楼市供过于求 回暖根基不稳

　　一方面，1.36亿平方米商品房空置，20亿平方米项目在建，3.3亿平方米土地待开发，楼市正面临天量供给。另一方面，投资型需求遭遇国际金融危机大幅减弱，自住型需求又面临购买力不足难题

　　同时，国际金融危机仍未见底，我国经济企稳回暖迹象显现，但不确定因素依然存在。

　　近一周以来，媒体关于楼市的报道此起彼伏，唱涨的，唱跌的，欢呼热销的，质疑退房的，真真假假，让人难辨东西。

　　房地产市场真是个看不透的迷局吗？抛开短期的房价和成交量波动，多看看迷局背后的大局，或许能得到不少真实简单的启示。

　　市场供给数字庞大

　　分析商品房空置面积、房屋施工面积、待开发土地面积三大数据，我们可以看出，房地产市场供给依然十分庞大。

　　第一，商品房空置面积保持逐年增加的态势。

　　从国家统计局发布的相关数据看，以每年11月末为时间节点，2004年至今，全国商品房空置面积依次为：2004年0.99亿平方米、2005年1.14亿平方米、2006年1.23亿平方米、2007年1.17亿平方米、2008年1.36亿平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面积总体保持逐年增加的态势。

　　再看具体城市，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的调查，截至今年3月末，北京市商品住宅空置面积514.6万平方米，同比增长33.1%。而根据国泰君安日前发布的《上海房地产趋势分析》，到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。

　　第二，今年以来房屋施工面积超过20亿平方米。

　　房屋施工面积就是所有在建项目的面积。根据国家统计局发布的数据，今年1—4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%。这意味着，未来几年，将有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。

　　第三，粗算有3.3亿平方米已购土地待开发。

　　根据国家统计局发布的数据，2008年，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，完成土地开发面积2.6亿平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全国分别完成土地购置面积4亿平方米、3.6亿平方米和3.8亿平方米，分别完成土地开发面积2.7亿、2.7亿和2.2亿平方米。

　　通过连续几年购置面积和完成开发面积的差值，我们可以大概了解有多少土地沉淀在开发商的手里。初步计算，2006年到2008年，至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发。

　　有效需求不容乐观

　　需求由购买力决定，没有购买力的需求，不是有效需求。所以，通过数据和实例来判断基本购买力有多高，自然就能了解需求有多高。

　　第一，看看房价收入比。

　　判断居民购买力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。根据易居中国研究院院长杨红旭判断，东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1，远超国际标准。

　　对于房价收入比的计算方法，尽管房地产界有人提出过质疑，算出的结果也五花八门。但迄今为止，对我国一线城市房价收入比的种种计算，没有一种结果在6∶1以下。

　　第二，看看实际购买者的负担状况。

　　根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示，今年1至4月，北京四环路以内的房价均价每平方米由1至3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的另一项调查显示，2008年，北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以这样的收入水平，在北京四环以内买房，基本属于空想。

　　不可否认，部分低收入人群会拉低平均数，而且主要依靠保障性住房解决居住问题。那么，白领购买力如何呢？在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收入平均每月1万元左右，年收入12万元，除去基本生活开支，每年能存下7万元。如果要买一套90平方米四环内小户型，大概要花140万元，存4年才够首付28万，得向银行贷款112万，选择20年还清，总还款额160多万，每月还款近7000元。买房就意味着，如果工资不涨，夫妻俩20年内丧失消费能力，只能为房子活着了。

　　第三，金融危机下，投资需求大幅减弱。

　　客观地说，房价与收入的背离，并不是近期出现的状况。在金融危机之前，高房价得以持续，一个重要原因是全球流动性泛滥，大量资金进入房地产市场，助长了投资型需求，推高了房价。

　　而国际金融风暴的大环境下，全球从资金流动性泛滥陡然转向供血不足，房地产市场的投资型资金必然大幅减少。

　　更重要的是，房地产价格不可能总以投资需求为主导，健康的房地产市场必须要使房屋回归其使用价值——居住，并重新让使用价值和供求关系来决定价值。

　　开发商利润居高不下

　　“暴利”，一直是房地产企业绕不过去的闹心名词。从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各色富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。尽管今年初房价似有松动的迹象，但房地产的暴利时代并没有终结。

　　万科是率先揭起降价大旗的开发商之一，但其年报和季报显示，其最近3年的销售毛利率分别为39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度仅下降了不到6个百分点，为 33.81%，但仍在30%以上。

　　而万通地产的销售毛利率连续3年在40%左右徘徊后，今年一季度陡然上升至62.81%。更厉害的是华远地产，其2006年的销售毛利率仅为8.64%，此后一路向上，至今年一季度，销售毛利率已达52.99%。而上市公司2008年销售毛利率平均在20%左右。

　　因为销售毛利率只是利润的一种静态体现，所以也就有了华远集团总裁任志强的房地产行业建设开发周期长，毛利率应该除以开发时间的说法，但是按照同一地产项目售价总是越来越贵的整体趋势，同一项目的销售毛利率随时间推移将递增，况且如果要是平均的话，也应该是将几年的销售毛利率进行动态平均，而不是同样静态地以一个项目的销售毛利率除以项目开发时间。

　　此外，还有开发商抱怨土地成本提高影响利润，但现在距离“地王频现”的2007年已有两年，按理说这些在财务报表中都应有所体现，但从三位地产大腕的公司中几乎未看到这种影响。

　　楼市走向服从经济大势

　　任何行业都有周期，房地产亦不例外，房价只涨不跌的神话在几次调整中早已被戳破。但我国真正大规模兴建商品住房，距今不过十几年，特别是在1998年至2007年，还经历长达10年的一波牛市，这也是房地产行业经历调整一年有余，仍“迷雾重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以来，房地产行业已经经历了6个周期，特别是1997年的金融危机后，房地产市场就此进入严冬，至今还未完全恢复到当年的水平。

　　日本房地产行业在1990年达到顶峰后，由于经济泡沫破灭，导致房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。

　　从香港和日本的例子中我们可以看出，房地产行业是与宏观经济联系极为紧密的行业，在房地产市场处于繁荣期时，国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期。

　　如今，国际金融危机仍未见底，我国经济虽出现企稳回暖迹象，但经济回升的基础还不稳固，不确定因素依然存在。在这种情况下，期盼房地产市场短期内出现新一波的牛市，是不现实的。

　　需要指出的是，从国内外经验来看，经济繁荣，是楼市繁荣的必要、非充分条件。楼市要繁荣，经济繁荣是前提；反之，经济复苏了，楼市未必马上复苏。