来源：中国经济时报
作者：徐秋慧
要解决北京住房方面的矛盾，建设宜居北京，必须借助于政府这只看得见的手；大力建设廉租房和经济适用住房，为在北京从业的劳动者提供与其经济承受能力相适应的住房；北京的房子问题，实际上是一个政治问题，是需要在政治上做出决断的问题，北京市根本没有能力独立解决本市住房问题，因而需要更高权力层做出政治决断。
■学者建言 ■徐秋慧
北京是特大城市，常住人口约1700万。把北京建设成宜居的首善之地，让广大市民住有其屋，安居乐业，是一个经济问题，也是一个关乎民心向背、社会和谐和政局稳定的政治问题。据建设部称，目前北京人均住房面积已经超过30平方米。同改革开放前相比，北京人的居住条件已经大为改善。但是，坊间对住房的抱怨之声仍不绝于耳，尤其是网民们的情绪化语言，一浪高过一浪。
北京住房配置出现严重两极分化
实证地看，人们抱怨住房问题主要有两条，一条是住房分配不公，另一条是房价过高。当下的住房分配不公，主要表现为住房配置两极分化，即少数人拥有多处住房，许多房子空着，或出租牟利，多数人则没有房子住或住房条件很差。拥有多处房产的人，主要有两类。一类是在邓小平路线下先富裕起来的成功人士，另一类是掌握各种公权力的公务员。在一定时期，住房资源是既定的。有人住得多了，就会有人少住或无房可住。这就必然导致住房问题上的两极分化。相对而言，人们对公仆多占房，似乎更加不满。因为，富人多住房，用的毕竟是自己挣的钱尽管有些钱并不干净，而公仆们多住房，往往同滥用权利、以权谋私、巧取豪夺、政治腐败有关。有媒体披露，北京有些国家机关将商品房当作经济适用房出售，使公务员获取了大量价格补贴。
关于北京市的住房价格，除了开发商以外，包括政府官员在内的多数人，都认为实在是太高了，而且高得离谱。在经济学上，判断住房价格高低的标准主要有两条。一条是收入房价比，另一条是经济利润水平。关于北京的收入房价比，虽然有各种不同的说法，但多数专家认为，较合理的界限应在1∶6到1∶8之间，而北京2000年就达到了1∶11，也有人说是1∶22，是世界上最高的。如果你觉得这个概念太抽象，不妨算算下面这笔帐。当下北京市三环以里，商品房平均每平方米价格为2万元左右，全市职工人均可支配收入24725元2008年。按此推算，一对夫妇包括一个小孩不吃不喝，36年后才能凭自己的收入住进90平方米的住房，达到现在的全市平均住房水平。另外，从北京房地产业的暴利来看，房子价格也是过高的。据胡润版富人排行榜披露的信息，从2003年房子价格飙升开始，房地产业以惊人的速度生产着富豪。在经济学上，富豪源于经济利润，而经济利润又源于垄断价格。相对于零经济利润的竞争价格而言，所有的垄断价格都是高的。
北京住房市场的供给与需求分析
根据现代微观经济学的原理，北京的住房价格，尽管高，而且高得离谱，但完全是供给和需求反复博弈的结果，并没有违背内在的经济逻辑。
先从供给方面看，房子的供给价格首先取决于其成本。在成本中，土地转让费大约占40％。北京的土地是由政府垄断供给的，其转让价格必然高于竞争均衡价格。这是北京房子价格奇高的一个重要原因。另外，房子本身是一种垄断竞争物品。房子市场天然是一个区域市场。这决定了不同区位的房子，其供给价格有很大的不同。一般情形是，中心城区、地铁沿线、优质学区附近，房价较高，其他地区则较低。例如，中关村地区的房子价格已经超过2．4万元／平方米，而六环以外的房子，还不到1万元／平方米。以上因素决定了北京的住房供给曲线比较陡峭，且右移较慢。
