征收物业税应先整合税租费

　　早在2003年开始，我国就在北京、辽宁、江苏等10个省市分两批进行 “房地产模拟评税试点”。然而，6年过去了，物业税的开征，仍没有清晰的眉目、大致的轮廓以及具体的征收模式，这意味着，物业税这个众望所归的新税种，前景不仅不明朗，而且也充满着变数。

　　至于物业税为何难产，原因几个：

　　其一，税率如何确定？物业税到底应该是统一税率，还是要按房产不同的面积、价值或用途等确定不同的税率，即税率是单一还是二元？具体到税率，是1%，还是0.8%，业界至今仍在争论不休。

　　其二，征收范围如何确实？新房与旧房，自住房与投资房，以及普通住宅与别墅。这些征收对象的确定，决定着物业税的公平和正义。在一些已经征收物业税的国家中，征收标准也是多种多样的——有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

　　之前已经有专家建议，我国在设计物业税税制时，可以参考以上的做法。但是，这些经验多数是物业税比较成熟的国家的做法，在我国物业税开征初期，不可能尽善尽美、一蹴而就。因此，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广（包括农村地区）、免税房产多（普通住宅）、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。

　　此外，房地产领域税租费的混乱无序，也是导致物业税难以出台的重要原因。统计显示，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱，有30%~40%是缴了各种税租费。

　　在“税”中，有税率为3%的契税，税率为5%的营业税，从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税，税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税；税率为0.5‰的印花税，还有房屋销售所得税和二手房转让税等。

　　在“费”中，有蓝图审查费、规划设计费、人防费、施工合同鉴证费、预算审核费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等多达50余项，涉及25个部门。

　　显然，倘若在没有彻底厘清物业税与现有税租费两者的前提下，就贸然征收物业税，那么，此前在流通环节的税租费怎么办？因此，笔者觉得，要想使物业税顺利开征，先要做好房地产领域的税租费整合工作。

　　具体来讲：一是正税，在税制改良中既要照顾到房地产市场健康发展，搭建一个规范化房地产税收体系，又要把不具备税收性质或者有重复征税的税种，该停征的停征，该合并的合并征收；二是减租，尤其是对土地出让租金，政府要主动放弃一些利益，切实把居高不下的房价降下来；三是清费，是清理整顿各种收费，只收必要费用，杜绝乱摊派、乱收费、以费代税等。