潘石屹:“土地银行”落幕 销售是唯一出路

　　潘石屹

　　在今年SOHO中国2008年年报的主席报告里，我写了这么一段话：2008年下半年以来，从国际金融市场不断传来各种坏消息。市场上有各种反应：有人在反省；有人在预测。

　　经历了疯狂的2007年后，2008年房地产市场疯狂的故事开始谢幕了，房地产销售迅速下滑。

　　08年土地资本缩水一半

　　金融危机的发生，是货币出了问题，大量发行货币会让货币贬值。如果以货币为标准来衡量过去一年的全国房价，涨跌并不明显。但如果我们将参照物换成石油，那就大不一样了。以北京房价为例，一年前，平均每平方米房价相当于8桶石油；而今天，一平方米值22桶石油。也就是说，相对石油，北京房价一年涨了2.75倍，这种趋势未来不会改变，就是要回归财富本质，去杠杆，去泡沫。

　　我在报告里说，在过去的大半年时间里，SOHO中国没有购进过一块土地和一个项目，公司从“少动作”转向“不动作”。但是，SOHO中国将在新的一年，用自有现金和银行提供的兼并贷款，在北京和上海市场全力抄底。

　　全球经济危机似乎给SOHO中国创造了低价获取繁华地段土地的好机会，但现在回头来看，2008年全国土地价格的走势证实了SOHO中国2008年采取 “冬眠战略”是正确的。从整体来看，2008年全国土地资产的平均价格下降了50%，这意味着，在2008年，任何购买土地资产的交易都是一个错误。

　　房产市场陷入资本怪圈

　　房地产的资本化，打破了中国房地产正常的循环，即把正常的征地、建设和销售过程，变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业，谁圈的地多，谁的资产价值就大。这时的中国房地产市场也就脱离了实际的价值，而进入迎合资本市场的怪圈。

　　2007年，全国房地产开发商购买土地的支出高达3万亿元人民币，而当年全国商品房的销售额仅有2.9万亿人民币，这种奇怪的现象就是“面粉的价格比面包的价格贵”。在这种怪圈下，各大城市的“地王”屡创新高，从40亿元一块地，到五六十亿元一块地，一直到92亿元一块地，楼面价也上升到每平方米6万多元人民币的天文数字。

　　由于“物以稀为贵”，所以每次当政府提出 “十八亿亩耕地的红线不能突破”时，都进一步刺激开发商对中国土地的追逐热情。土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字，叫“土地银行”。

　　资本市场的追逐，房地产开发商的贪婪，再加上地方政府的土地财政交织在一起，共同上演了土地泡沫疯狂的一幕。房地产开发商圈地的面积也从几百亩发展到几千亩，甚至到几万亩，并且还在不断地创造新高。

　　然而，房地产市场的销售迅速下滑，企业这才明白，市场的销售才是唯一出路。房地产业的怪圈，应该终结了。