银行吃饱房贷不认潜规则 中介自曝1%返利将落空

　　一季度申城房市成交火爆引发新问题

　　银行吃饱房贷不认“潜规则” 中介自曝1%返利将落空

　　商业银行给予房产中介的“返利”，一直是外界难以触碰的“灰色”地带。记者昨天在对沪上房产中介的采访调查中了解到，今年以来，尤其是一季度，随着一、二手房市成交的持续火爆，银行的房贷业务呈现“快步走”态势，发放额较之去年同期一路攀高。

　　返利调查

　　“房贷服务费”最高曾到1.8%

　　“最近银行对我们在 ‘返利’这一块卡得很厉害，一家银行甚至都要与我们中止合作了。” 在与记者的电话通话中，沪上某房产中介公司的一位副总颇有些 “哭诉”的味道。

　　所谓的 “返利”，即银行向房地产中介支付的 “介绍费”，圈内又称 “房贷服务费”。在房市不景气的时候，商业银行会 “主动出击”，以贷款额的一定比例，提供“返利”给中介，用以吸引中介公司介绍房贷客户，拉动银行放贷业务的增长；中介要赚取这笔 “介绍费”，只需把有贷款意向的客户介绍给银行的房贷专员，即可拿到一笔不菲的 “返利”。

　　至于 “返利”的比例、额度究竟有多少，在某些银行、房产中介看来，由于涉及行业 “潜规则”，以及双方之前的商业互信，这向来是一个 “不能说的秘密”。

　　“大概在1%左右的水平吧。”一位不愿意透露姓名的银行业界人士在接受记者采访时表示，在上海， 1%代表了银行给予中介 “返利”的一个平均值，也就是说，如果中介替银行 “介绍”一笔100万元的纯商业贷款，按照双方的协议，银行必须在这笔商贷中 “刨”出 1%，即 1万元的金额，用来“酬谢”、 “犒劳”中介的牵线搭桥。

　　而据该人士透露，这一数字曾经最高的时候到过1.8%。

　　体现在普通的房产交易流程中，除非购房者是纯公积金贷款令中介无 “利”可图，或者是买家指定贷款银行，经纪人通常都会“搬”出各种各样的借口，来告诉购房者，要想贷款又快又好地批下来，就得在其所推荐、 “牵线”，即通常中介所称的 “具备良好合作关系”的银行办理贷款业务，否则，整宗交易因房贷办不下来而最终流产，中介概不负责。

　　除了交易房款的2%的 “佣金”（即中介费）是必拿的以外，中介对于房贷业务的 “热情”，很大程度上都是建立在这笔不菲的 “返利”上的。

　　十宗交易能介绍成功一两笔 “返利”

　　辛迅 （化名）是闸北区某大型房产中介门店的一位业务员。辛迅告诉记者，银行给中介的 “返利”，已成为行业内的普遍现象。返还的具体比例、金额，一般都是由中介公司与银行协商，作为具体承办的业务员，最终拿到的比例只有 “返利”的25%左右。

　　以1%的比例来计算，也即是说，辛迅若为指定的银行 “拉”来一笔100万元的纯商业贷款，最终能拿到的 “返利”只有2500元，其余的7500元全部归中介公司所有。

　　而在记者的采访中， 25%的比例仅为中介行业内的中等水平。如果中介门店的规模比较大，从业人员较多，个人的 “返利”比例就不会太高，只有10%左右。如果是那种小本经营的中介门店， “返利”所得相当于纯收入，比例就更高一些，可在40%—50%之间。

　　“这也要看对方银行开出的‘价码’，以及所拉到的客户贷款情况。”某中型房产中介位于本市东南区域的一家门店经理邱先生如是说。

　　按照其给出的说法，国有股份制银行比较 “小气”，一些中小商业银行、外资银行则较为 “大方”。他所在的中介公司，与其合作的银行给出的 “返利”标准就只有7‰—8‰。

　　邱先生说，购房者通常都会在自己联系的银行办理房贷业务，如果是纯公积金贷款，或者是商贷成数不高的组合贷款， “返利”的幅度则更加有限。从实际操作层面来看，这笔费用并不是一笔十分稳定的来源。一般十宗交易中，只有一到两宗能拿到 “返利”。

　　“要想知道中介拿到的银行‘返利’有多少，问问那些专业的贷款公司就知道了。”一位圈内人士给记者支招，近期，市场上有不少房产中介干脆开起了专业的贷款公司，面向全社会进行市场化的贷款、按揭中介服务。从本质上看，这些贷款公司即是目前不少房产中介自身自设的 “交易按揭部”的放大，为所有的购房者提供房贷业务咨询。

　　这些贷款公司在提供房贷业务办理服务的同时，一般都会开出一些促销、优惠条款，如赠送一些交通卡、加油卡等，以招徕潜在客户。而在业内人士看来，这些优惠，一定程度上即代表了房产中介“返利”的空间，因为贷款公司赚的就只有这笔费用。

