政府？市场？谁将主导房地产走势

　　“今天的午餐会是2005委员会主办的午餐会中与会人数最多的一次，这说明一点，房子的事情是大家都非常关心的。

”5月21日，应理事长王波明之邀，“90%的时间都在研究政策”的任志强和“90%的时间都在研究市场”的潘石屹做客2005委员会主办的商界•名家午餐会，从宏观形势走势、房价现象、地价问题、保障性住房、房地产政策等多个维度切入，细致解读当前中国房地产业现状及走势。

　　主持人毛大庆为当天的午餐会做了周详的话题准备，他首先向二位抛出了一个关注度极高的话题——“真假小阳春”。“任总曾说：‘这个小阳春，春暖花不开。’请两位从宏观经济的角度出发，分析一下当前房地产市场究竟是不是阳春。”

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹首先解答：“今年一季度，房地产销售的确是特别的好，为什么呢，首先是因为政府增发了4.58万亿贷款，这些钱有大部分流入了股票和房地产市场；其次是一些政策性扶持，比如减缓所欠地价款的交纳等，开发商资金紧张的状况有所缓解。钱就是及时雨啊，但现在这雨还都留在地表，要真正助长庄稼，还得等雨渗入土地。”

　　华远总裁任志强对于宏观经济和房地产的相关数据了熟于心，他引用大量的数据来分析当前的房地产市场。“今年以来开发贷款为2200多亿，按揭贷款有1100多亿，比去年4季度有了很大的增长，去年4季度开发贷款占总投资的16.8%，今年已达到25%，按揭贷款增长了40%多，这些说明住宅市场充分好转。”因此他也得出一个结论，房地产已到谷低。但他同时强调：“前几月住宅成交以小户型、均价1.2万元的为主，近几月成交房的房型和均价才逐渐提升，这说明投资性购房刚开始回升。另外，商业项目还没有完全恢复，加上不同地区的房地产困境，因此不能说房地产市场已完全复苏，只能说，不可能有比目前更坏的情况了，但这个谷底可能维持多久，尚不明朗。”他谈到，关于宏观经济，尽管现在政府出台了许多防止通缩的措施，但通缩未解除，更多的人开始了通胀担忧，从白银交易量的增多可见一般，房产是另一个防通胀的办法。“因去年底以来房地产投资和开工的减少，预计不久后可销售房屋会出现阶段性的短缺”，任总风趣地说：“买了房哪怕是放着长草也是在涨钱啊。”

　　“在是否该买房的问题上，任总、潘总两位的观点是一致的，他们的谈话中都提到了另一个影响房地产走向的重要而且敏感的问题——中国的城市化问题。”主持人毛大庆说，他由此也提出了另一个相关的话题，中国城市化过程中何为最佳的住宅提供模式。“潘总曾在博鳌说中国的房地产将从香港模式转向新加坡模式，请两位谈谈保障性住房的问题。”潘石屹说：“香港模式是完全的商业开发，新加坡模式是以政府保障性住房为主。从今年两会温总理的政府工作报告中可见，中国保障性住房的比例将会大幅提高。北京此类住宅多在五环以外，因此对五环以内的商品房冲击不会很大。”对政策问题研究更深的任志强则说：“数据能够说明，好多不该买保障性住房的人买了保障性住房。中国的保障性住房大致有25类，每一种都有不同的资质审核，结果滋生出了许多腐败问题。”他分析，中国的保障性住房制度的根本性错误在于，把需要保障的权利对象搞错了。联合国人权公约明确指出，居住权利并不是财产权利。保障性住房是个安全网，是个救助的概念，更准确的应该是“廉租房”。北京大概每年有70个亿用于廉租房，今年只用了12亿，好多廉租房建了没人去住，很主要的原因是领了廉租房就享受不了拆迁费用。这客观上造成了中国房地产市场的畸形。

　　讨论现场，与会者向两位主讲嘉宾提出了一个个精彩的问题，“关于空置率”“关于烂尾楼”“地域性房地产走势”“房地产投资热点”“老城改造与房地产市场”……两位一一精辟解答，受时间所限，话题切入点虽多，可深入、延展的内容也很多，与会者虽多收获却也意犹未尽。

　　王波明，毛大庆，王辉耀，潘小夏，赵民、成长青、徐小平、葛明、郝荃、何健、何忠义、黄伟东、阚凯力、林永青、刘煜炎、梅山、唐葵、陶景洲、王俊峰、王雁南、魏雪、夏海宁、阎兰、杨丽君、曾之杰、张锐、赵众、邹其芳等共28位学长参加了当天的午餐会，是最多理事参加的活动之一。会后多有反馈：话题太及时了，讨论太精彩了。同时大家对王波明学长会上所介绍的——联系当中的6月“与资本大鳄索罗斯的对话”充满了期待。

　　2005委员会秘书处

　　2009年5月24日

　　2005委员会商界•名家午餐会现场速记

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