房地产:日"平成恐慌"和美"次贷危机"的镜鉴

　　　由于在较长时期过度依赖房地产来拉动增长，从而导致经济失衡并引发危机的事例，近些年来在国际上时有发生，其中最有影响的要算上个世纪发生在日本的“平成恐慌”和本世纪发生在美国的“次贷危机”了。

　　上个世纪的80年代，日本政府为了维持国内的增长和繁荣，不仅实行超低利率乃至零利率政策引导人们把资金源源不断投向房地产市场，甚至还在大藏省的支持下成立了6家住宅专业银行为房地产开发融资。

从1984至1989年，短短五年时间日本的土地价格就上涨了2倍，东京、大阪等大城市甚至上涨了2.5至3倍。据推算这期间全国银行直接投放不动产的资金达60至70万亿日元，间接投放的达50至60万亿日元，这些巨额资金的投入在推动房地产业大举扩张的同时，也推动了房地产价格的节节攀升。当时日本东京的地价几乎相当于全美国的地价，所以有的日本人甚至发出要去“购买美国，收购世界”的狂言。而当1990年4月土地价格开始下跌后，所有那些巨额资金都成为不良债权。1989年是日本平成元年，此前日本媒体曾大肆鼓吹新一轮的“平成景气”即将到来，然而在这之后人们所看到的非但不是什么平成景气，反而是给日本乃至东亚相关国家都带来了巨大灾难的“平成恐慌”，甚至整个90年代，对于日本人来说都成了“失去的十年”、“伤心的十年”。日本政府曾动用了70万亿日元的“景气恢复对策资金”，也都无济于事。有人曾计算过，二战后日本在其经济快速增长中从美国赚去了约10万亿美元，而90年代里却等于把这笔钱又还给了美国。

　　再看2008年由美国次贷危机而引发的全球金融危机，同样与房地产业有着直接的关系。进入新世纪尤其是小布什担任总统后，美国政府为了避免网络泡沫可能带来的经济衰退，便把政策的注意力转向了房地产业，竭力通过让老百姓借款买房、扩大房地产需求来拉动经济增长。2007年7月美国住房和城市发展部部长阿方索·杰克逊来华，在接受记者采访时说：“我就任时布什总统曾让我减少美国的无房人口比例，”还表示他所领导的住房和城市发展部的主要职责就是“让人民有房子住”，并提供“人民买得起的房子”。然而美国人大多是不攒钱的，为了让那些没有积蓄的人也能有钱买房子，美国政府不但放任金融机构向他们发放零首付的次级按揭贷款，甚至向全世界发行包括次级债在内的高风险债券。那位住房和城市发展部部长当时来华的目的，就是游说中国购买美国的住房债券。凭借发行高风险债券从全世界筹来的资金，一时间在美国约有220万个家庭圆了他们的“房产梦”。可是当那些原本就充斥着风险的金融衍生交易终于引发次贷危机，继而又演化成波及全世界的金融危机时，不仅让许多美国人失去了他们的房产，也让美国和全世界都再次体验了如同上世纪30年代大萧条那样的灾难。美国的教训再次警告人们，房地产对于医治经济失调和拉动增长，其实是一味治标不治本的止痛药，长时期过度地依赖于它，不但会引致泡沫经济，甚至还会危及经济安全。

　　在我国，住房分配货币化的改革之所以自1998年起推开，与当时亚洲金融危机所带来的外部经济环境恶化不无联系。为了避免那场危机可能带来的出口下降和经济下滑，中国适时启动了住房分配货币化改革并带动了房地产业的扩张性发展，这对于当时实现保增长确实起到了重要作用。这种保增长的思路和作法，与上个世纪80年代日本为了拉动经济持续增长把大量资金投向房地产业，以及进入新世纪以来美国为了避免网络泡沫破灭可能招致经济衰退鼓励人们都去投资买房圆“房产梦”，具有某些相似之处。不同的是，中国的房地产业还缺少像日本那样的金融机构或美国那样的金融工具来为其融资，所以还不至于招致像平成恐慌或次贷危机那样的严重后果。

　　但这并不等于说中国就可以高枕无忧了，必须看到，中国的房地产业同样隐含着某些风险，依靠房地产拉动经济增长也是有条件的，它必须是在房地产业发展滞后或者与社会经济发展总体水平基本保持平衡的状况下才可以审慎使用。而当房地产的供给已经超过有支付能力的社会需求时，则必须进行相应的调整才具有可行性。否则，就会呈现出我国自2008年以来的状况，即房价依然处于高位甚至保持上涨，但交易量却持续萎缩、交易清淡的局面。这样一个缺少市场交易量的房地产业，不仅拉动不了经济增长，甚至可能预示着某种市场危机的到来，一旦房地产开发企业的资金链断裂，大批囤积的房屋遭到拍卖，房价就会大幅下跌，并带来大量的银行坏账。如此一来，房地产业就不仅起不到支柱产业的作用，反而会成为一个灾难性产业了，它所带来的灾难性后果不仅会让房地产业自身遭受重创，也会危及整个社会的经济安全，最终势必会让民生受到伤害。所以，在这种情况下，政府就应当通过相应的宏观调控政策让市场风险主动得以释放，避免市场风险被动地系统性释放而引发危机。