德思勤置业
房地产行业经过了这一年多以来的调整，可以说，现在正面临着一个特殊的、机遇性的变革时代。
业界或说即将复苏，亦有声音称下半年才是行业积病爆发的关键时刻，众说纷纭，莫衷一是。
但可喜的是，经过这段时间以来的行业调整和洗牌，业界也好，消费者也好，都逐渐地客观去看待市场的发展，都更加冷静地分析行业的走向。
但凡一个行业或一类产品，供求关系都是其最核心，也是最重要的因素。
而往往外部经济环境和政策面的因素，却是影响供求关系变化的不可忽视的力量。
随着楼市重归理性，有人预言：地产进入后暴利时代。未来保障房体量占整个住宅市场比例将大大加重，从而摊薄行业的整体利润。但是开发商并非无利可图，中长期来看，国内一二线城市房地产市场依然存在着很大的发展潜力，立足于满足多层次、个性化需求的房地产项目，可能在个别领域和局部市场获得超额利润率。
房地产 是经济危机的重头戏 房地产的本质是金融楼市回暖 带来坚定信心建立“二元模式”的 这场由美国次贷危机引发的经济危机至今仍在世界范围内产生重大影响，大量的金融机构和房地产公司受到波及。各国纷纷进入经济发展衰退期，而现在人们已经不再过多地去关注次贷危机、倒闭、兼并等词语了，更多的是关注如何救市，如何挽救经济发展，如何刺激投资，如何刺激就业的问题了。经济危机产生的深刻影响波及了大量的行业和民生问题，各国也在近半年来纷纷推出刺激经济发展的各种计划，国家救市的资金也逐步加大。而房地产行业作为资金高度密集型的行业，兼为本次经济危机的爆发点，则受到了更多地关注。因为其涉及到经济发展的支柱问题、50多个相关行业的发展问题，和更多的民生住房问题。
房地产 的本质是金融
在谈论房地产的时候，我们更多的是喜欢将之与金融联系在一起来研究。这也是我们一直所认为的房地产的本质就是金融。而当前房地产业面临了宏观政策经济的调整和不可预、国际国内金融资本的波动以及实体经济的反作用等三个困境，加之后续销售压力等因素，前景虽好，但也不容过于乐观。因为在这一年多以来，信贷环境发生了重大变化，整体的融资渠道在原本就比较窄的情况下，表现得更为恶劣。
之前的高地价已经消耗了大量发展商的资金，而在我国，主要的融资渠道还是银行，大概占企业融资的90%以上。一旦国家在金融政策上改变的话，很多发展商都会遇到非常严重的资金链问题。而这一点，已经在2008年显现得相当明显，为此发生的并购事件多不胜数，国内的多数发展商也迎来了一次企业难关。据悉，2009年第一季度的银行贷款额已经基本消耗了整一年的指标，那么接下来的三个季度中，在国际国内经济形势不明朗的情况下，融资渠道又该如何去打通和扩展呢？
楼市回暖 带来坚定信心 最新的国家经济报告当中提到，2009年第一季度的GDP增速是6.1%，这是中国从1992年开始有GDP指标以来录得的最低值。因为GDP没有月份统计数据，但如果从工业增加值(VAI)来看，1～2月的值是3.8%，3月份是8.3%，数据出现了明显的反弹。而一季度的房地产投资同比增长了7.3%，再次超出了市场预期，回过头来看1～2月份，投资同比只增长了1%，房地产投资正在逐步回暖。而“新开工项目增速个数”更在3月末达到了37.3%的增幅，是过去6年来一季度数值中的次高。从整体上来看，中国的经济及房地产行业已经在国际范围内率先回暖，这给国内外及相关行业都带来了坚定的信心。
建立“二元模式”的 融资渠道 随着整体宏观经济的好转和购房信心的逐步恢复，近2个季度以来，国内各主要房地产市场都迎来了不错的销售业绩。3月份深圳新房成交8509套，同比增长153.84%，环比增长61.31%，二手房更是达到历史新高，月成交11049套。
但从另一方面来说，利率汇率的风险依旧存在，大宗项目的回报率仍比较低，国外资本的投资力度仍比较疲软。而国内房地产主要融资渠道仍比较狭窄，单一化的银行融资渠道，股票市场的低迷，房地产投资信托基金(REITs)建设的几近空白等等，都迫切要求我们加大房地产金融的建设力度，建立多渠道、多方位的融资方式，优化房地产企业的股权结构和资本结构。房地产开发资金的主要来源，需改变单靠房地产业本身的积累资金和银行贷款，由专业的金融投资机构负责资本的运作，强化优化资本杠杆的作用，改变目前单一的“一元模式”，努力发展“二元模式”，寻求合适的房地产金融发展模式。这样的投资结构才能更加长久地支持房地产行业健康、稳定、快速发展。
与此同时，国内发展商在需求更多的资本支持，国外资本在需求更多的投资机会，目前的情况是，恰恰缺少这么一条合适的、合理的沟通渠道。而这条渠道也是我们一直所倡导的，所致力建设的，希望国内的房地产金融市场能早一步完善，促使业界更好地发展。
(责任编辑：黄珂)
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