艾浩利：房价有下调空间 商业地产前景不明朗

　　尽管签约量持续上升，尽管关于楼市回暖的消息不断传来，但是仍有不少理性的业内人士和专家指出，楼市调整期远未结束，房价依然还得调整，土地成本也还得下调。

　　日前，多年来长期关注中国房地产市场的美国众达律师事务所合伙人艾浩利在接受搜狐财经专访时就表示，尽管中国各大城市住宅交易量近期上升，但是和国际标准相比，北京等大中城市的房价仍然偏高，还有下调空间，与此同时，中国的土地成本相对于普通家庭的承受力来说也相对较高。

　　北京房价有下调空间

　　近期，随着楼市还阳好消息的不时传来，不少房地产项目价格开始出现上涨，因此有人指出，楼市价格已经调整到位，将会重新开始上扬。

　　对此，艾浩利表示，楼市确实有所回暖，这是事实，但是现在来看，也有重新回落的趋势。

　　他强调应该注意这些数据回升的背后，一方面，去年同期中国楼市销售相对沉寂，同比基数较低；另一方面，中国政府一系列楼市维稳措施，包括降低贷款利率，减少了普通购房者的还贷压力，更多人愿意在银行贷款购房；同时，在各种压力下，房地产开发商进行了很多的减价促销。

　　“整体来说中国的住宅房地产价格偏高。目前，上海、深圳五一期间的一些房地产交易会对销售量的影响的数据还没有出来，有些方面还不好说。不过，花旗银行曾预测，今年市场价格可能还会有10%-20%的下降。”在艾浩利看来，和国际标准相比，北京等大中城市的房价收入比仍然偏高。

　　有数据显示，北京平均收入的家庭需要存款17年的全部工资才能买得起一套住房，而从整个中国来说，一个房子需要14年的平均工资，“北京的价格明显高于全国的平均价格，这明显不在普通人可以承受的范围之内。”艾浩利说。

　　他指出，现在，特别是在北京住宅的房地产价格还有下降的空间，两方面的原因，一方面私人房地产储存量相对较多，市场供应相对充足，另一方面政府开始大量限价房的开发。

　　中国的土地成本相对较高

　　谈到楼市价格，不可避免地涉及到土地价格等成本问题，对于国内的土地价格，艾浩利也发表了自己的意见。

　　他指出，曾经有统计数据表明，按照国际标准，土地的平方米价格应该相当于月工资的1.5倍，但是现在中国的一些大型城市的土地成本远远高于这一标准，达到了月工资的3-4倍。

　　“从这个分析可以看出，相对于普通家庭人的承受能力来说，土地的成本在中国还是相对较高。”

　　那是不是高企的土地成本导致了房价的不断上涨？对于这个问题，艾浩利表示，这虽然有一定影响，但不是一个直接因素，“还有其他的因素，比如建设成本、税务以及利润的制订。政府控制了其中的两项，税务和土地成本，其他两项，建设成本和利润由开发商来控制。”

　　针对能影响房价这几大因素，艾浩利认为，房价的调整应该从各方面因素下手，政府应该调整土地成本和税收标准，开发商也应该不要像以前那样贪婪，从一个更持续发展的长远角度来制订这些费用。

　　继续开发商业地产不是很明智

　　除了分析国内的住宅市场外，艾浩利还对商业地产的现状阐述了自己的观点。

　　他分析认为，商业房地产领域空置严重，“我从一个来自房地产经济公司的朋友那了解到，现在北京CBD40%的写字楼都处于空缺状态。而且，我们也可以看到商业房地产的租金在大幅下滑，在北京的金融街，业主更是提供长期免费的试住来吸引更多的客户。”艾浩利说。

　　此外，有机构预测，北京的房地产市场需要21个月的时间才能把现有的存量全部销售出去。艾浩利认为，这对于很多小的开发商来说，会出现很多资金链的问题。“基于这样的情况，我们预计有很多的降价，另外房地产市场也会有一轮整合，大的房地产开发商会并购小的房地产开发商。”

　　正是因为看到北京商业房地产的这样现状，艾浩利表示，商业房地产的前景不是那么好。

　　“我认为，现在政府的一些政策会刺激更多的商业地产的开发，但是这要根据具体城市的情况而定，北京现在已经有过量供应的现象，所以从商业角度上来说继续开发商业地产并不是明智的。”

　　外资开发商只是暂时撤离

　　正是因为金融危机，加上中国商业房地产的不景气，不少的外资都撤回了。

　　艾浩利认为，这和外国投资者的战略有关，外国机构投资者一般会用投资的回报来平衡投资所需要承担的风险。他们投资中国主要是从长期的战略角度来看，一般是在中国购买房地产，持有房地产一段时间，用于将来出租或者再次转让，从而获得收益。他们一般会在全亚洲地区给自己寻找一个比较好的投资组合以分摊风险。而从去年开始，中国宏观环境的一些变化使得很多外资开始退出中国市场。

　　艾浩利指出，造成这种退出主要有三大原因：首先是去年中国政府的一些税务和资金使用方面的限制政策，直接导致外国投资者不能够以自己比较理想的方式来架构整个交易；其次是，外国本土的住宅市场价格有所下降，他们更愿意在本土市场投资而不是中国；第三点就是，金融危机对他们造成冲击。

　　在艾浩利看来，从长远来说，外国投资者还是有可能重新回到中国进行投资的，但就当下的情况来看，中国并不是他们的最佳选择。因为从目前的状况来看，受金融危机影响，美国、爱尔兰、英国、西班牙等国的房产价格下降幅度超过了中国，因此对国际机构投资者而言，这些国家的楼市更富有吸引力。

　　“当然，现在有些外资机构为了增加自己的资本充足率而出卖自己的一些房产，这并不能直接说明他们对于中国的房地产市场完全失去信心。因为现在的情况比较特殊，他们是被迫做出这样的一些行动。”

　　他认为，在国外整体经济环境稳定之前，不会有太多的外国投资者继续到中国投资房地产，而这个稳定的时间可能需要5-10年。

　　对于外国投资机构的撤出，艾浩利并不认为是件坏事，他强调，这会给中国的房地产企业甚至保险公司提供一些很好的投资机会，“将来我们会看到更多的中国类似机构投资房地产，这对于整个市场来说是有利的。”

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