中国资金“抄底”欧美地产的“基金”模式

　　种种迹象表示，年前美国经济自由落体式的连续下滑似乎已经过去，投资人也陆续开始活跃起来。

　　在美国加利福尼亚首府萨克拉蔓多：数月之前12万美元可以买一幢独栋房子，包括100平方米的使用面积，另外还有前后花园。

　　“这在中国简直难以想象。”盛富资本董事总经理黄立冲对CBN记者感叹。这家资金来自国内的私募基金在过去数月间投资近2000万美元在美国楼市购置酒店式公寓，并计划在接下来的半年内介入商用物业。综合目前的售价及租金回报，该基金可获得20%~30%的年回报，“甚至更高”。

　　盛富资本并非唯一的持有现金的中国投资机构，他们都在等待最佳的投资时机，并筹集更为充沛的资金。事实上，从今年初开始，全国已有接近两位数的机构投资者将目光瞄准了欧美地产市场，目标直指可获得租金收益的服务式公寓、商场以及办公楼。与前几轮在媒体上频繁曝光的私人购房团相比，他们显得更为专业，且早有准备。

　　仲量联行对全球经济形势的观察结果也显示，尽管中国第一季度的GDP数据不太好看，但是国际经济形势恶化的速度在过去几周内已经放缓。投资人和消费者的乐观情绪有所提升——这些因素都说明主要国家的经济会在今年晚些时候出现复苏。

　　对于嗅觉敏锐的机构投资者来说，“抄底”的机会来了。

　　又一轮“抄底”

　　由纽约华尔街中国人设立并管理的基金公司盛集投资最近也对美国纽约的商业物业倍加关注，他们甚至锁定了几十个价格低廉的办公楼。就在前两年，这家基金一直在中国寻找投资项目。现在，他们的目光也从中国转移到欧美地区。

　　该基金的一份内部文件显示，美国及英国的商业不动产价格跌幅高达60%，但其商业零售额、租金和出租率则降幅有限，在1.2%~2.8%左右。此外，美国曼哈顿一幢写字楼的单价已经跌至6800元人民币/平方米，而业主抛售的物业售价普遍在15000元人民币/平方米左右。

　　在文件中，他们认为：“不参与国际市场等于受制于国际市场，仅局部投资已不再是安全之策，鸡蛋放在中国这一个篮子里已不再安全，必须考虑全球风险分散投资。”

　　“美国大量资产减值出现在今年的1~3月间”，仲量联行的统计数据显示，这种迹象只是对2008年资产减值的延续。“去年，办公楼的资产价值下降21%，商铺类物业下降12.5%，仓储类物业下降15%，今年第一季度仍旧延续了这种下降趋势”。

　　“假设操作得好，每年综合租金以及资产增值的收益，可以获得20%的年回报率。”盛集投资相关负责人对CBN记者表示，他们将通过两个层面进行募资，除了吸引国企背景的企业加入外，还将吸引私营企业的法人投资。据了解，目前该基金已经募集了几亿元人民币，但与原计划的2亿美元尚有一定的差额，因此募资计划仍在进行之中。

　　盛集投资并不看好私人投资的分散住宅物业，公司总经理李利认为，私人在美国单体购买住宅并不是一桩合算的买卖，除非是购房者用以自住，并在当地获得个人所得税的抵冲，否则将难以获取回报。按照目前已经确定的投资模式，他们将利用封闭式基金的方式投资项目，并在5~7年间以股权转让或者发行Reits的方式套现离场。

　　事实上，盛富资本已经以同样的模式在美国成功投资多个酒店式公寓项目，分别位于佛罗里达与加州地区。他们投资的服务式公寓基本价格较市场巅峰时下跌了40%~50%，最高的跌幅甚至达70%。

　　“类似的租赁物业回报稳定。”黄立冲对CBN记者解释称，他们选择了低收入阶层可以获得租金补助的物业，在楼价下跌的背景之下还可以获取10%的租金回报。“相比而言，香港的租金回报仅为4%，内地始终维持在3%，美国则从之前的6%~8%的租金回报一跃升至10%~12%。”

　　“市场失灵”的机会

　　全球最大地产开发商美国汉斯的中国开发部高级副总裁罗伯特C.霍利斯特用“步履艰难”来形容目前美国房地产商的生存状态。“现在很多开发办公楼物业的开发商，都难以避免旗下物业被银行没收，或是遭遇结算、强制关闭。”

　　罗伯特甚至以“旗下项目没有一幢因还不上银行贷款而被收回，也没有一幢被清盘拍卖”来证明汉斯的发展十分健康。事实上，汉斯在美国也遭遇了租金下跌的窘境，因此希望在中国寻找更多机会。罗伯特称，公司在中国已投入20亿美元，还计划进一步在二线城市加大投资。

　　“美国的商业持有者大量利用银行贷款杠杆，从贷款建楼，到抵押不动产再进行其他投资。最终，类似的投资成了‘连环账’，在银行债务到期之时公司必然危机重重。”盛集投资相关负责人对CBN记者表示，类似的金融危机正是“可乘之机”，最好的操作模式是，进行债务购买，由债权人给出折扣，从而通过相对便宜的价格，一次性控股数个办公楼组成的“资产包”。

　　这也是黄立冲口中的“市场失灵”，或是“市场休克”：以前银行贷款宽松之时，年回报都在10%左右徘徊，因为市场供需两旺。但现在房地产市场高度不景气，贷款收紧，需求低迷，股票下跌，失业率增加。这些都导致市场交易几近停滞。

　　黄立冲判断，只要项目投入合理，稳定的回报可以达到30%，内部回报率甚至可以高达40%~50%。盛富资本就曾通过其内部的信息渠道，在银行欲拍卖佛罗里达州服务式公寓项目之前进入，从而获得更低的成交价格。

　　他认为，美国整体经济不可能在短期内复苏，房价上涨空间短期内也“小之又小”，但是5~10年之内一定会出现新一轮“牛市”，届时住宅与办公楼的资产价格可能相继出现大幅反弹。

　　一批国内的投资机构也在摩拳擦掌，计划前往英国伦敦寻找投资机会。由于伦敦城（London City）和伦敦中心区一些商务楼宇资产总值严重缩水，所以他们相信那里商机无限。据CBN记者了解，这批中国投资者将于6月份赴英。