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解读退房率与小阳春:如何影响楼市

  一则“退房”凶猛的消息激起千层浪,“小阳春”结束了吗?房地产交易在走过一季度之后到底会怎么样?各方意见交织在一起,加之“大经济”气候起伏不定,使房地产走势如何充满悬疑。

  从北京市住宅交易管理网的统计,北京三月份存量房网上签约的套数是20571套,据本网记者依据该网站原始数据统计,退房套数为748套。
退房率仅为3.64%。4月截止到28日,成交的套数为20651套。从环比来看,三月、四月的交易数量并无太大起伏。但接下来的走势会怎么样?因为一季度回暖源于“刚性需求”几乎成为不争之辞,而“刚性需求”如同这个名词本身一样,有点脆、有点薄,能否支撑楼市的“小阳春”续航,成为一个显而易见的问题。

  那就应当先把退房的情形说清楚,看其到底与房地产交易走势有多大关系?

  为何退房

  退房,其实不是新鲜事,在房地产最火的2006年、2007年,退房数超过已售房数司空见惯,那时的楼市处于前所未有“牛市”状态下,媒体、地产商、网络对于“退房”丝豪激不起任何“解剖”、“探究”的兴趣。事实上,那些频繁的退房,只不过投资客与销售员之间的共谋而已,通过销售员先行把好户型楼号占据,然后像“黄牛”一样这个房号卖掉,实在卖不掉时,时间限制又到,只好走退房程序,于是出现了越火的楼盘,退房越厉害,但人们反而在这样的楼盘抢购更积极。

  这是让人心花怒放的退房,而现在则是充满辛酸的抗争之旅。在2007年、2008年高价位入场,2009年目睹房价有近20%下降,难以承受,于是走上艰难的退房征程。这样的退房数量,应该说占据目前退房量的5成以上。连北京相当坚挺的“销冠”星河湾,今年以来,都有17套退房,但仔细看去,这些退房者的购买签约日期是2007年、2008年,并不是2009年。

  退房容易吗?不容易,需要走合理的法律程序、需要产品有符合退货契约的瑕疵等等,但问题在于,从2000年持续活跃至2007年、2008年的房地产市场,堆积了过于丰厚的“牛市心态”,因此对于买卖契约,实际上处于比较宽松的尺度。当然,这与购房者日益专业化、不断提出合同细化条款有相当关系,于是在购买契约中,诸如晚交房90天可以退房、交房拖延一天,付万分之三违约金,公共绿地不得有任何更改等等,越来越多的交易约定写在了合同上。这成为经济危机突然降临之时,购买者反悔退房的“伏笔”。

  由于资金紧张,若干楼盘出现延期、无法准时交房,而出于资金需求,开发商不得不降价促销,这成为2007年已签约户退房的最主要原因之一。

  那么,目前热议的“制造热销”、“假按揭”是否存在?制造热销,就是在交易网上的卖房数量在一定时间迅速上升,但销售期过后,由于面临正式签约、与银行办理按揭手续,因此需要解约退房,这样的退房存在,但并不多见。

  如果是特别火的楼盘,由于地段优越,性价比不错,用不着冒这个风险,因为退房数量达到一定比例,建委会予以核查。

  如果是数月以来“零成交”的楼盘,这样做有杯水车薪之感,也没有必要。

  如果是地段、价格、产品处于99度差1度就“开锅”的楼盘,有可能需要靠一时的热销场面“壮胆”,但这种“制造热销”的场面虽然存在,却不是普遍现象。三月份北京退房率仅为3.64%,其中大部分为2007、2008年签约退房户,也说明了这一点。

  是否存在“假按揭”?这个问题除非办理“假按揭”者停止还贷,把包袱甩给银行,否则是难以查证的。如果说一个地产商用这样“代理按揭”者,从银行筹到一笔钱,解了燃眉之急,假买房成了真买房,假按揭成了真按揭,那这个按揭就是“飞鸿踏雪了无痕”。
(责任编辑:克伟)

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