改善型置业成二手房市主导 可能导致未来成交量增长乏力

　　　商报讯（记者 齐琳） 近期以来以首次置业为市场主导的二手房市场格局，终于在4月被打破。昨日记者从北京市中介协会获悉，截至4月26日，北京二手房市场本月网签数达到18202套，其中改善型置业的购房者比例上升到总需求的50%，首次确立了市场主导地位。

　　目前市场通常将改善型购房者分两种，一种是“卖旧买新”，以获得更好的居住条件；另一种是“卖旧买旧”，通过增加面积或优化位置，提升居住品质。根据此前公布的数据，在今年第一季度的二手房购房者中，属于首次置业的购房者占到了65%，属于改善型购房的则为30%，5%属于投资客。但这样的情况进入4月后发生了明显变化，改善型置业的购房者比例上升到总需求的50%，首次置业的占总需求不足45%，投资客比例则降到5%以下。

　　“这一方面是由于首次置业热潮逐渐褪去，另一方面也跟部分银行对二套房贷的放宽给改善型置业的人群提供了资金支持有关。”21世纪不动产高级分析师孟奇也强调，从目前的二手房市场来看，相比以往首次置业的需求，改善型置业者需求的增幅将越发明显， “以旧换新”、“卖旧买新”、“置业升级”将会成为未来一段时间京城二手房市场流行的购房方向。

　　对于此次转变，易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭认为，转化之快有些反常。“眼下整个世界经济包括中国经济还没有从危机中走出来，楼市的改善型需求不可能这么强烈。”杨红旭解释说，根据央行此前的数据，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额。“新增贷款的猛增给楼市带来了通货膨胀的恐惧感，这很可能是造成部分改善型需求释放的原因。”

　　他强调，由于首次置业也就是刚性需求的释放热潮已经逐步褪去，目前支持二手房市场的只有改善型需求，但由于这部分需求并不是刚性的，并且市场也出现了小业主趁机提价的现象，因此依靠改善型需求维持二手房市场一两个月的火爆或许尚可，但如果过了5月还没有新的刺激加入，那么其成交量保持多月的增长或许将结束。“换句话说，如果依靠改善型购房来支撑楼市，还需要等到中国经济全面复苏。”