世茂变身商业地产能否扭转亏局？

　　 2008年楼市的持续低迷导致世茂股份地产对住宅市场信心大减。今年以来，欲变身商业地产商的开发商中，世茂股份意图最明显。4月底，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。而与此同时，世茂股份在北京三里屯单体最大量的商业部分预计将于9-10月份提前面市。
　　
　　 业内普遍认为，商业地产“仍处于困难时期”，而世茂股份转型商业地产风险依旧存在。此外，作为商业地产供应量极大的北京三里屯区域，业内认为其面临压力不小。

　　 去年纯利大跌近七成
　　
　　 世茂看淡住宅市场
　　
　　 2009年4月29日，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。该地块位于山东省青岛市东海西路，总规划建筑面积约24万平方米。据了解，此次竞得项目地块目前规划为以两幢约300米左右的超高层塔楼为核心的，包含商业、办公、SOHO及酒店等业态的综合项目，其中由办公楼与SOHO组成的主楼将可能成为山东省第一高楼。
　
　　 世茂股份此次大手笔操作出乎很多人意料。要知道，该公司已连续几年处于零土地储增量状态，手头已经无新的土地可开发。业内人士认为，世茂系资产重组的第一步并非小试牛刀，仅土地出让金，世茂股份将砸出近7亿元，而这样的高端项目，其后续开发资金需求可想而知。
　　
　　 记者了解到，在2008年年报中，虽然绝大部分地产商对去年楼市抱有些许失望，但世茂股份却在通篇年报中流露出对住宅市场的信心殆尽，反而对商业地产表现出看好的态度。
　　
　　 年报显示，世茂股份2008年实现营业收入4.77亿元，与上年同期相比减少7.64亿元，减少幅度为61.55%；实现净利润6105万元，与上年同期相比减少533万元，减少的幅度为8.03%，扣除非经常收益，每股收益仅为0.05元，同比下降66.67%。值得注意的是，世茂股份旗下很多项目尚在投资期，再加上原有的住宅项目销售节奏放缓，导致2008年营业收入和利润大幅下降。
　　
　　 “实际上，这份勉强通过非经常性收益支撑的年报折射出世茂股份在转型为商业地产平台过程中的‘青黄不接’现象。”业内人士认为，尽管世茂股份看淡2009年市场，但对于其商业转型仍旧很坚定。
　　
　　 对于2009年，世茂股份在年报中表示，公司将加快向“商业地产专业化开发企业”转型的步伐，并积极推进现有项目开发进程，进一步加大公司原有在建项目的开发力度，保持原有项目稳定发展态势。
　　 记者发现，在“几家欢喜几家愁”的2008年年报业绩中，大幅下跌的SOHO中国与世茂股份“不相上下”，分别倒退了79.7%和79.44%。而据了解，通过资产整合世茂股份商业地产总建筑面积将达400万平方米，土地储备总量将超阳光100、SOHO中国等商业地产商。

