保险资金觊觎养老地产 或无缘REITs

　　“养老城”三亚最新拟开发的项目，吸引来的不仅是地产商，还有不少保险机构。

　　5月16日，参加上海陆家嘴论坛的泰康人寿董事长陈东升向《中国经营报》记者透露，他此行的另一个任务是希望未来在上海建一个高端养老社区。

　　购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业，在今年《保险法》修改后，对于这四项保险资金不动产投资内容已经得到保监会的认可，保险资金也开始成为投资养老地产行业的潜在主力。

　　积极的泰康

　　事实上，4月份陈东升刚从美国考察养老产业回来，而养老产业的投资已经成为泰康人寿投资资产的三大配置领域之一，用陈东升自己的话来说，从健康保险、养老保险到养老社区，泰康人寿可以提供从摇篮到天堂的产业链服务。

　　美国瑞阳房地产开发集团副总裁刘焕章5月21日告诉《中国经营报》记者，他认为目前保险机构是最适合投资养老社区的机构之一。“养老社区一般是出租模式，但一般租金收入比不上商业地产，而且不能像住宅项目那样通过所有权的转移迅速回笼资金，因此对投资商的资金实力要求比较高。”

　　太平洋保险资产管理公司一位负责人5月20日则告诉记者，投资养老社区可以解决保险资金“长短错配”的现状，而且随着我国老年化的加速，市场发展空间非常大，对保险资金比较有吸引力。

　　此前通过自用购买，不少保险公司已经曲线介入了多个地产项目的投资，包括人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业；中意人寿以1.28亿元的价格购买了凯晨广场东座七楼整个楼层等。而泰康人寿通过旗下的泰康置地公司，中国平安（601318.SH）利用旗下的平安信托平台，在投资不动产上则走得更远。

　　记者了解到，以前保险公司投资地产项目一直属于擦边球性质，而保险资金直接投资养老院、养老社区等养老实体，在保监会出台具体规则之前，则还没有正式展开，甚至泰康此前介入一些北京、四川、上海等地的养老院项目，部分也属于援建性质。

　　对于保险公司投资养老地产的路径，平安集团的一位相关人士告诉记者，保险公司未来会成立专门的投资管理公司来负责养老实体等不动产投资业务，在近期一场关于不动产投资的讨论会议上，这种方式已经基本获得了机构的认同。目前，泰康、中国平安等有已有相对独立的运作平台。

　　不过上述平安集团人士告诉记者，对于是新建还是投资成熟项目，则还有不同意见。根据保监会新闻发言人袁力的说法，保险资金投资不动产的目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。“但是目前国内成熟现成的养老地产项目并不多，如果是另外新建，很难说保险公司没有参与开发。”

　　另外，包括保险机构是否可以像之前京沪高铁项目，或者泰康人寿在上海的水务工程项目那样，通过一家保险公司牵头发债，吸引其他的中小保险公司资金参与等，也是目前投资养老实体讨论的焦点。

　　无缘REITs

　　“保险资金目前最适合投资养老社区，但什么是养老社区，一定要60岁以上的老人才能居住吗？如果是这种纯粹概念，市场空间有多大？如果不是，和一般的住宅产品有什么区别？保险资金进入是否存在障碍？”在赞成保险机构进入养老社区投资领域的同时，刘焕章也给出了一串长长的疑问。

　　记者了解到，这也是目前一些保险机构在讨论具体操作模式的同时，徘徊是否要进入养老社区投资所考虑的问题。

　　上述平安集团的人士告诉记者，他曾经看过国内的一些养老地产项目，但最后发现如果纯粹是财务投资的话，国内还没有成熟的运营团队来管理项目，或者一些现成的项目规模过小，不适合保险资金的投资。“还必须得考虑退出因素，未来是否可以及时退出。”

　　记者了解到，像保险资金投资了160亿元的京沪高铁项目，未来已经有上市的计划，投资机构都可以全身而退，但目前对于养老社区投资来说，由于国外都还没有一些特别成熟的案例，因此投资机构也有顾虑。

　　“我会在5年后再来看进入养老社区的投资。”泓睿资本的执行董事吴斌告诉《中国经营报》记者，此前该机构也联合香港的慈善基金来内地找寻过相关的养老社区项目，但最后认为由于相关法规不配套，先期的进入成本可能会很高，而暂时放弃。

　　和刘焕章一样，吴斌也认为，完全纯粹隔离的养老社区，因为缺少对老年人的人文关怀，发展空间也不确定，而如果不做一些限定，回报率方面也有限。

　　由于租金收入可能不稳定，刘焕章认为目前上海地区的养老社区项目的投资回报率并不高，甲级写字楼年回报率可以达到7%～8％，商场物业达到5%～6％，高端住宅4%～5％，养老社区的投资回报率还在之下。而在保险业内，股票等权益类投资的回报率在10％以上，债券等固定收益类投资回报率在4％以下，而养老实体等不动产投资回报率介于两者之间。

　　记者了解到，虽然今年两会期间，中国人寿（601628.SH）总裁杨超还呼吁用倒按揭或者REITs（房地产投资信托基金）等创新方式支持保险资金投资养老社区，但由于对养老社区项目收入的质疑，目前在上海地区准备试点的REITs项目中，已基本不会把这类项目作为标的。

　　上海一家外资REITs服务机构的负责人日前告诉记者，目前虽然在“央行模式”和“证监会模式”上，REITs试点还有一些争论，但选取的都是闹市区的成熟商业物业，初期不会是养老社区标的，而试点开始时间则有可能是今年年底或者更早。