北京商品房空置率之“谜”

　　北京商品房空置率之“谜”

　　来自上海易居房地产研究院综合研究部的研究报告称，“全国商品房空置率基本合理，北京商品房空置率位列全国第一。”北京空置率达16.64%。

　　报告中表述，“我们重点研究了北京和上海的情况，发现目前上海的商品房和商品住宅的空置率依然处于合理区间，而北京的情况不容乐观，消化空置面积的压力很大，形势相当严峻。

　　为何北京商品房空置率问题会如此严重？报告撰写者上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭对本报记者说，由于长期在上海生活，北京商品房空置状况并不了解。然而报告中的数据确是从国家统计局和北京统计局网站得来的。

　　北京房地产市场空置率问题将如何解决？

　　空置率玄机

　　关于空置率的争论从来就没有停止过。

　　前不久，中国社科院发布的《2009房地产蓝皮书》引起强烈的社会反响，其中在对2009年商品住宅市场的发展趋势的预测中提到：“商品住宅空置面积会较快增加，商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2-3倍，而且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂出现烂尾楼。”

　　易居中国报告显示，当前中国部分一线城市商品房仍存在空置率过高情况，其中北京空置16.64%的情况最为突出，需要12.9个月的消化周期。位列全国首位。截至2008年底，北京商品房空置面积达1438.3万平方米，同比增长26.59%，高出全国4.8个百分点。其中，商品住宅空置面积达522.7万平方米，同比增长26.93%，低于全国5.4个百分点。

　　北京市其它类型商品房空置面积已经开始高于商品住宅。1997年至2008年北京市商品房空置面积呈现波浪式的上升，商品住宅空置面积变化则与上海市相类似，呈现一个正态分布图式的上升下降，波峰分别在2003年和1999年。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　北京是否已经处于空置危险区？

　　“很多都是民间数据，目前我们国家还没有建立空置率指标，也不能用于国际比较。”中国房地产协会副会长顾云昌在接受记者采访时表示。关键在于空置率计算公式的分母不同。

　　国际上通用的计算公式为增量房和存量房中的空置量除以全社会增量房和存量房总和。但实际上，仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就将近70亿平方米。“居民手中究竟有多少存量房是没有出租或者出售的是没有官方统计的。”顾云昌说。现行的空置率统计存在着缺陷。

　　而受限于统计资料，国内空置率计算主要有以下两种方法。一是将空置率与三年的累积增量房总数对比；二是将空置量与当年的增量房数量对比。由于基数不同，得出的结果相差较大。杨红旭采用了前一种方法进行计算。

　　矛盾的“供应”

　　顾云昌认为，关于空置率的计算还无法作为判断目前房地产市场形势的科学依据，但不可否认的是开发商仍旧存在着较大的库存消化压力。真正应该关注的是当年的施工面积、形成的可供销售面积和实现的销售面积。

　　尽管根据易居中国报告得出的结论，北京商品房空置率位列全国第一，华高莱斯副总经理公衍奎却认为不应只看数据表面，“这其中究竟有多少是五环甚至是六环以外的住宅？又有多少是陈年累积下来卖不出去的大户型，或者是CBD和一些区域因集中供应而暂时造成空置的写字楼？”

　　而对于商业物业的空置问题，世纪华泰经纪公司商业运营总监梁冬舟，在火神庙商业中心创富俱乐部仪式后，接受本报记者采访时表示，商业物业的销售情况并没有数据显示的那么悲观。较严重的空置问题存在于一些缺乏整体规划的住宅底商，或者大部分来自于公建项目。开发商的普遍心态是能卖多少就卖多少，对于底商采取了无为而治的态度。实际上，类似火神庙商业中心这种集中型商业的销售情况非常好，超出开发商预期。

　　“从总体来看，北京的商品房仍旧处于供不应求的状态，尤其是较好地段的商品房。”顾云昌说。

　　但5月11日北京市国土资源局出示的数据，似乎提供了相反的佐证。

　　数据显示，北京已供应土地尚未实际销售的商品住宅面积有4000多万平方米。这些住房投入市场，可满足2至3年的需求。

　　按照北京2009年度土地供应计划，今年北京计划土地供应总量为5700公顷，北京市国土局副局长曾赞荣表示，今年北京市将加大政府土地储备开发力度，计划用1000亿元用于土地储备开发投资，完成土地开发3600公顷，其中计划向市场供应1600公顷，其余2000公顷作为储备调控土地市场。

　　在“空置率”已经较高的情况下，加大供给是否会制造新的矛盾？顾云昌认为，从2004年到2006年，受制于资金限制，北京土地储备中心无法拿出更多的资金整理土地，三年中没有一年完成土地出让计划，供不应求推动了价格的上涨。而真正具有信号意义的是，北京市将拿出1000亿元用于土地储备开发投资，2000公顷作为储备调控土地市场。“这有利于市场的平稳发展。”顾云昌说。

　　不确定的需求

　　公衍奎回忆起当年温州人整栋买住宅、山西人用麻袋装钱来买房的情景时说：“作为首都，北京的房地产市场是具有大都市集聚效应的。”但是，受金融危机的影响，浙江沿海地区一带很多小企业破产，而当地民间资本拆借利率较高；而在山西，煤矿生意也受到了很大的影响。经济形势的变化减缓了财富流入北京商品房市场的速度。

　　一再被提及并被认同的一个观点是，今年一季度以来楼市的回暖是由刚性需求带来的。公衍奎认为，这些刚性需求的爆发是因为前几年经济发展过程中所积压的需求，而新一轮的刚性需求增长，要随着居民的收入增长而增长，随着经济发展而增长。“从波谷到波峰可能又会是一个缓慢的过程。”公衍奎说。

　　一些别墅项目、高档公寓和商业物业，限外令之后，外国买家逐渐减少。“并不是不看好北京的房地产市场，很多机构投资者在金融危机爆发后本土的项目资金也开始吃紧。”美国众达律师事务所律师康晋颖对本报记者表示。她提到，2006年前，国外资金乐于投资中国的房地产市场，是因为当时国内房价较低，人民币处于升值通道，并且当时限制较少，投资中国地产等于享受双重收益。但现在大洋彼岸的经济危机致使房价大跌，对于拥有购买能力的外国投资者个人来说，在美国或者欧洲一些房价较为稳定的城市买房或许是更好的选择，而机构投资者也可能会有更好的选择。

　　从销售端反馈的信息来看，市场正在逐渐向好的方向发展。“虽然不确定楼市何时回暖，但进入5月份后，明显能够感觉到售楼处的人变多了，投资客也在恢复信心，销售情况正向好的方向发展。”保利西山林语别墅项目负责人对本报记者表示。

　　在需求不确定何时重返北京商品房市场的状态下，高“空置率”是否将一直维持？顾云昌没有给出答案，“指标是会动态变化的，短时间内的‘积压’仍属正常现象。”