上海:3月住宅用地大规模集中供应

　　每经记者 杨羚强

　　4月上海土地市场的最大新闻可能是绿城中国将持有的昔日上海地王，作价12.302亿元，换给了九龙仓旗下的海港企业，上述价格虽比绿城2007年6月买入的价格低3000万元，但这被业界看作是上海土地价格起跌回稳的信号。

　　此外，3月上海的住宅用地出现7个月以来的首次大规模集中供应。经历一年多土地市场低迷后，上海土地市场出现回暖势头。

　　土地供应量悄然放大

　　2008年是国内土地市场低迷的时段，超过25%的土地拍卖流标，地价也出现连续下跌的情况，相比2007年时的价格，平均下跌了30%。

　　在土地价格方面，中原地产中国研究院1月份的报告显示，沪、广、深、津四地1月的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%，创近几年来最大跌幅。

　　以可建面积计算，2008年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅为170.6万平方米左右，宅地流标率高达38%，底价成交地块近60%。

　　土地价格连续地下跌，地块又流拍不断。整个一二月份，上海总共只推出两幅住宅用地上市，总面积27公顷，这也是近十二个月以来，上海住宅用地的供应低谷。

　　然而，3月土地的供应量却出现了一定幅度的回升，中原地产的研究统计显示，3月上海公开拍卖的居住用地多达11幅，面积76公顷，是之前12个月供地总量平均值的2.5倍多。

　　一季度土地流拍率低

　　上海大量集中供应住宅用地的原因之一，或许是因为土地市场的逐步回温。中原地产的分析师宋莉表示，目前上海土地市场正在处于回暖之中。今年一季度以来，中原地产对上海、北京、深圳等多个土地市场的供应、成交情况有过追踪调查，发现上海在全国12个大中型城市中，流拍率是偏低的。

　　在今年以来的86幅土地供应中，只有3幅流拍，流拍率仅为3%。而北京和天津的流拍率是9%，深圳更高达13%，广州的流拍率甚至高达40%。在所有12城市中，上海的流拍率仅比杭州高，后者的流拍率为0%。

　　地价短期难涨

　　“现阶段依然是房地产企业最佳的拿地时机。”有业内人士表示。虽然在温州、天津等地，已出现土地溢价拍卖的现象。但在上海，这种情况还没未出现，几乎所有的已成交土地均以底价成交，甚至包括一些黄金位置的地块。

　　以上海3月成交的静安15号街坊地块为例，虽然地处上海城市商业中心静安寺附近，地理位置一流，但仅以起拍价7.4亿元成交。同样是上海城市中心的黄金地块，2007年苏宁环球花44亿元拍下的南京东路地块，楼板价高达67000元/平方米。市中心的土地尚且如此，上海周边区域的土地成交价格更难有大幅度上涨。在已成交的多幅用地中，大部分都是起拍价成交。

　　与此同时，上海二手土地市场成交也较低迷。一位从事土地交易的中介表示，目前的上海土地市场，仍是买家市场，卖家多而买家少，在已经成交的土地中，大部分是卖家主动大幅下调地价才使交易成功的。