地产上市公司测评:低迷过后，楼市正步出疲软

　　金融危机的阴霾似乎还未完全散去，房地产行业仍面临库存、资金等各方面的压力，但刚刚开始的楼市回暖给开发商们带来了一些希望。昨天，中国房地产业测评中心发布了2009年中国房地产上市公司测评报告，这份报告以2008年沪深上市的103家和内地在港上市的28家，合计共131家房地产上市公司为研究对象。

　　报告显示，经历了长达一年的市场低迷，房地产行业库存压力大，房地产企业表现出明显的两极分化。但是从一季度开始的楼市回暖，已使部分企业资金链压力有所缓解。

　　行业库存压力仍较大

　　从2008年年初开始，房地产市场成交量大幅下挫，部分城市房价急速滑落，与历史高位相比下滑近40%。据克而瑞（CRIC）决策咨询系统的统计数据，2008年全年，全国各大城市除少数外，住宅成交量较2007年同期均出现较大幅度下降，其中，北京、上海、深圳等重点城市成交量比上年同期分别下降39.27%、38.77%、11.24%，市场整体观望气氛浓重。

　　2008年积弱的房地产需求对开发企业的库存造成很大压力，尽管今年一季度全国市场出现成交放量，但企业仍然面临着较大的库存压力。统计显示，截至2008年末，沪深103家房地产上市公司的存货总额为4566亿元，其中，沪深房地产上市公司前30强2008年末的库存总量为3376亿元。2009年一季度末的库存总量为3422亿元，较2008年底微增1%。

　　开发商两极分化明显

　　企业两极分化现象日益明显，部分企业盈利能力下滑较快。

　　报告显示，2007年和2008年净利润水平大于行业均值的上市公司数均达到37家，但是结构发生了变化，其中2007年有8家净利润大于行业均值的上市公司在2008年滑入低于行业均值的群体，表现出高于市场波幅的巨幅波动，盈利能力的持续性较差。103家沪深房地产上市公司中有45.24%出现净利润下降，加上亏损扩大、由盈利转为亏损的公司数目，则高达53.17%，平均降幅达27.93%，净利润增加的公司占比为40.48%，平均增幅高达77.47%，显示出行业苦乐不均的态势。

　　开发商财务状况改善

　　2009年以来，楼市呈现持续回暖迹象，开发商加快资金回笼力度。报告指出，2009年以来，房地产企业的资金状况明显好转，从沪深房地产上市公司抗风险能力较强的企业的资产负债率季度变化数据来看，相当一部分企业负债呈现小幅下降趋势。

　　在住宅市场持续反弹的带动下，各城市土地市场也普遍出现明显好转，六成以上城市经营性用地供应量出现增长。报告指出，万达、绿地等大型开发企业正纷纷调整策略，借助雄厚的资金实力和良好的政府关系，获得不少优质地块。以和记黄埔、凯德置地、兴业国际为代表的国际地产企业正试图通过手中高档物业套现来寻找、购置更具潜质的地块。

　　2009年一季度房地产上市公司资金链压力开始缓解，一方面，市场回暖为开发商提供了大笔回笼资金的良机；另一方面，由于融资政策放宽，房地产上市公司融资渠道有所拓宽。从政府到银行，都不同程度地对优质上市房企的融资提供了便利，充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了一定的基础。