5月成交量创21月新高上海住宅投资热“透支”需求？　　

　　编者按：

　　一家杭州房企最近为销售住宅项目，在温州连办数场推介会，现场购房者以“富二代”居多；上海一楼盘最近在销售中发现，部分自住型买家实际上是“寅吃卯粮”，最典型的有“才18岁就买了婚房”的。

　　这是进入调整期不久的楼市迅速恢复元气的一个原因——为对抗可能出现的通货膨胀，投资不动产以求“保值”。同时也反映出中国楼市刚性需求的“弹性”多么大——被高房价挟持的消费者，看着心仪的项目不断提价，唯恐出手晚了更买不起，无奈纷纷行动起来。

　　于是，曾领涨又领跌全国楼市的深圳，5月成交均价逼近13000元/平方米，而今年以来的房价涨幅则已达20%左右；楼市重镇上海，5月商品住宅成交量创下了21个月以来的新高，成交均价也持续涨至1.34万元/平方米。在惊呼投资客入场推高房价的同时，人们还担心，“刚需”消耗殆尽，可能导致又一轮供过于求。

　　上海楼市从“小阳春”直接转入了“盛夏”。房地产研究咨询机构易居（中国）昨天发布的报告显示：5月上海商品住宅成交量环比上升10.5%，达210万平方米，超过2007年“金九银十”，创21个月以来的新高。同时，商品住宅成交均价在2月份触底之后连续3个月上扬，从1.21万元/平方米持续涨至5月份的1.34万元/平方米。

　　业内分析人士认为，楼市5月的火爆显现出投资过热与需求透支的矛盾。

　　“买涨不买跌”

　　“5月成交量再创新高，主要是被别墅和市区中高档公寓成交量大幅上升带动。”易居（中国）分析认为，5月份别墅总成交量环比上升31.46%，其中，御翠园24栋天价双拼别墅当天售罄；汤臣湖庭66栋联排别墅当天售出42栋。 “高端物业成交主要是靠价格优势来拉动。” 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对CBN记者分析：“高端公寓翠湖天地在5月最后一周的成交均价为5.69万元/平方米，相比去年6月份开盘时8.5万元/平方米的价格下调了近33%。”

　　“有大量的温州、宁波等地投资者在抢购各类物业。”易居（中国）分析师薛建雄对CBN记者说：别墅和中高档房源以改善和投资型买家为主，他们和投资客一样具有“买涨不买跌”的特性，所以在刚性需求带动下成交快速回升，房价转跌为涨的情况下，大量的改善和投资需求开始入市。

　　“除了楼市本来表现出来的积极面，一季度4.86万亿元的银行资金导出，使得流动性从紧张突然转松，通胀预期大增也是大量投资者进入楼市的主要原因之一。”薛建雄称，“以温州为例，去年资金最为紧张时地下钱庄的月利率达到7%，如今银根大幅放松的情况下，月率不到0.7%的中小额贷款已非常容易贷到，这使得大量的温州资金无处可去。另外，在欧美日经济下滑的影响下，不少在海外从事贸易的温州人也回到国内，使得资金更加充溢。”

　　从上海一家港资上市房企目前在上海的楼盘销售情况来看，他们的登记信息中“自住”占大多数。但“所谓的自住，其实70%~80%带有投资属性。也就是说，即使买到手，也要至少2到3年后才会去住。这其中，还有很多人‘寅吃卯粮’，例如‘才18岁，就买了婚房’。”

　　世邦魏理仕住宅事业部高级董事陈炜称，该机构所代理的一个酒店式公寓项目近两个月内卖出了约百套，其中两成买家为台湾人；一个上海核心板块的高端公寓项目销售均价达8万元/平方米，有温州人一次买下两套。陈炜认为，购房者此时考虑的并非是短炒套现，而是为对抗可能出现的通货膨胀，所以投资不动产以求“保值”。

　　需求透支？

　　“今年以来，需求突然爆发而供应却没能跟上，是导致房价止跌回升的主要原因。”易居（中国）调查发现：去年大量项目停工、缓工，新增项目大幅下降，从而影响了如今的供应量。1~5月上海共成交商品住宅680万平方米，却只有411万平方米的新增供应，供需缺口高达269万平方米。目前在建项目工程进度加快，新开工项目大增，预计到6月以后新房的供应量会有所上升，以缓解供应不足。

　　值得注意的是，在投资改善型需求大量入市的同时，刚性需求出现了疲软状态。易居（中国）·CRIC系统数据显示，在5月商品住宅成交量环比上涨10.5%的情况下，上海普陀、浦东、青浦、宝山、嘉定、闸北、闵行等前期自住买家关注的热点区域成交量分别下滑42%、28%、18%、13%、11%、8%和5%。

　　薛建雄说，5月楼市已显现出投资过热与需求透支的矛盾。过热的投资需求如不能很好降温，相信类似二手房持有达2~5年销售时交易所得税和营业费方面享受减免的政策可能被取消，其他打击投资炒房的政策也有可能被提起。

　　不过，根据上述上海港资上市房企内部最近所做的分析，想象中的“组团炒房”并没有出现，外资进场跟风炒房的迹象也未显现。他们掌握的购房者资金构成中，大多数是储蓄资金。一家地产商的管理人员对CBN记者说，投资已开始放量，但因为中国需求结构弹性很大，所以很难判断楼市需求已经萎缩。他认为从开发商的举动可以判断楼市走向，行业龙头万科5月份10天内拿下两幅土地，建筑面积为87万平方米。“行业的异动足以证明又一轮圈地卖楼的热潮将开始，远没有到需求萎靡的时候，购房者可调动的储蓄资金究竟有多少现在仍是未知数。”