龙飞

　　编者按/ 中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月1日至7日，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加24%；成交土地42宗，环比微降5%，成交土地面积173万平方米，环比增加14%。

　　而在土地增加供应的同时，各地地王频出，在资金的推动下，“有多少地就拿多少地”的“抢地大战”再度上演。

　　一直在“促销量”和“平房价”两个目标之间走钢丝的地方政府显然没有预料到土地市场的这般凶猛。在国际游资的推动下，疯狂的土地市场开始积聚新的危险。

　　6月第一周，全国土地市场似乎已经由“地段性”回暖转向全面复苏。北京、深圳、上海等一线城市经营性地块再现火爆交易场景，武汉、宁波等二线城市也“地王”频出，地块均大幅溢价成交。

　　在国内土地市场凶猛异常，其火热甚至超过了房地产市场本身时，“面粉比面包贵”不再是戏言，2007年时的盛况再现，对于很多房企来说，2007年时的土地不仅仅是生产资料，还是潜力无限的“投资”产品。

　　历史是否正在重复上演？

　　地王潮疯狂再现

　　6月10日，广州推出了珠江新城的一块住宅用地。如外界所料，这幅土地的拍卖价一路飙升，最终广州城建以总价3.45亿元夺得，楼面地价达到了1.53万元/平方米，刷新了珠江新城的成交纪录。

　　地王的再度诞生其实已是意料之中。6月1日，政府公告该地块时，底价只不过6029元/平方米。然而，仅在网上竞标过程中，已有开发商将标价推高到9550元/平方米。当时已经有业内人士预计，珠江新城将产生新地王。

　　尽管有了心理准备，1.53万元/平方米的楼面地价还是让人大呼“疯狂”。因为算上建安成本、管理费用、财务费用，保守估计，该项目必须达到1.9万元/平方米才不会亏钱。而现阶段，周边商品住宅的售价不过1.7万元/平方米，且已经是今年楼市回暖后的价格，在2008年楼市冷冻期，周边楼价一度跌至1.2万元/平方米。

　　土地成交火热的状况并非只在广州一地。上海，出现了楼面地价2.8万元/平方米的单价地王；北京，富力豪掷10.22亿元买地；武汉、福州、厦门等地则纷纷出现各种类型的“地王”，国内土地市场交易火热让人目不暇接。中国指数研究院数据信息中心的监测数据显示，6月1日至7日全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%。成交土地面积173万平方米，环比增加14%。

　　而这才似乎是故事刚刚开始。

　　北京6月16日将拍卖广渠路15号地块。据记者了解，这块在去年曾因无人问津而流拍的地块突然成为了香馍馍，万科、保利、华侨城、华润、合生等20家开发商已经购买了标书，并明确表示将参与拍卖。

　　深圳也将出让福田区一宗商住用地。这是自2007年6月28日以来深圳首次出让关内居住用地，数十家开发商已经表示有意参与。而上海挂牌出让的长宁区周家桥街道91街坊地块，挂牌当天，报名开发商就已经超过10家，届时争抢的激烈程度已经可以预期。

　　骤然火热的土地市场在地王频出后，似乎开始让人们有些“审美疲劳”。然而，开发商对于未来楼市竟然如此有信心，仍让人有些忐忑。

　　有分析人士担忧，这波“地王潮”如果不适当控制，大有成为“海啸”之虞。

　　增加供应 平抑预期？

　　面对来势汹汹的的需求，背负着“促销量”及“平房价”两重目标的地方政府多少有些猝不及防。今年5月中旬，广州市政府公布了今年的土地供应计划，广州市副市长苏泽群表示，今年住宅土地供应为2.5平方公里，不考虑增加住宅土地的供应量。

　　有政府官员告诉《中国经营报》记者，今年5月以前，广州的土地成交并不火热。去年广州曾宣布供应4平方公里的土地，随后缩减到2.5平方公里，后来更只有1.8平方公里的计划，最后2008年广州的真实成交量只有大约1.3平方公里。

　　但到了5月底，情况又发生了180的变化，土地市场似乎突现热力。在一次广东房协的新闻发布会上，甚至有开发商直接向政府要地。“调节楼价，最重要的不是政策，而是市场的供应量。而决定房地产市场供应量的，就是土地的供应量。政府必须看到今后楼市可能出现的动荡，适当多放点土地出来。”富力总裁张力公开表示。

　　随后不久，广州国土房管局局长谢晓丹表示，今年住宅用地2.5平方公里的计划“只是一个预计的供应量，如果需要可以供应更多的地”。

　　是开发商的“逼宫”奏效了吗？

　　有知情的官员告诉记者，更重要的因素是“来自上面”的压力，据说，最近各地政府的国土部门都收到指示，要适当增加供应以平抑近期过分火热的土地市场，防止出现2007年地价狂飙的局面，也以此降低楼价上涨的预期。例如，北京市5月份就有27个正在交易地块陆续开始竞价，其中住宅用地达到12块，总建筑面积约143.3万平方米。而6月份计划出让的地块有56块，其中不乏中心区域的优质地块。6月11日晚，广州国土局公布了六条调控楼市的措施，目标是防止楼价过快增长。其中第四条表示，将根据市场需求来控制土地投放规模和节奏。另外，还计划会同金融监管部门，研究通过金融、货币手段来进行土地市场风险控制。

　　政府增加供应就可以调节正在步入疯狂的土地市场吗？

　　只有钱荒没有地荒

　　“去年很多开发商都没有拿地，今年如果再不拿地，在开发周期上会受到影响。”远洋地产控股投资管理部总经理张耘的观点，是大多数开发商拿地的面上理由。

　　对万科（000002.SZ）这类房企来说，这是个有价值的解析。按照一季度的销量推算，万科现有的储备土地只够它开发2.5年。在这种压力之下，万科被迫在今年5月买下了6块土地。

