北京、上海及一些中型城市寻找土地资源。

　　“曲线”投资阳光化

　　其实，此前已有不少保险公司介入不动产投资领域。受限于之前的政策，保险资金通常采用两种“曲线”方式进入，一种是以自用名义购买写字楼进行投资，另一种是通过集团旗下信托、资产管理公司投资于房地产。

　　保险机构从2006年起就陆续以直接或间接方式购入土地或写字楼，这其中既有中国人寿、平安保险、人保财险等大牌公司，也有民生人寿、生命人寿、中意人寿等中小型公司。初步统计，2006年至今，各大保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米。

　　一保险公司高层管理人员称，此前保险公司购买写字楼都是以自用的名义，纳入固定资产项下，只要偿付能力充足就可以购买办公楼作为固定资产，只需获得公司董事会通过，而无需在购买前上报监管部门。

　　实际情况是，保险公司购入超出自身需要面积的写字楼，主要是为了获得租金回报，而非炒楼。

　　东方证券保险行业分析师王小罡认为，投资商业地产出租，可获得长期、稳定的回报，也是一个使保险公司资产负债比匹配的好方式。通常股票的投资收益率在10%以上，但风险偏大，而债券的投资收益率通常在6%以下，保险公司希望有一个收益率在6%-10%的投资渠道，商业地产就是一个好的选择。

　　“由于租金走势向好，经营性物业就像蓄水池，可以带来比较长期和稳定的收益。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

　　实际上，对于2006年大举购入物业的保险公司来说，已是苦辣酸甜都尝尽。

　　2006年，泰康人寿以约8亿元买入了北京金融街核心地带的3.8万平米写字楼；一年多后，中国太保则以22亿元购入了金融街另一栋7.08万平米的写字楼。一年间，金融街地段的写字楼单价已从2万元/平米上涨到3万元/平米，涨幅达50%。

　　租赁市场也曾一片向好。北京写字楼信息网的数据显示，2008年第一季度，位于北京CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米，低层的租金报价为7元/天/平方米，入住率达到70%。

　　但进入2009年，已是今非昔比。

　　国际物业顾问公司戴德梁行近日表示，因供应量过大以及市场需求减退，今年北京高档写字楼市场将面临巨大挑战。

　　“供应量过大是北京写字楼市场近期出现的一个重要问题，2009年预计将有130万平方米新供应入市，再加上2008年上市但尚未达到50%入住率的部分项目，将会严重影响下半年的写字楼市场。”戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示。

　　仲量联行最新发布的报告显示，2009年第一季度，北京写字楼市场的平均租金环比下跌8.3％，金融街地段跌幅最大，环比下跌11.7%，而中央商务区（CBD）环比跌幅为10.7%。

　　“不动产投资的风险由此可见一斑，需要尽快出台相关规定对保险资金投资房地产进行规范，防范投资风险。”一业内人士称。

　　铺路养老地产

　　除了让购买物业“阳光化”，股权投资不动产也在为多家保险公司看好的朝阳产业——保险资金投资养老产业——铺路。

　　2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（即“国三十条”）首次提出，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。

　　一业内人士称，“养老产业需要土地和房屋作为载体，如果不动产投资的路径得以打开，也相当于为保险资金进入养老产业铺路。”

　　泰康人寿保险公司董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。陈近日在接受本报专访时表示，泰康未来也会发展养老产业，目标是做专业化的寿险公司，把寿险的产业链“深耕”。

　　泰康置地一直将养老地产作为投资写字楼之外的一个重要业务模块，其成立的战略目标就是成为中国最大的以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司。泰康人寿已在四川先后援建了4个养老院，作为试水养老地产的一步。知情人士透露，泰康仍在不断寻求适合建设养老院的地产项目，并将整合国内一些养老院，逐步建立自己的养老网络。

　　想投身于养老地产的不仅是泰康人寿，两会期间，全国政协委员、中国人寿保险（集团）公司总裁杨超提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，建议重点支持保险机构投资养老社区。

　　杨超指出，从国际经验来看，保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务，而具有长期性、稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源。

　　知情人士称，中国人寿近日也在武汉等地寻求适合发展养老产业的数千亩土地。

　　合众人寿董事长戴皓也在2008年的全国政协会议上提出，保险企业如果能够广泛建立养老院，众多投保客户的养老保险也就有了一个合理的出口，这样会更加有效地提高保险公司的竞争力。

　　戴皓还认为，为鼓励保险企业进入养老行业，国家应创造必要的政策环境，包括税负、收费和用地上的种种优惠。