牵涉利益众多 物业税开征至少需要两三年试点

制图陈健珊

　　物业税再次被提上议事日程。国务院25日通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露,包括环境税、物业税在内,都将在今年研究开征。

　　消息一出,A股地产板块全面下挫,3亿资金出逃。“全景证券分析师系统”的实时监测数据显示,截至昨日10:12,房地产开发经营板块净流出3.14亿元,仅次于煤炭采选板块居第二位。其中,万科A净流出8526.32万元,金融街流出4789.69万元。

　　接受记者采访的专家指出,在当前国际金融危机的背景下,促进内需、鼓励购房才是主旋律,现在开征物业税肯定会打压房价,时机并不合适。

　　出台时机:短期内开征可能性不大

　　“目前开征物业税并非合适时机且条件不成熟。”昨日,财政部财政研究所副所长刘尚希在接受记者采访时表示,在短期内,开征物业税并不会有实质性的推进。

　　2007年全国人大就提出要研究开征物业税,2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。刘尚希表示,征收物业税的说法由来已久,国家就此问题也开了很多次会探讨,但由于目前开征条件不成熟,在此问题上一直没有实质推进。

　　发改委社会发展研究所所长杨宜勇也告诉本报记者,物业税的征收可能并不像外界想象的那样,很快出台。在他看来,重提物业税,还有一个重要的目的,就是为了测试一下公众的反应。

　　“目前开征物业税可能还是停留在研究层面,短期内开征可能性不大。”中原证券房地产业分析师魏博表示。

　　刘尚希认为,现在绝不是推出物业税的好时机,目前政策重点是扩内需,首先要减少居民负担,而物业税的开征显然不利于增加居民的可支配性收入。

　　不过,在北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰看来,“如果政府需要征收,征收的条件还是具备的。”

　　但是为什么没有正式开征?他认为,主要涉及到物业税的环节在这种税收交替的时候,可能面临一些概念需要清晰。他解释说,由于目前的收入差距存在,是不是应该对于第一套免征,大家还有一定争议。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓预计,物业税开征后,可能先期针对企业征收,中期针对个人购买的豪宅征收,最后才会对个人购买的普通住宅征收。这个过程预计会有三四年。

　　长期影响:打击投机炒房

　　虽然很多人士表示,开征物业税增加了持有房产的成本,这对囤积房产进行投机炒房是一个打击,因而该政策对楼市的影响应该属于“利空”。但是,更多的市场人士则看好政府的这一信号。一位业内人士告诉记者,这一消息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。政府的目的很明确,就是希望能够保持楼市的稳定。

　　“当前房价虚高已成公认事实,如果长期听之任之,将产生更多隐患,一旦房地产泡沫破裂,造成房价暴跌,付出的代价更高,还不如从一开始就做好制度规范。”中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受本报记者采访时表示,开征物业税应从长远考虑,不应过多顾虑对当前经济的短期冲击。

　　“开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本,最终‘逼迫’炒房者降价出售存量房,平衡市场供需关系。”刘桓表示,除了加重捂盘者税负外,开征物业税将使开发商有更多动力开发中小户型,更利民生。

　　“由于物业税能够合理分配国家土地财政收入,防止将未来的土地收入一次在现在收讫,这个对于政府的财政收入可持续发展有很大的好处。”李文杰向记者表示,“此外,也可以防止有些人恶意炒卖房产获利,这对长期来说,对抑制房价也是有好处的。”

　　社会科学院金融研究所研究员易宪容也认为,在房地产炒作较为严重的地方,通过开征物业税,将使房地产炒作者颗粒无收,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来,市场泡沫也会自然消退。

　　■政策猜想

　　如何解决三大难题

　　物业税征收面临的第一个困难是,对于已经买了房子的买主,他们是不是还应该交纳?

　　“开征物业税,必须考虑政策的衔接性。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出,对于已经买房交纳了70年土地出让金的业主,他们是否需要在70年之后再交纳,或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方,这中间仍需要深入的研究。

　　第二个困难是,如何摸清每个人的房产情况。刘尚希强调,物业税征收操作成本很高,比如征收物业税前,要摸清每个人的房产情况,房屋评估机构依照什么来评估才合适。如果按照面积征收,市中心和在郊区的房屋是否会有区别,征收物业税是从第一套房开始征,还是从第二套房开始征等问题都没有明确说法。

　　第三个困难则是,会不会因为开征物业税,导致房价成本提高,从而进一步增加公众的负担,如果真是这样,则得不偿失。

　　南京大学客座教授时寒冰在他的时评中提到,开征物业税等保有环节的税,必须以“相应取消有关收费”作为前提。

　　■业内反应

　　牵涉利益众多物业税开征至少需要两三年试点

　　其实,从2007年实施《物权法》开始,关于物业税的各种说法就不时见诸报端。2007年,南京、马鞍山、郑州等一批城市被列为首批物业税试点城市,并进行了物业税“空转”试点,住宅和非住宅按照不同的税率模拟征收。中原地产研究部副经理胡广东表示,此次重申要推进物业税的开征,说明了经过“空转”试点,政府对物业税征收如何操作,已经取得了一些不错的反应,物业税的确离我们越来越近了。

　　不过,关于物业税何时征、怎么征,以及如何处理好各方面的利益关系等等,目前只能处于猜想阶段。一个普遍的共识是,开征物业税由于牵涉利益众多阻力会很大,当中的核心便是现行的土地出让制度。

　　有业主担心,在现行土地出让制度不变的情况下,物业税开征肯定会增加他们的负担。因为此前他们已经为土地出让金、土地增值附加费等买了单。如不实现物业税与原有土地税费制度等各种税费体系的衔接,就等于是税上加税。

　　而对政府来说,目前土地出让金是财政收入的重要来源,如果按照通常对物业税的理解,将土地出让金纳入物业税,即把现行一次性缴纳70年土地出让金改为“分期付款”,那财政短期内的收入将大幅减少。在当前不太乐观的经济形势下,财政收支普遍吃紧,因此广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出,目前把地价并入物业税的可能性不大,而且征收的比率也不会像美国、香港那么高。

　　从近年市场流传的版本来看,物业税的方案目前大约有两套思路:一套是将所有关于房地产的税费全部加到一起；另一套思路是把主要几个税种统一到一起。这两个思路被称为“大方案”和“小方案”。有专家指出,如若赵卓文猜测不把地价纳入物业税,即采用“小方案”,那这样的物业税改革意义也就不大了。

　　鉴于这样的阻力,不少业内人士指出,国家开征物业税,目前应该尚无时间表。赵卓文认为,物业税真正开征至少还需要进行两三年的试点,今年肯定不会推出,而且有可能先从商业物业开征,然后再过渡到住宅物业。

　　胡广东指出,从长远来看,物业税的开征对打破“土地财政”的依赖、降低空置率以及抑制过度占有资源,促进楼市长期健康发展等有明显作用,但在推进中必须处理好过渡期的各种矛盾,防止出现不安定因素。赵卓文也建议,政府在制定税率和征收对象时必须慎之又慎,并应出台一些减免政策。

　　■链接

　　关于物业税

　　所谓物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。

　　在美国,拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%到2%之间,有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子,每年就必须支付3万美元的物业税给政府。

　　其实物业税在国外不少国家早已开始执行,不同国家的征税方式虽不大相同,但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源,并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。