房地产开发资本金比例下调能否使连续下跌的楼市投资止跌回升？

　　许多业内人士表示对此难以预测，他们认为目前在房地产行业正在热烈上演的不是投资开发热，而是拿地热。

　　记者获得的一份由中国土地勘测规划院撰写的“地价参考”则指出，2008年大部分房地产企业拿地偏少，而今年一季度以来各地楼市的“小阳春”使得开发商资金链“喘过来了气”。而在此时，地方政府又开始推好的地块和优惠土地出让金缴纳政策，于是房地产企业拿地热情被重新点燃。

　　上述“地价参考”中专门指出，虽然目前银行对房地产企业土地储备评价仍然不高，但是如果宏观经济复苏，房地产企业手里的土地储备仍然会变为“财富”，而且会升值，这也是开发商踊跃拿地而不积极开发的原因。

　　据搜房网数据，5月份北京土地成交共23宗，累计交易金额达到61.6989亿元。而此前1月份无土地交易；2月份交易金额仅为6.62亿元；3月份、4月份分别为10.3亿元和10.6亿元。

　　投资博弈

　　“最近很多同行又在上调开工计划，”范小冲6月1日对记者说，国务院下调房地产项目资本金比例的政策对于连续下降的开发投资来说是个利好消息，但是房地产企业是否会大面积复工，还要看宏观经济走势。

　　中国房地产业协会副会长朱中一也向记者表示了同样的担忧：目前开发商手里存货还比较多，加上房屋价格和销售情况不好，通过1-4月份的销售，开发商手里存有充裕的现金。但是下调项目资本金比例的政策能否成为引子，也让开发商跟随加大项目开工，而不是将手里充裕的现金拿去买地，这还是个未知数。

　　朱中一对记者表示，目前中房协高度关注存量房消化与保持适度的房地产投资规模之间的关系，全年会一直跟踪研究。

　　目前，全国主要城市存量房消化都面临一定的压力：截至2009年5月，北京的销售周期约为10.9个月，上海约为3.58个月，深圳约为7.3个月，杭州为4.68个月。

　　各地地方政府出台了一系列的政策在促进存量房消化，但是在朱中一看来，保持一定规模的房地产开发投资才至关重要。因为，如果不调控房地产投资规模，任由其继续下降，则按照房地产开发周期，在2-3年后，市场会因为供给不足，重新出现房价快速上涨的矛盾。

　　除此以外，稳定房地产投资最大的作用在于配合扩大内需和保经济增长。房地产投资约占社会固定资产投资的三成。如果房地产项目不开工，则不会形成对水泥、钢材等产业链的拉动作用。

　　据国家统计局数据，今年1-4月份全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

　　今年以来，国家启动了廉租房为主的保障性安居工程，试图来拉动政策性住房投资规模。但是，据审计署日前发布的审计公告内容，扩大内需投资，尤其是廉租房等民生项目投资，遭遇的最大问题就是项目资本金不足的问题。

　　5月27日，国务院调低了房地产项目自有资金比例，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　“这个政策能否拉动房地产投资，还要看开发商对市场的判断和认知程度，”一位不愿透露姓名的开发商负责人5月30日在乐成国际儿童节绘画活动上说，降低房地产开发资本金可能对保障房开发有促进作用，但是对商品房开发还是看市场需求。如果市场需求不足，房价上不去，开发商很难在政策刺激下就积极去投资开发。

　　而据搜房网监测数据，4月份以来，全国主要城市房屋交易量均出现下滑，其中北京下降幅度明显。在5月份的最后一周内，北京市期房住宅签约总量为2738套，环比上一统计周期的4141套下挫33.88%。

　　范小冲亦表示，如果房屋交易量上升是建立在低利润的基础上的，则恐怕会更难持续。因为资金链紧张的开发商已经在一季度的“小阳春”中获得了喘息之机，资金链问题已得到缓解。如果继续“零利润”开发，则一般房地产企业都不会干。