部分城市新房销量环比出现回落

　　今年3、4月份的井喷行情是不可持续的，往后各月的销量出现环比回落的概率很大；目前楼市价格应已止跌回稳，往后几个月房价或会出现因供应结构差异及开发商随行就市调价造成的窄幅波动，但不会暴涨。

　　4月份，重点城市楼市依然延续了3月份的火爆行情。京、津、沪、深等十二城市的商品房销售情况呈如下特点：1、销量同比增幅仍然巨大，多数城市依然保持了三位数的同比增幅，但环比则出现分化，天津、深圳、武汉、长沙、西安出现环比回落，其余七个城市单月销量则创下近一两年来的新高；2、多数城市前4个月累计销量已超2008全年水平的一半，南京、杭州、西安分别超2008全年的58%、55%和59%，天津、深圳、武汉、长沙、成都则超2008全年的60%以上；3、去库存化形势喜人，京、深等一线城市可售量正步入下降通道，均比去年高峰时期有25%左右的回落幅度；4、随着销量回暖，一线城市房价已经止跌企稳、略有上扬。

　　截至5月6日，我们跟踪的十二个重点城市当中，北京、天津、上海、南京、武汉、合肥、成都等七地五月以来一手房日均销量均低于4月份的水平，杭州、深圳、长沙、昆明四地则好于4月份的水平，总体来看，销量表现出一定的环比回落趋势。

　　我们认为，政策松动是此次楼市回暖的主要推动力。从一季度的投资数据看，销量回暖仍未能完全提振开发商对后市的信心，投资衰退仍是当前宏观经济的最大隐忧，为缓解可能出现的投资负增长对“保八”目标的负面影响，我们预计未来一段时间，房地产政策总体仍将偏“暖”。4月15日，温总理主持召开国务院常务会议，要求稳定居民住房等大宗消费。29日又出台了“下调商品住房项目资本金比率”的重大利好。这些均清晰地表明了未来政策仍将以松动、扶持为主基调。

　　从销量来看，今年3、4月份的井喷行情是不可持续的，如果按这样的量走下去的话，大部分城市2009年的销量将会创下历史新高，但今年的宏观经济形势不太可能支撑这种结果，因此，我们认为，往后各月的销量出现环比回落的概率很大，但在仍然偏暖的政策面以及比2008年四季度有明显改善的宏观经济基本面支撑下，销量仍会保持在一个相对较好的水平，并且同比增长不会有悬念。

　　价格方面，一季度销量上升已使开发商现金流明显改善，而2008年的战略收缩也使其2009年的资金压力较轻，降价“甩货”将不会再成为常态，因此价格目前应已止跌回稳，往后几个月房价或会出现因供应结构差异及开发商随行就市调价造成的窄幅波动，但不会暴涨。

　　主要理由有二：其一，我们从当前房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍然很谨慎，这将导致其在未来一段时间内的定价策略偏保守、谨慎；其二，中央不允许涨价，因为涨价既不符合经济大局，也将阻碍和谐社会构建，如果一旦出现房价暴涨的苗头，势必会出台严厉的调控政策予以扑灭，宽松政策能促使楼市销量转暖，严厉的调控也能抑制楼市非理性的亢奋——2007年“927房贷新政”出台，房屋销量应声而落，就是最好的明证。