REITs试点读秒 银行基金信托争吃螃蟹

　　REITs试点读秒 银行基金信托争吃螃蟹

　　基金、信托以及银行对REITs这一金融创新业务跃跃欲试

　　日前，上海浦东新区表示将在今年三季度开展REITs试点，再次明确了REITs的推进时间表，近日更有媒体爆出建设银行将成为REITs试点的首批承销机构。

　　值得一提的是，目前基金、信托以及其他银行对REITs这一金融创新业务也是跃跃欲试，在金融业综合经营的大背景下，REITs将成为各类金融机构竞争创新业务资格和市场份额的又一主战场。

　　三路金融大军

　　“竞选”REITs试点

　　近日有媒体报道称，“作为四大国有银行之一的建设银行，将成为国内首批房地产投资信托基金(REITs)产品的承销商。”记者就此事询问建设银行相关人士时，却被告知，REITs试点的方案目前还未获银监会批复，所谓已获得承销资格暂时也无从谈起。不过，建行确实在积极筹备参与试点工作。

　　据悉，借力“国际金融中心”获批东风，上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹，争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样，天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭。但截至目前，并未有宣布方案获批正式开展业务的试点出现，因此，坊间对REITs试点到底由哪一类金融机构挑大梁的猜测也迟迟未得到证实。

　　实际上，除建行外，其他几大银行也在积极争取分食REITs蛋糕。与银行大军形成对抗的是相对低调的基金公司，实际上也是REITs的有力竞争者，据本报记者了解，嘉实基金已经是银监会选定的三家REITs试点单位之一，至于其他两家名单尚无公开信息。

　　另一方面，REITs的雏形准REITs产品一直是信托公司以信托理财产品的形式推出，信托公司在这个领域已经耕耘许久，按照国际标准，REITs应该也可以在股票市场流通，而且如果只能在银行间流通，那么房地产信托投资基金募集资金有限，且市民不能参与，制度仍不完善。

　　此外，从2004年至今，大摩、凯雷、美林等外资机构已经在国内城市储备了大量商用物业。而目前为止，这些投行们却只能采取项目出售的方式达到资本退出目的，整体市场不景气的情况下，有投资银行不得不采用大幅度折价甚至是散卖的形式获得现金回报。而相比之下，如果能够将物业打包发行信托基金，他们的退出难题也就迎刃而解。不过以目前上海的情况来看，相关部门对于外资参与这项金融创新产品还是持保留意见。

　　配套法规尚需细化

　　税收政策或为突破口

　　渤海证券博士后工作站的刘惠杰认为，建立健全的REITs监管体系是控制REITs产品风险和促进其健康持续发展的有力保证。我国可以在现有的证券投资基金以及相关法律制度的基础上，结合美国和亚洲国家、地区的经验，尽快制订专门的《REITs管理条例》，对REITs的建立和发展进行规范管理。

　　多位有关专家都表示，税收优惠是促进REITs顺利发展的当前要务。REITs行业根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应调整。REITs在运作过程中面临的税收包括REITs和投资者两个层面。其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节。在国外，对REITs采取税收中性原则避免重复纳税，同时还提供专门税收优惠政策。例如REITs本身应免税，个人投资者也应免征个人所得说，对机构投资者采取税收优惠的方案。

　　嘉实基金郑沂博士也曾表示，中国的REITs第一批出来的试点直接能起到的融资作用是有限的，更重要的在于间接意义。商业地产在银行或其它私募股权的融资都非常困难，私募股权在国外的房地产领域投资投资的绝大多数是商业地产。但是在国内它更愿意投住宅地产。因此REITs的真正意义就是一个退出的渠道，无论是对贷款人还是股权投资人。

　　实际上，2009年商业地产最大的困难将是开发过程中的资金问题，这个时候出台发展房地产信托投资基金，将非常有利于商业地产解决融资难问题，因此，在法律法规上更应该积极的建设齐全以保证其顺利实施。