　　消费者质问

　　是否该明码标价

　　事实上，作为房产中介和银行而言，尽管双方在房贷按揭业务上往来甚密，但二者并不希望消费者知道“返利”这个“潜规则”。中原地产、美联物业、台庆房产等沪上较为知名的几家大型房产中介相关负责人均向记者表示，就“返利”一事不便作过多的回答。

　　“‘返利’的存在，恰好说明了银行的按揭、中介的服务还有水分可以‘挤’。 ”一位圈内人士精辟地点出了中介业对于“返利”讳莫如深的原因所在，“尽管这一现象在行业内司空见惯，但买房的人如果知道了‘返利’的多少，那么，他就完全可以提出来在购房费用中‘刨’掉这笔开销，甚至有的客户在事后知道了，不排除当面向银行、中介索要的可能。 ”

　　某外企职员小姚最近在浦东联洋区域看房，她在跟中介人员计算所谓的“房贷服务费”时，有说收贷款额的1%的，也有说贷款额的1.4%的，小姚甚至从朋友那儿听说，还有更低的。

　　“如果花了这笔费用也算是一种消费的话，怎么就不能让消费者花得明白一些呢？ ”小姚坦言，即使“返利”这种现象是行业内普遍存在，是否也应该“明码标价”。

　　记者在采访调查中了解到，就目前而言，中介费一般按照交易房款的2%来收取，这一费用是“养活”中介公司的主要资金来源。除此之外，“返利”已成为房产中介公司获利的又一主要渠道、重要支撑。

　　“2%的中介费用你不觉得太低了吗，根本没有和国际接轨嘛。 ”上述那位房产中介公司的一位副总告诉记者，在国外，房产交易的佣金大多在6%，而上海一直仅维持在2%。 在其看来，如果没有银行给予的 “返利”，中介公司很难维系日常的经营。

　　中介自曝

　　下半年银行或叫停“返利1%”

　　在业内人士看来，之所以有“零中介费”的出现，反过来也说明房产中介服务的价码仍存在不少待 “刨”的空间；而之所以有 “返利”的出现，一定程度上也印证了国内大小商业银行在房贷按揭——这一被誉为 “肥缺”的市场上竞争之惨烈。

　　一位银行界人士向记者分析，市场上的优质房贷客户，向来是各家银行竞相争夺的对象。至于每一季度、每一年的放贷额度，每家银行在年初都会有所制定。为了完成这一额度，各家银行的房贷按揭部分无非就是把任务分解，层层分摊、逐级下放，作为最基层的业务部门，为了拓展客户源，与房产中介达成合作，便成为理所当然的事情。

　　这种合作，在市场低迷的时候，则变得更为 “紧密”。圈内人士透露，经过去年下半年房市的低迷，从今年以来，不少银行都大幅提高了向房地产中介支付的 “返利”水平，从春节前后的8‰，到三四月份的1%，再到如今的最高1.8%。

　　“房子没人肯买，银行的 ‘返利’反而会更高。”一位房产中介人士指出。

　　在包括高 “返利”等因素的共同作用下，三四月份延续至今的房市成交 “小阳春”，令房产中介机构、银行房贷部门无不欢欣雀跃的同时，却令一些房产中介有些 “犯难”。

　　“一季度，一些银行的房贷额度一下子 ‘冲’得太快，有几家还把全年的额度都给放完了，在 ‘返利’上也听说一直要收紧、调整。”之前所述的邱先生告诉记者，房市不好的时候，各家银行的按揭产品、房贷业务竞争得十分激烈，主动与中介接洽不说，一些中小银行、外资银行甚至开出了更高份额的 “返利”，以在形势不好的时候拉拢客户。

　　在年初国家拉动内需的大背景下，各家银行经过一季度的 “全力冲刺”，用业内的话来说，其房贷业务都是 “饱饱的”。期间，中介赚取了佣金，银行也放出了贷款。

　　然而，见形势已发生转向，一些银行自然以最快速度 “调头”，私下里与房产中介放话，表示下半年要逐步收紧房贷的发放量， “返利”的水平也要降低。一些国有大型股份制银行干脆表示，下半年的放款需求已基本完成，与中介在房贷方面的业务往来只能 “叫停”。

　　而据记者了解，一季度房贷业务的 “饱和”，并非尽数发生在所有的银行身上。上海中原地产研究咨询部经理马冀便指出，一些中小商业银行仍有较大的放贷空间，如果说上半年一些较大型国有股份制银行已 “满仓”，下半年则恰好是小银行拓展空间的大好机会。

　　“有一点可以肯定，下半年银行房贷的发放肯定会收紧，目前已有两三家银行中止了与我们在房贷业务上的合作。”沪上某房产中介公司的一位主要负责人在接受记者采访时则较为悲观。他还说，下半年， “返利”这一块收入基本已用不着指望。