土地调控松口：工业用地最低限价可“打折”

　　政策倾斜主要面向各地优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目

　　在保增长的诉求以及土地市场下行的双重因素下，中国的土地供应政策再次进行重大调整，今后符合条件的工业用地出让价格有望大幅低于目前执行的最低限价。

　　根据国土资源部近日下发的《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（下称《通知》），《全国工业用地出让最低价标准》（下称《标准》）实施政策进行适当调整。部分工业项目在确定出让底价时，可以按照《标准》规定的最低价的15％、50％或者70％执行。

　　“《标准》已经实行两年多了，也应该根据实际情况进行一次调整。”国土部一位权威人士对CBN记者表示。

　　三类折扣

　　为遏制地方政府为招商引资，竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的混乱局面，国土部制定的《标准》于2007年1月1日起开始实行。此政策规定，市县等地方政府出让工业用地时须招拍挂，且其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的“价格底线”。

　　依照《标准》，全国的工业用地被划分为15个等别，等别与最低价标准一一挂钩。如上海黄浦区为一等，出让最低价标准为840元/平方米，新疆阿勒泰市为15等，出让最低价标准仅为60元/平方米。

　　在目前的土地出让市场，工业用地占据着近半数份额。用地价来调控土地供应，《标准》的出台也被视为当时政府收紧土地闸门政策的延续。两年之后，这个政策进行了“适当调整”。

　　根据《通知》，市县国土部门在确定工业土地出让底价时，对符合若干条件的工业用地项目，可对“价格底线”打折执行。

　　这些条件包含，各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行；

　　以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。

　　此外，中西部地区也获得了相应政策放宽。《通知》规定，对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于《标准》的15%执行。

　　使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于《标准》的50%执行。

　　顺势而为?

　　此番政策调整，据上述权威人士透露，与经济环境以及土地出让市场的运行情况有直接关系。

　　自2008年下半年以来，中国经济增幅放缓，部分工业生产经营困难。土地市场也出现了由热转冷趋势，土地流拍层出不穷，土地价格也开始下行。

　　根据国土部近日发布的主要城市地价监测报告，2009年一季度全国工业地价增长率环比下降1.08%，同比下降1.10%。该报告还预测，今年上半年我国宏观经济将持续下行，土地市场必然受其影响，土地需求仍将低迷，地价水平呈下行趋势。

　　中国土地学会副理事长王万茂对CBN表示，此次调整也是顺应市场变化，当前经济大环境并未转好，市场上对土地的需求已经减少，从而带来土地流拍增加，价格也开始出现下降。

　　中国土地勘测规划院副总工邹晓云也认为，因为房地产市场有初步回暖迹象，居住用地市场还能维持，但工业用地市场的行情更差一点，尤其是一些出口外向型企业受到冲击较重，这类企业的用地需求大为减少。

　　比如，去年某直辖市的工业用地出让成交面积，仅仅接近预定计划的一半左右。

　　此外，当年地方政府招商引资的重点之一是外资企业，如今这些工业用地的大户在国内的投资也开始放缓。“这种情况下，应该让有最低限价的工业土地出让价格更加符合市场行情。”王万茂称。

　　相比此前不能低于最低限价，此次最低1.5折的调整力度已然不小，但这并非全部。“一项政策的出台，总是要逐渐完善的。以后根据新情况，还可能进行新的调整。”上述国土部权威人士称。

　　不过，邹晓云认为，此次政策上虽然可以说打开了一扇门，但真正能够发挥多大作用还有待观察，“像北京等重点地区的工业用地出让底价，本来已经远远高于最低价格标准，这个政策就可能起不到刺激作用。”

　　政策并非完全放开

　　虽然今后工业用地可以对出让底价进行打折，但仍有限制条件，并未完全放开。

　　邹晓云认为，区域性、行业性的限制和引导，是此次实施政策调整的一个特点，刺激农村经济发展也是其中之一。

　　如《通知》规定，可享受70％“优惠”的用地集约项目，是指项目建设用地容积率和建筑系数超过相关规定标准的40%以上、投资强度增加10%以上。

　　上述国土部权威人士表示，这些限制条件是为了促进土地集约节约利用。此次调整还要发挥行业引导作用。“如针对农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目进行调整，是为了促进企业在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工。”

　　此外，除了对某些行业和具体项目进行限制，此次政策调整，在不能低于成本价出让工业用地问题上丝毫未作松动。

　　“不变是不可能的，但变也要有一定的规矩，不能随意而行。”上述国土部人士表示，不可能完全放开，对某些方面的价格管制肯定还是要执行。土地供应政策无论怎么调整，都要集约节约利用，以促进经济增长方式转变。

　　“工业用地出让最低价一旦完全放开，可能又会回到原来的混乱局面，那样更麻烦。”该人士称。

　　《通知》也要求，各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的监督管理，通过土地市场动态监测与监管系统，及时掌握出让价格等土地供应信息。对违反最低价标准相关实施政策、低于标准出让工业用地的，要依法追究有关人员的法律责任。