中信地产“内政”一统 上市还需“尚方宝剑”

　　李康用“谢谢”两个字，回答他人的一切询问。正是这位出自广东、看似并不铁腕的中年男人，完成了中信集团之下所有房地产业务的“一统江湖”。

　　这是很多人未能完成的任务。

　　整合他人需要的是勇气，整合自己需要的则是智慧。

　　整合同门兄弟

　　在中信集团庞大的帝国里，地产业务的占比达15%，利润贡献率高达27%。如今，终于收归“一统”，中信地产便可以等同于中信集团的所有地产业务。

　　在此之前，两者之间并不能划上等号。中信华南集团（以下简称：中信华南）、中信深圳集团（以下简称：中信深圳）、中信房地产开发有限公司（以下简称：中信房地产）一直保持着中信集团房地产业务的“三分天下”。其中，中信华南和中信深圳的集团总部位于广东，而中信房地产的总部则设在中信集团的权力核心，北京东直门的京城大厦。

　　现任中信房地产股份有限公司总裁李康“出自华南”，但现在已然在京城大厦“办公”，而他任职的中信房地产股份有限公司（以下简称：中信地产），即是整合上述三家中信系下房企而来。在这座内部结构十分复杂的大厦里，至少要换三次电梯，才能来到李康的办公室。李康充当了整合者的角色而非最接近权力核心的中信房地产。

　　三家中信系房企从来都是竞争关系。

　　中信房地产的业务集中于华北地区，更准确的说是集中在北京、山东等地。很大一部分职能是为中信集团开发、修建办公物业。在相当长的一段时间内，中信房地产在汇报工作时，最主要的成绩就是中信集团的总部所在地——京城大厦。

　　中信华南逐渐成为领跑者。中信华南不仅在广州屡有斩获，而且相继在周边的佛山等地大举“造城”，以高尔夫、旅游地产带动房地产开发。加上时任中信集团董事长的王军酷爱高尔夫运动，中信华南的在中信集团地产业务体系内迅速蹿升。

　　三家企业重组，成立了中信地产，鲜为人知的是，该集团为股份制有限公司，其第一大股东和第二大股东分别是中信华南和中信深圳，顺理成章，中信地产的绝大部分高管由中信华南和中信深圳的高管出任。

　　中信方面最为避讳的是，重组之后，大批原中信房地产的高管离职。在如今的高管团队中，想找到当年中信房地产的高管，是一件十分困难的事情。

　　格局决定了命运

　　中信地产整合的故事纷繁复杂，但核心只有一个，一个弱势的中信房地产和一个强势的中信华南。

　　在北京奥运场馆——首都体育馆的西南侧，有一个名叫主语城的建筑综合体，这是总部在北京的中信房地产少有的商品化开发“成品”。但就是这个项目，也是中信房地产与刘晓光主政的首创集团合作的。

　　这块土地落入中信与首创手中之前，已经“三易其主”。这种情况是发生在规划许可等一系列手续都齐全的前提下。问题的关键在于土地位置敏感 —— 一旁紧靠武警大院，“涉密”这个理由，“熬死”了前面三任开发商。据说，当时由中信集团的掌门人王军出面，中信方面协调了武警部队的关系，使主语城项目得以顺利开建。在此之后，相应的销售管理乃至资本运作，都由首创集团打理。

　　中信房地产还介入过北京建国门内一幅规划建筑面积10万平方米的土地项目。然而，由于遗留的7家土地方未能有效协调，拆迁工作时断时续。截至目前，该地块只有东城区国土局发放的发证函，并没有土地使用权证下发。

　　从这两个例子可以看出，除了资源之外，原中信房地产在具体执行力方面并不具优势，尽管其在北京有不少优质的土地储备。

　　中信房地产在北京大本营尚且如此，与中信华南在珠三角的攻城略地之气势相比，强弱立见。可以说，是性格决定了格局，格局决定了命运。

　　用发展平抑问题

　　得天下易，治天下难。对于庞大而复杂的中信地产“王国”来说，“发展”是平抑很多问题的基本思路。

　　在李康手里等待上市的中信地产，注册资本为67.9亿元，总资产约375亿元，这样的资产规模，在排队等待上市的房地产企业中，属于排在第一集团的企业。

　　而这其中，相当大比例的资产来自于中国南方，尤其是珠江三角洲区域。那里也是目前中信地产大部分高管的“老家”和“大本营”。

　　就在紧张筹备上市工作的过程中，中信地产在佛山将3000多亩的土地贮备投入开发。花费了中信地产30.3亿元的现金。这个项目整个环境将瞄准巴厘岛等世界级度假胜地。

　　“用发展解决问题”的思路，在整合后的中信地产体现得异常明显。除了在华南地区大量强化土地储备之外，中信地产正在与几家银行谈判，商谈授信事宜，目前，基本落实的已经有将近300亿元人民币，这也将成为中信地产最重要的上市筹码。

　　上市是通途

　　珠江控股被中信地产借壳的传言在资本市场上广泛流传，并成为炒作题材，但李康和中信地产的高管众口一词：中信地产从未试图借壳珠江控股，如若上市，必然选择IPO路径。

　　中信集团掌门人孔丹曾表示，中信集团旗下的地产业务2009年将上市，有可能是在香港或是内地。

　　现在，上市时间表很难预期。一方面，从市场情况看，乍暖还寒，后市难料；另一方面，按照《首次公开发行股票并上市管理办法》的规定：“发行人自股份有限公司成立后，持续经营时间应当在3年以上方可申请上市，但经国务院批准的除外。”

　　因而，中信地产重组后成立仅一年有余，能否实现整体上市，更多地取决于其是不是可以获得国务院的豁免。