　　 商业地产仍为相对困难时期
　　
　　 世茂转型风险依旧存在
　　
　　 尽管住宅市场已经表现出毋庸置疑的回暖迹象，但对于商业地产，记者采访的多位业内人士一致认为，“目前仍是一个相对困难的时期”。
　　
　　 “目前北京市场商业地产仍没有看到回暖迹象，这是一个大趋势。商家、投资客对市场前景依旧没有太大信心，”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司项目经理苗钧认为，住宅市场的回暖是因为刚性需求的支撑，从目前来看商业地产需要的投资需求并没有启动。
　　
　　 在三里屯，SOHO中国“抵御资金缩水”的广告语成为区域内一大标志。然而前不久，三里屯SOHO被曝出出现集中退房现象。业内人士向记者分析认为，这很明显表现出商业地产在去年年底今年年初受经济形势影响严重。由于商铺出租情况不好，导致一季度租户对未来预期信心大减。“事实上，商业地产在经济形势不好的情况下，受到的动荡影响要远比住宅大得多，而回暖的速度相对住宅市场也要滞后，”苗钧表示。
　　
　　 DTZ戴德梁行一季度报告指出，受金融海啸的冲击，以及对未来经济走势不确定性的担忧，个人消费性支出受到明显控制，零售业受到明显影响。而零售业的放缓发展，使得新项目的招商工作进展困难，尤其是定位为高档购物中心的项目，由于其主要租户为国际奢侈品牌，受其收缩开店计划的影响更大，招租工作难度大大提高，延长了招租时间，以致出现开业时间数度推迟的现象。而对于以营业收入抽成作为租金收入的百货项目来讲，影响则相对较小。
　　
　　 在业内对商业地产普遍存在担忧的情况下，世茂股份却于前不久公告宣布了重大资产置换实施进展，旗下9家商业地产公司完成股东变更手续。世茂股份通过向世茂BVI（商业）、世茂北京、世茂企业三家公司发行股份购买资产的方式，将旗下的商业地产项目注入世茂股份，最终将转型成为商业地产开发经营公司。
　　
　　 业内人士指出，“实际上，对于世茂集团的运作模式，业内一直毁誉参半，因受金融海啸影响，骤降的租金使得大多数本指望依靠商业地产过冬的开发商的梦想化成了泡影。由于商业地产模式和住宅地产模式对资金需求完全不同。商业地产回报非常漫长，周转很慢，因此在金融危机之中，商业地产就显得备受考验”。
　　
　　 前者有富力放慢商业地产脚步，也有世茂股份、绿城等相继对商业地产加大扩张步伐，正略钧策房地产咨询顾问黄林燕认为，随着住宅市场的利润越来越薄，未来商业地产还是会迎来黄金期，但这个黄金期究竟何时到来，还看不清楚。开发商基于不同市场的判断，会做出不同的战略选择。但她同时坦诚，由于商业地产门槛比较高，国内开发商除了万达，大多数开发商在商业地产的操作上仍处于初级阶段，而世茂股份也在摸索之中。
　　 工三PLAZA商业将提前面市
　
　　 北京世茂商业未来压力不小
　　
　　 在距离潘石屹三里屯SOHO不远处，世茂股份工三PLAZA项目酒店式公寓将先于其商业部分面市，预计推出时间为6月份。对于5万平方米的单体最大量的商业，其相关负责人表示，“商业部分除了写字楼的底商外全部为开发商自持。因为属于招商类项目，商业部分将会选择一个相对好的时机入市，预计是9-10月份”。该负责人也表示，北京世茂商业部分原计划于2010年面市，而现在计划很有可能提前。他坦诚，商业地产的确受经济影响遇到很多问题，但整体还是看好，世茂股份也一直在向商业地产转型而努力。
　　
　　 相关网站资料显示，工三PLAZA项目为工体和三里屯之间的城市综合体，是由世茂集团斥资30亿元，于北京三里屯核心区建设的城市综合体，集高端商业、酒店式公寓、5A写字楼于一体。
　　
　　 一位不愿透露姓名的商业地产业内人士分析认为，目前三里屯SOHO中国、太古地产再加上世茂股份旗下项目，区域内商业地产供应量明显偏大。再加上目前经济形势对于商业地产并没有转暖迹象，未来三里屯商业方面将面临巨大竞争。
　　
　　 DTZ戴德梁行相关报告指出，保持观望等待市场回暖，则需要开发商有足够的经济实力和对未来市场的乐观预期。不论选择何种方式应对，不仅对开发商来说是不小的考验，而且对一直以来保持高速增长的北京零售业市场来说，更是严峻的挑战。

　　　　 但5月11日，花旗发表最近报告称，世茂房地产由年初至今合约销售价值已达人民币78亿元，预计上半年可达人民币100亿元。

　　
　　 商报记者 王营/文 王晓莹/图