二套房贷松动被“批” 投资需求遭泼冷水?

　　　⊙本报记者 李和裕

　　上周二上海银监局公布的一则《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》令业内“提心吊胆”。事实上，这是4月以来上海银监局第二次明文强调严防违规房贷。通知要求，在上海的中外资商业银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件。

如在首付成数上，除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。另悉，北京等地的商业银行虽然对二套房贷利率也已有所松绑，但二套房贷首付比例四成仍须严格执行。

　　虽然银监会上周五又马上表态，称目前适度宽松的信贷政策并没有因为信贷井喷而改变，以显示房地产开发企业以及购房者对资金的需求能得到保障。但业内已在担心，在楼市成交量出现大幅回升的当下，监管部门对二套房贷“严肃纪律”会使刚有所起色的市场信心受到影响。“市场对于房贷政策的敏感度其实很高，要知道此轮房地产调整就是以2007年9月的限制二套房贷的政策出台为转折点的。而自去年年底开始的楼市回暖行情表明，市场信心是成交量能否集中释放的重要因素之一。”有业内人士就指出。

　　

　　“假按揭”拉响信贷警报

　　业内认为，上海、北京等城市严格规范二套房贷，主要还是与银行防范自身风险有关。此前，上海银监局围绕房贷“假按揭”、“零首付”、“低首付”，在3月底对个人住房贷款业务进行了调查，尽管调查结果否认了上海市“假按揭”的大量存在，但情况并不乐观；北京也有类似情况，基于楼市成交回暖中还出现了超高退房率，相关部门已经开始关注其中是否存在“假按揭”。

　　“商业银行变相放宽个人住房贷款条件、降低首付款比例和利率的违规事件屡见不鲜。其中，通过与中介机构、房地产评估公司‘合作’进行的变相违规尤为突出。从政策立意看，上海银监局叫停违规房贷更多是从控制银行经营风险角度考虑，其目的并非收紧二套房信贷政策。对于符合要求的第二套住房，银行也可以给予利率和首付的优惠，但应确保首付是真实的。”易居房地产研究院的分析师指出。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的分析师则介绍，近期上海部分区县交易中心已经开始从严审理市民“唯一住房”材料的准确性等，“目前监管层在继续支持合理购房需求释放、促进经济回暖的同时，控制房贷风险、保证银行业和房地产业健康发展的意图明显。基于今年一季度市场交易量反弹明显，在这一时刻明确禁止违规房贷发放有利于保持楼市回暖的‘含金量’和今后的持续稳定运行。”

　　

　　抑制投资性需求抬头

　　易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示，监管层只是强调保持对第二套房房贷实行有保有压、区别对待的办法，但对首套改善型住房仍然采取相对鼓励的态度，也再次强调了普通住房在享受优惠条件中的关键地位。而在利率方面，态度更是没有变化，由于目前银行间房贷业务的竞争日趋激烈，被允许自行确立利率水平后，各商业银行竞相调低二套房贷利率，当下已有个别银行对第二套房房贷利率采取下浮29%的优惠，与政策中首套普通自住房的享受优惠幅度已无区别。

　　不过，此项政策或将对改善性需求多的高端公寓市场有较大影响。“上海的一批知名开发商认为楼市未来发展依然存在不确定因素，特别是有些开发商担心，一旦政府对于银行信贷宽松政策的态度改变，楼市可能在下半年重新回冷。”方方地产咨询机构的有关人士坦言。方方的数据显示，高端物业的市场走势并不太乐观，今年一季度上海的高端公寓和别墅楼盘的降价比例环比分别提高了8%和18%，显示降价范围正在逐步扩大。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的分析师则预计，对于自住为主的改善性客户影响有限，但此次信贷“收紧” ，使近期有所抬头的投资性需求受到一定的抑制。“本轮楼市回暖能持续多久，很大程度上取决于改善型需求以及适度的投资需求能否被激发，而二套房贷政策是否会被完全放开将对此起到至关重要的作用。如果市场始终仅仅由刚性需求群体支撑，则一波成交高峰过后，结构性回落将在所难免。此次上海银监局的表态对一直以来市场中呼声极高的‘全面放松二套房贷’无异于当头泼下一盆冷水。”

　　搜房网本周对此展开的网络调查显示，对于二套房贷被“点名”，68%受访者支持收紧以防止炒房行为，28%的受访者则认为应该放松以刺激改善需求；至于二套房贷收紧能不能对目前房价起到调整作用，33%的受访者认为能够抑制高房价，39%的受访者则认为不能。