境外基金再度进入中国抄底 商业地产再成目标

　　“最近我们公司和四家外资基金签了意向协议。它们都是来自境外的零售业投资基金。包括美国、欧洲、中国香港和澳大利亚。”广州楚睿商业咨询董事长黄文杰对CBN记者透露。

　　“现在全球的风险投资家大多认为，世界经济复苏会从中国开始，而且经过楼市调整，很多过去觉得自己不缺钱的开发商，已经不得不变卖投资物业套现，现在肯定能拿到比2007年乃至2008年上半年更合理的价格，而且一线城市的市中心也有很多物业可以选择，所以这些基金抄底的心情还是比较迫切的。”

　　仅仅半年前，整个中国零售行业还在饱受金融危机影响，纷纷放缓投资、收缩战线。外资抛售商业地产的消息亦不绝于耳。但是，随着近期外资零售业密集的开店式计划重新提上日程，一些嗅觉灵敏的零售业投资基金，开始在市场上伺机抄底。

　　讨价还价

　　据黄文杰透露，此前，不少境外基金曾希望在华南一线城市广州、深圳等地购买市中心的零售物业或者酒店，但开发商“惜售”心态明显，偶尔在市场上放售的物业，大多叫价太高。但“金融海啸改变了这一切”。由于金融危机影响，零售企业物业资金成本占经营收入比例逐渐增高，有的甚至从8%增至10%~12%。随着零售企业搁置或放缓投资计划，原本就过剩的商业物业进一步供大于求。“现在它们求售的心情挺急切。”

　　据他介绍，广州某大型商场的老板曾在2007年以境外银行的贷款在内地大举圈地，却由于新的融资计划迟迟不能达成，被投行追债，只好出让自己在广州的这一商业地产项目。据了解，2008年该商场的对外报价曾达20亿元，但现在市场上的买家大多只愿意出价10亿元左右，有的甚至报出8亿元的低价。

　　“我认为，在这种经济环境下，这个物业很可能会在10多亿元的价格区间内成交。但是无论从每年1亿多的租金收入还是从市价来说，能在这个价格买入的境外基金肯定是抄底了，如果将来市场环境好转，回报率应该能接近一倍。”黄文杰表示，目前他所接触的10多家海外基金中，资产规模从数亿元到数十亿元人民币，目标都是一线城市中心地段的降价求售类产品。“最好是商场，其次是酒店。写字楼的需求不多。”

　　缺钱企业亏本抛售

　　广州某代理机构的管理人员日前对记者透露，不少华南开发商在2007年通过香港市场融资，面向境外的风险投行发行债券。但这些投行现金流紧张已成为共识，一些小型开发商又无力还款，由于基金经理大多不熟悉内地的房地产业务，并不愿意接手内地的物业经营。因此，这些投行在延长还款期限的同时，也会引荐一些熟悉的零售业投资基金介入，平价接手这些内地商业地产的股权。

　　开发了广州威斯汀酒店的天誉置业（00059.HK）近期发布的公告显示，今年2月公司宣布计划以3.68亿元人民币出售广州天河商业项目的项目公司Yaubond80%的股权，以此偿还雷曼清盘人要求返还的2.2亿港元贷款。事实上，天誉置业当时收购这一项目时合计花费了约7亿港元，而此次该项目公司80%股权的出售价格仅3.68亿元人民币。

　　据了解，天誉置业持有的威斯汀酒店去年营业收入约9900万港元，此次出售的天河商业项目则是该酒店的附属服务式公寓。如果比照同类型酒店服务式公寓的租金收入，上述代理机构的管理人员表示，也许收购这个项目股权的公司仅需要几年的时间就能收回成本。

　　黄文杰认为，近期全国零售业的复苏，使境外资金希望提前“抄底”布局。“虽然住宅市场一季度迎来小阳春，但是商业地产却有着滞后反应，目前还处于价格下跌中，我认为现在是比较适合的商业地产"抄底"时机。”

　　3月底至今，包括中国台湾大润发、韩国乐天集团全资子公司乐天超市有限公司以及日本最大零售商永旺集团属下广东吉之岛等在内的多家外资零售商宣布，将在内地开出新店。与此同时，早于几年前就已经宣布合作的摩根士丹利房产基金、美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团及深国投商用置业有限公司，也于日前公开了他们在多个二线城市合作投资建设的购物中心，投资总额超过30亿元。

　　不过，再度进入中国抄底的境外基金，现在要求已经低了许多。“如果是一线城市的优质商业，在目前情况下能有每年6％~8％的收益回报（当中包括数年后退出的溢价），它们就觉得已经值得购买了。”黄文杰表示，这与2007年外资进入内地市场时动辄15％~30%的年回报相比，境外基金的要求已经务实了许多。 (来源：第一财经日报)