解读退房率与小阳春：如何影响楼市

　　一则“退房”凶猛的消息激起千层浪，“小阳春”结束了吗？房地产交易在走过一季度之后到底会怎么样？各方意见交织在一起，加之“大经济”气候起伏不定，使房地产走势如何充满悬疑。

　　从北京市住宅交易管理网的统计，北京三月份存量房网上签约的套数是20571套，据本网记者依据该网站原始数据统计，退房套数为748套。退房率仅为3.64%。4月截止到28日，成交的套数为20651套。从环比来看，三月、四月的交易数量并无太大起伏。但接下来的走势会怎么样？因为一季度回暖源于“刚性需求”几乎成为不争之辞，而“刚性需求”如同这个名词本身一样，有点脆、有点薄，能否支撑楼市的“小阳春”续航，成为一个显而易见的问题。

　　那就应当先把退房的情形说清楚，看其到底与房地产交易走势有多大关系？

　　为何退房

　　退房，其实不是新鲜事，在房地产最火的2006年、2007年，退房数超过已售房数司空见惯，那时的楼市处于前所未有“牛市”状态下，媒体、地产商、网络对于“退房”丝豪激不起任何“解剖”、“探究”的兴趣。事实上，那些频繁的退房，只不过投资客与销售员之间的共谋而已，通过销售员先行把好户型楼号占据，然后像“黄牛”一样这个房号卖掉，实在卖不掉时，时间限制又到，只好走退房程序，于是出现了越火的楼盘，退房越厉害，但人们反而在这样的楼盘抢购更积极。

　　这是让人心花怒放的退房，而现在则是充满辛酸的抗争之旅。在2007年、2008年高价位入场，2009年目睹房价有近20%下降，难以承受，于是走上艰难的退房征程。这样的退房数量，应该说占据目前退房量的5成以上。连北京相当坚挺的“销冠”星河湾，今年以来，都有17套退房，但仔细看去，这些退房者的购买签约日期是2007年、2008年，并不是2009年。

　　退房容易吗？不容易，需要走合理的法律程序、需要产品有符合退货契约的瑕疵等等，但问题在于，从2000年持续活跃至2007年、2008年的房地产市场，堆积了过于丰厚的“牛市心态”，因此对于买卖契约，实际上处于比较宽松的尺度。当然，这与购房者日益专业化、不断提出合同细化条款有相当关系，于是在购买契约中，诸如晚交房90天可以退房、交房拖延一天，付万分之三违约金，公共绿地不得有任何更改等等，越来越多的交易约定写在了合同上。这成为经济危机突然降临之时，购买者反悔退房的“伏笔”。

　　由于资金紧张，若干楼盘出现延期、无法准时交房，而出于资金需求，开发商不得不降价促销，这成为2007年已签约户退房的最主要原因之一。

　　那么，目前热议的“制造热销”、“假按揭”是否存在？制造热销，就是在交易网上的卖房数量在一定时间迅速上升，但销售期过后，由于面临正式签约、与银行办理按揭手续，因此需要解约退房，这样的退房存在，但并不多见。

　　如果是特别火的楼盘，由于地段优越，性价比不错，用不着冒这个风险，因为退房数量达到一定比例，建委会予以核查。

　　如果是数月以来“零成交”的楼盘，这样做有杯水车薪之感，也没有必要。

　　如果是地段、价格、产品处于99度差1度就“开锅”的楼盘，有可能需要靠一时的热销场面“壮胆”，但这种“制造热销”的场面虽然存在，却不是普遍现象。三月份北京退房率仅为3.64%，其中大部分为2007、2008年签约退房户，也说明了这一点。

　　是否存在“假按揭”？这个问题除非办理“假按揭”者停止还贷，把包袱甩给银行，否则是难以查证的。如果说一个地产商用这样“代理按揭”者，从银行筹到一笔钱，解了燃眉之急，假买房成了真买房，假按揭成了真按揭，那这个按揭就是“飞鸿踏雪了无痕”。