首度住宅市场成交恢复 楼市去库存化速度加快

　　受益于适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况，房地产行业从银行系统获得的信贷支持略有改善。2009年1季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长9%，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势，发展商资金状况略有好转。但与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，1季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。

　　加快存量项目建设

　　放缓对外扩张步伐

　　楼市调整一年多后，现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。2009年前3个月，信贷增长带动住宅竣工增长27%，同时土地开发面积相对于土地购置面积近三年内首次实现净增长，库存土地开始逐步去化。受制于前两年的信贷紧缩及2007年的过度扩张，预计2009年上半年发展商整体资金状况仍处于较为紧张阶段。1季度发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标分别同比下滑40%和20%，延续2008年以来的持续下探走势。

　　据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、长沙、成都和厦门全国主要城市土地市场的跟踪统计来看，1季度以上主要城市居住用地及含居住用地的综合性用地共成交规划建筑面积403万平方米，同比萎缩67%，占全部土地成交的的比例也由去年同期的50%下降至20%。“可见，进入2009年以来发展商积极加快存量项目建设，但同时对外扩张步伐已显著放缓。”DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析道。

　　住宅价格持续回落

　　整体销售逐月恢复

　　2007年4季度至2008年国内住宅市场经历一年多调整，成交量大幅减少。但在政府宏观救市措施以及较低利率水平的刺激下，2009年前3个月整体销售状况呈现逐月恢复态势。1季度，个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年2季度以来首次实现正增长，此项指标逐季下降的趋势也得到扭转。随着购房者信心的逐步建立，1季度全国商品住宅销售面积高达1.03亿平方米，同比增长8.7%，成交规模超出2006-2008年同期平均水平的12.6%，全国住宅市场成交恢复明显。

　　DTZ戴德梁行监测数据显示，1季度北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都及厦门这十大样本城市的商品住宅价格持续回落，其中一线、二线样本城市价格较去年4季度环比回落分别为5.4%和3.7%，一线样本城市较其高峰时期2008年2季度相比已回落14.4%，二线样本城市较其高峰时期2007年4季度相比也均已大幅回落15%。价格水平的持续回落支撑了成交量逐步恢复，1季度十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米，环比2008年4季度增长42%，同比增长则达62%。

　　市场成交量的持续恢复带动前期库存积压加速去化，1季度一线样本城市库存去化量已超过2006-2008年新增库存总量的25%，二线样本城市去化量也达到20%。

　　“去货币化”将至

　　支撑“去库存化”

　　随着政府适度宽松的货币政策的持续实施，整体市场流动性较为充裕，预期通胀将重新恢复。通胀预期的加大将促使企业及消费者为规避货币真实购买力的降低而进入“去货币化”的过程，市场持币待购行为将会转变，整体市场的交投行为将延续活跃，预计具有对冲通胀特性的住房资产将受到青睐。但经过一年多的楼市调整，购房者预期正逐步发生转变，其购房需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。

　　因此，虽然现阶段成交量有所恢复且库存去化速度加快，但前期库存水平尚未整体扭转。建议发展商继续坚持原有的价格策略，避免“去库存化”进程的放缓。 (来源：羊城晚报)