从需求方面看，在北京买房子的人，主要有以下几类。一是外地的炒房客， 如温州的炒房团。他们买房子是投资活动，目的是在房价上升时再把房子卖出去。二是外地的富人，如山西、内蒙的煤老板。其特点是，房子住人的时间少，空闲的时间长。他们腰缠万贯，有的是钱，不在乎房子空住的机会成本。三是本地精英，如歌星、影星、运动员、作家、艺术家等。其特点是有多处住房，而且住房面积大，装修豪华，空住率很高。四是国家公务人员。他们的名义收入并不多，但拥有可以转化为经济资源的权力。实证地看，公务员的住房条件并不差，有些还出租房子或倒卖房子，从中牟利。例如，他们可以优先购买物美价廉的经济适用住房，而且还可以反复购买。五是包括刚毕业的大学生、来京寻找发展机会的青年才俊等。这些人购买力有限，多数是动用了父母的养老金、看病的钱。也有些人是用银行贷款买房子，并由此沦为“房奴”。另外，也有少数在北京创业的外国朋友在京买房。以上因素决定了北京住房的需求曲线比较陡峭，且右移较快。
上述需求还可以进一步区分为两类：一类是外地需求，大约占40％，一类是本地需求，大约占60％。在本地需求中，又有相当部分的购买力来自外地。有人说，北京的高房价是由全国支撑的，此话不无道理。
解决北京住房问题的建议
在上述供求结构中，任凭市场调节，房价居高不下是必然的。因此，要解决北京住房方面的矛盾，建设宜居北京，必须借助于政府这只看得见的手。建议政府考虑以下思路：（1）明确住房是基本消费品。规定北京人指在北京从业的人，不仅仅指有北京户籍的人每户只允许拥有一套住房。超出的房子要退卖给政府，用于出售或出租。（2）明确住房不是投资品，禁止任何形式的炒房投机。现有的投机性住房一律出售给政府，可以考虑给予适当利息补偿。不允许任何私人出租房屋。以上两点的根据是，中国人多地少，北京的地皮更紧张，每户有一套住房，实属不易，不能再脱离国情追求多套住房。（3）国家工作人员的住房由政府提供，只租不售。按照高薪养廉的思路，公务员的住房在面积、设施、内部装修等方面，应当与其身份相适应，要使他们住得体面。目前已经买了房子的公务员，还可以继续使用，但只限于一套，其超过的房产要退卖给政府。以后新进机关的公务员，房子一律只租不卖。严格实行一户一套规定，坚决遏制住房腐败。（4）大学在校园里为教师安排住房，一律只租不售。教师调离大学后，房子退还学校。大学是师生共同体。教师的举手投足，都会对学生起潜移默化的作用。现在建设的大学新校区，没有教师宿舍。课后，学校里只有学生，没有老师，两者彼此隔绝，不利于师生相互交流，也不利于营造教书育人的氛围。（5）大力建设廉租房和经济适用住房，为在北京从业的劳动者提供与其经济承受能力相适应的住房。这部分人约占全体市民的80％。能否建立和完善住房保障体系，直接关系到全市的社会和政治稳定。
如果实现了上述设想，北京住房中的投机需求和外来需求就会被有效剔除，总需求有可能下降40％，这就会拉动房子价格下降。同时，某些人退出多占的房子，投机者退出投机的房子，总供给就会增加，这也有利于降低房子价格。房子价格下降了，低收入者就可以购买适合自己的房子了。这就会缩小住房方面的差距，促进住房公平。可见，住房价格和住房公平是有区别，又有联系的两个问题。解决其中任何一个问题，都有利于解决另一个问题。
需要看到的是，上述举措涉及到不同利益集团的利益矛盾和利益调整。其中，普通民众肯定会从中受益，但少数富人或权贵则必然会蒙受损失。利益受损者理所当然地要以各种方式反对这些想法和做法。这就需要认真权衡和谨慎处理各种矛盾。所以，北京的房子问题，实际上是一个政治问题，是需要在政治上做出决断的问题。尤其是，上述举措涉及到中央机关的利益，北京市根本没有能力独立解决，因而需要更高权力层做出政治决断。
退一步，只从北京市角度看，健全住房保障体系，大量建设保障性住房，一方面地方政府的土地转让收益会减少，另一方面政府用于住房的财政转移支付会增加，这必然影响北京市政府的财政收入。通过开征物业税虽然有可能缓解上述矛盾，但不可能完全补偿市政府减少的卖地收入。所以，是否采纳上述建议，也需要从政治角度考量。
总之，北京目前的住房问题是一个正在考验着政府的政治问题：是以人为本，还是以己为本？换言之，政府是为民谋利，还是与民争利﹖如此而已，岂有他哉？
（作者单位：北京工商大学经济学院）
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