　　但是有万科这么高周转率的房企国内并不多，大部分房企的土地储备都相当充足。例如，截至2008年年底，华润置地拥有2232万平方米土地储备，按照其去年70万平方米的销售速度，这个储备足可以开发32年。保利（600048.SH）、富力（02777.HK）的土地储备足够其开发8~10年。雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）的土地储备足够其开发20年。但这些企业对于土地还是有抑制不住的需求。例如金地(600383.SH)2008年有着1133万平方米的土地储备，足够公司开发5年以上。但金地董事长凌克还是表示，将大力储地，在他眼中，现在的近千万平方米的储备只能保障公司未来3年的开发量。

　　综观万科5月拿下的这些项目，大多集中在佛山、长春、厦门等非一线城市，为何万科不在利润率更高的一线城市拿地呢？

　　万科董秘谭华杰表示，在这些城市拿地，并非是万科更看好这些城市，而是因为万科认为，只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。

　　而全国几乎所有一线城市土地价格都已经处在高位。有业内人士给记者大概算过账，如果以目前地价水平去拿地，按照周边的房价水平几乎不赚钱，房价要涨20%~30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润，房价就要涨50%的水平。这让万科只能望而却步。

　　“有些开发商在一些二线城市的储备根本没有赚钱的空间，而在一些能赚钱的区域他们又没有土地。”有开发商向记者表示，所谓地荒并不能简单从储备量上看，“这对他们来说就是地荒”，在这种情况下，国内房企通常也是效法香港地产企业，暂时无法赚钱的地就先放置，等到将来地价回升再开发。

　　这也已经有先例。不少开发商在2007年高价拿到的“地王”至今仍未有任何开发动作，以2007年广州出让的31个地块为例，除了雅居乐的文昌南路、保利的琶洲等四五个项目已在售或在建外，大多数地块依然没有启动的迹象。2007年9月11日成交的13幅地块中，金沙洲地王、白云大道地王、番禺地王、花都地王等，至今全都没有进入施工阶段。

　　“开发商只有钱荒，没有地荒。”上述开发商向记者强调。

　　而最近的消息是，国内的房企，特别是香港上市的房企似乎现在都不缺钱。

　　新增的土地供应能满足吗？

　　近期在土地市场四处出击的除了万科，还有世贸地产（00813.HK）。

　　6月4日，世茂地产公告称，公司于5月26日与南京市国土资源局签订了《土地出让合同补充协议》，向南京世茂滨江新城项目(二期)新增开发面积48.3万平方米，并缴纳土地出让金17.2亿元；一个月前，世贸刚刚将青岛东海西路45、47号地块纳入囊中，成交总价9.1亿元。此外，据记者获得的信息，世贸在成都初步获得了一个旧城改造项目，在华南也有两个项目正在谈收购。

　　世茂同样不缺地。去年年末，世贸拥有的土地储备达2550万平方米，足够其7年的开发量。让世贸勇于四处狩猎的是其在资本市场上的融资。今年4月初，世茂以每股6.95港元的价格，增发了2.82亿股，占配股后总股本的8%，融资净额19.38亿港元。

　　同时在资本与土地市场翻云覆雨的不止世贸一家。

　　5月18日，华润置地（01109.HK）配售3亿股，集资42.4亿港元。同日，五矿建设（00230.HK）也宣布供股集资5.24亿港元，用做扩大土地储备及未来业务发展。5月底，SOHO中国（00410.HK）宣布发行28亿港元的可转债进行融资。SOHO中国目前账面现金就高达百亿元，加之百亿元的银行授信，有着近230亿元的弹药。6月3日合生创展（00754.HK）也宣布，以每股13.3港元增发1.2亿新股，筹资约16亿港元，用做运营资金。

　　从3月开始，多只香港上市的内地房地产股升势凌人。富力、碧桂园等企业获得了近100%的涨幅，绿城中国(03900.HK)、奥园(03883.HK)更获得近两倍的增长。

　　这波上涨基于各方对国内房地产恢复的预期。

　　野村证券预计，中国内地房产市场2010年成交量将升至7.4亿平方米的创纪录高位，今明两年楼价有10%及15%升幅，预期大部分中资房地产股上升空间有30%~50%。在这种普遍预期下，再加上这两个月出现的大量国际游资结伴进入香港股市，都给予了内地房地产股足够的炒作空间。

　　“现在不抓紧这个市场机会，万一游资撤离股价下跌，再融资的难度就会增大。”一位已经成功融资的香港上市企业的高管私下告诉记者，正是这个原因，近期计划融资的内地房地产股非常多。

　　僧多粥少，投资者更青睐于有能力拿地的房企。世联地产董事长陈劲松表示：近期国际银行存款利息超速下降，香港汇丰已经把存款利息下降至0.001厘的水平。在这种情形下，现金就绝不是王，而是一个烫手的山芋。“在通胀预期下，土地储备成为国际投资者判断内地房地产股投资价值的重要因素。”陈劲松说。

　　于是，以世贸为代表的内地房地产股似乎正在玩一个循环游戏，为了成功融资，不断购地增加投资者信心，然后再将融资所得投入土地市场。这种情况下，房地产企业更看重土地的投资价值，而项目建成后的销售收入已被列入第二位。正是由于这个原因，国内项目运作能力数一数二的万科反而买不起一线城市的土地。

　　从这个角度看，地方政府增加的土地供应，似乎很难满足这个包括国际游资在内“资本怪兽”的胃口。